<第50号> 小さな家が欲しい
2005.02.21

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《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第50号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,568部》

【バックナンバータイトル一覧】
 http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/melmaga_bn.htm 

  ⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
   気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
 ・小さな家が欲しい
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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 こんにちは。発行者の若本です。

 記念すべき50号発行となりました。
 毎週発行から隔週にはなりましたが、読者の皆様の声に励まされ、
 これまでは遅れることなく月曜日の10時に発信を続けてこれました。
 (B型ですが几帳面なのです!・・・笑)

 前回のテーマは「マンション内覧会」でしたが、
 先々週、地元テレビに出たあと、視聴者から電話をいただきました。

 「テレビを見ましたが、そちらでマンション内覧会の同行を・・・」

 前回のメルマガ読者はお分かりでしょうが、丁重に事情説明し、
 私の知っている他のサービスをご紹介しました。
        ~~~~~~~~~~~~
 ⇒ http://www.e-fudosan-consultant.com/

 このたび中部国際空港がオープンしましたね。
 経営はトヨタを始めとした地元財界が出資した民間企業です。

 総事業費を当初予算よりも約1,300億円抑えて開港にこぎつけました。
 通常の大型公共事業では、予算が膨らむのが当たり前になっていますが、
 さすが、トヨタ流の経営感覚が活かされたのでしょう。

 初代社長の平野さんは、やはりトヨタ自動車出身です。
 旅客ターミナルの設計過程で浮上した『折り鶴型』のデザインに、
 「誰が上から見るんだ!」と一蹴したそうです。

 設計者はほぼ例外なく、自らの「作品」をつくろうとします。
 発注者が「行政」や「個人」であれば、丸め込まれてしまいます。
 金額がいくらアップするか分からないまま「いいねぇ〜ウン!」(-_-;)

 しかし、家づくりも「事業」と見た時は経営感覚が必要です。
 折り鶴のデザインに投資するのか、それとも少しでも投資額を抑えて、
 着陸料を下げ、利用頻度を高めてもらう方を選ぶのか・・・

 あなたが経営トップだったら、どうでしょうか?


 中部国際空港は、航空会社側の利用頻度を高めることだけでなく、
 「ちょうちん横丁」や「展望風呂」など、テナントの魅力を高めて、
 施設としての集客力まで計算されています。

 きちんと収益を上げられるようになったら追加投資は可能です。
 収益も見込めない関西国際空港が、もし個人だったら「破産」です。(>_<)

 私は『建築デザインの価値』を否定するわけではありません。
 しかし、私が社会人のスタートでお世話になった会社も、
 建築デザインの過大投資が、不幸な結果を招く一因になりました。

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_1.htm

 このような不幸を、個人が負うものではないと私は思います。
 まず優先すべきは、資金的に事業として成り立つのか・・・
 これは戸建て住宅でも同じなのです。

 では、今週も最後までお付合いください。

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 ▼小さな家が欲しい  〜単世帯・小家族のための家づくり〜
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 この頃、自動車もコンパクトカーと呼ばれる小ぶりの車が売れています。
 京都議定書も発効され、省エネで経済的な車が求められているのでしょう。

 では、住宅はどうでしょうか?
 未だに、○LDKで坪単価いくらというチラシが目に付きます。

 ほとんどが、2〜3人の子供のいる家庭で、
 2階に夫婦の寝室と子供部屋があるというパターンです。

 しかし、核家族化や単身世帯も増えており、
 もっと多様な住まい方や家のあり方があってもおかしくありません。

 今回のメルマガでは、読者から寄せられた相談の中で、
 独り住まいの家、夫婦だけの家について考えていきたいと思います。

       ●-------------------------
           平屋は高い?
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 晩婚化が進み、離婚率も高くなり、単身世帯が増えています。
 しかも、今は賃貸住宅に住んでいても、将来は不安です。

 このメルマガでも書きましたが、賃貸に住み続けるのもリスクがあります。
 セキュリティを重視して、マンションを購入するという選択肢もありますが
 平均寿命が延びた現在、30〜40年後の状態もイメージが必要です。

 70歳過ぎて、大規模修繕や建替えなどの話が出てきたとしたら・・・
 当然、区分所有に応じて負担するか、立ち退くかの選択が迫られます。

 だったら、戸建て住宅を購入する方が気が楽でしょう。
 しかし、いざ1〜2人暮らしの家を建てようとすると困ります。
 住宅展示場は二世帯でも余るほどの大きな建物ばかりです。

 建売住宅も、一番購入者の多い層をターゲットとして、
 間取りや規模、価格設定をしています。
 勢い、何LDKというお決まりの間取りになっていきます。

 メルマガ読者の方から、
 「私のような単身者は、家づくりは夢なのでしょうか?」
 といった感想が届きました。

 建売りは独り身には大きすぎ、今の住宅は無駄な設備が多すぎます。
 床暖房やウォシュレット、食洗器、etc.・・・

 シンプルで無駄がなく、自然エネルギーを利用した小さな家
 そんな家を求める人たちは、実はたくさんいるはずです。

 でも、そんな家を建ててくれるような住宅メーカーはあるのでしょうか?
 地場の工務店は対応してくれるのでしょうか・・・?

         ▽ ▼ ▽ 

 私は、そんな疑問に違う角度からお答えしました。

=======<↓ここから>===============================================

> おはようございます。
> このたびはEメールセミナーにご登録いただきありがとうございました。
>
> 添付のファイル読みました。
>
> ●●さんがお考えのような住宅は、地場の工務店であれば対応してくれる
> ところはいくつかあるはずです。ただ当たり外れが大きいので、助言して
> もらえるような専門家がいればより安心でしょう。
>
> 平屋で20坪程度あれば十分生活できます。
> (マンションでは20坪程度で3LDK4人家族も都市部では普通です)
>
> 展示場を持っているような大手では「平屋は高くなります」というような
> 説明をされるでしょう。それは、坪単価で計算すると高くなるだけで、支
> 払う額(総額)では余分な部屋や設備を入れないことで安くなります。
>
> 坪単価で高く感じる原因は、主に基礎と屋根にあります。
> 20坪の平屋の家と、総2階40坪の家とでは、基礎と屋根はどちらも同
> じ面積で同じような金額が掛かります。(2階がない場合は基礎のグレー
> ドは落とすことは可能ですが、大きな差額ではないでしょう)
>
> 屋根と基礎に例えば150万円掛かったとしたら、この部分の工事の坪単
> 価は20坪の平屋は7.5万円、40坪の2階建ては3.75万円かかる
> 計算です。また仮設トイレなどの現場のリース品などを含めると、単純計
> 算でも坪単価4〜5万円はアップします。
>
> さらに2階建ての場合は個室がいくつかあり、キッチンなどの水回り設備
> のある部屋よりも坪当たりの単価は安く出来ます。平屋の家は、水回りや
> 和室など、坪単価の高い部屋の比率が高いため、どうしても「坪単価」と
> いう指標で計算すると高く感じるわけです。

 (〜以下省略)

=======<↑ここまで>===============================================

 まず、家づくりをスタートした段階で、
 「私は平屋の小さな家でいいんです」と相談すると、
 業者側は「平屋は高いからやめといた方がいい」という回答が返ってきます。

 数社回って、プロが口を揃えたように「平屋は高い」と言われると
 家づくりにかける気持ちが萎えてきます。
 しかし、実は「高い」というのは坪単価に換算した場合の話です。

 営業マンにとっては、総額が一千万円前後の小さな物件は
 自分の歩合が少なく、あまりやりたくない仕事なのかも知れませんね。


       ●------------------------
           身の丈の家
       -------------------------●


 住宅金融公庫の融資残高は平成15年におよそ61兆円だそうです。
 住宅ローン破産の増加が伝えられていますが、予備軍も増えています。

 6ヶ月以上返済が滞っている「延滞債権」は同時期で約6900億円。
 1〜2ヶ月遅れていたり、返済がきつい方はこの数倍いるでしょう。

 単純計算すると、100人中1人はローン返済に行き詰まっています。
 広島の戸建て注文住宅は年間7〜8千棟ですから、7〜80棟、
 広島県内で新築を建てる方の5人程度が、毎月行き詰まっていく計算です。

 「家づくりは一生に一回だから」と、夢を広げることもあるでしょう。
 豪華な展示場や、匠の設計プランにウットリすることもあるかも知れません。

 でも、「支払い限度額」から計算した返済計画では余裕がありません。
 敢えて数十年にわたる目一杯の借金を背負う必要はないのです。
           ~~~~~~~~~~~~
 しかし住宅会社も設計者も、施主の夢を与え予算枠を広げるのも仕事です。
 あなたの身の丈に「ゲタ」を履かせようといろんな提案をしてきます。
 冷静に考えれば、不要なもの、不急なものがたくさんあります。

 だから、建物の規模もさることながら、
 資金計画においても「身の丈」を知ることは大切です。
 「無理したら払える」ではなく「無理せず貯まってから」という慎重さ。

 家づくりは住んでからでも手を加えることは可能なのです。
 名古屋国際空港(セントレア)のように・・・

 ⇒ 次回に続く

     ┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
        ▼今週のワンポイント・アドバイス
     ┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛


 以前、私が直接相談を受けた方も単身者でした。
 ワンちゃんを飼っていて、ペットが家族です。

 ハウスメーカーの規格住宅に住まい方をあわせるのも無駄が多いですね。
 だからこのような場合は、地域に密着した工務店か設計士に相談しましょう。

 でも、その中から選ぶにしても基準が欲しいところです。
 私は以下のような基準を推奨しています。

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_34.htm

 この基準に沿って、業者選びの判断材料とすれば失敗が少ないでしょう。
 実際の建物を見せてもらうのもお忘れなく!

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 1.家族構成にあわせて、住まいの規模・グレードも多様化すべき

 2.坪単価で考えず、総額で判断しよう!(平屋は決して高くない)

 3.「坪単価」よりも「客単価」が判断材料になる!

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_17.htm

  ↑コラム『無用の長物』
   若本が書いたコラムに参考情報が載っています。


【 編|集|後|記 】

 また今週東京に出張です。
 経済産業省主催のシンポジウムに参加する予定です。

 住宅業界も新しい「エージェント」サービスが増えつつあります。
 プロ側と素人の施主との情報格差が、さまざまな問題を生んでいるのです。
 中立的な専門家を間に入れ、不安を解消するサービスは時代のニーズでしょう。

 私自身も、新しいビジネスモデルに刺激を受けてきたいと思います。
 
 ではまた、再来週♪

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 ◇ 次号予告
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          ▼ 住宅はクレーム産業? ▼
 
         〜クレームの根本原因を考える〜

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   http://www.cms-hiroshima.com/
 ▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
   http://www.sumainokihon.com/

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