<第54号> 住宅コストのカラクリ
2005.04.18

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.054━2005.04.18━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第54号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,612部》

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   気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
 ・住宅コストのカラクリ
 ・今週のお勧めBooks
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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 こんにちは。発行者の若本です。

 「事象なき欠陥住宅」ってご存じですか?
 これまでマスコミなどに取り上げられた欠陥住宅は、
 映像で見ても、明らかに欠陥と分かる建物ばかりでした。

 しかし、最近は「雨漏り」とか「揺れ」といった、
 明らかな欠陥とは判断しにくい、症状のないものが増えてきました。

 集団訴訟が出た「シックハウス」マンションや、
 先頃、社長が書類送検された、マンションの土壌汚染なども
 「事象なき欠陥住宅」といえるかも知れません。

 スーパーゼネコンに勤める友人からも、
 「全国でいくつか大きな訴訟があり、建替えたケースもある」と聞き、
 私自身でさえ、驚きました。ゼネコンも数十億円の損害です。

 皆さんが「大手だから安心!」と思うのも無理はないでしょうが、
 自分の資産は、ご自分で「守る」ということが大切です。
 今の日本に「安心」や「安全神話」はもはや皆無です。(>_<)

 そこで、まもなくお勧めの書籍が出版されます。
 「欠陥住宅」のテレビ出演も多い、岩山健一さんが、
 これまでの欠陥調査の事例を元に「事象なき欠陥住宅」をまとめました。

 私のブログで紹介していますので、是非ご覧下さい。
 発売開始は、4月24日からと聞いています。
 アマゾン・ドット・コムでしたら、サイトから予約できます。

 ⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/18285141.html

 人気ブログ・ランキングにも参加していますので、
 併せてご協力いただければ幸いです。 m(_ _)m

 もちろんコメントも歓迎です! (^o^)丿

 では、今週も最後までお付合いください。

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 ▼住宅コストのカラクリ  〜建築本体工事で家は建つ?〜
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 最近、ローコスト系の住宅メーカーやフランチャイズの会社で
 プランと見積をしてもらい、私のところに相談に来られる方が続きました。

 内容を見ると、どれも「同じテクニック」を使っています。
 それは、チラシなどで銘打っている「坪単価二十ウン万円」というのが、
 「建築本体工事」だというものです。

 もう、その手法で家を建ててしまった人は、
 これから先は読まないほうがいいでしょう。
 絶対、後悔してしまいますから・・・(>_<)

 これからの方は、安心して続きをお読みください。
 ローコスト住宅のカラクリが分かるでしょう。

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         建築本体工事って?
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 住宅の価格は、よく「坪単価」で判断されます。
 不思議だと思いませんか・・・?

 ローコスト系の住宅会社の見積書を見ると、
 『施工面積』×『坪単価』で、建築本体工事の価格が記載されています。
 建物の形状やどんな素材を使っているのか、全く関係なしです。

 車だって、パソコンだって「大きさ」と「価格」が比例するでしょうか?
 「大きさ」よりも、性能や使われている素材によって、金額が決まります。
 それが「高いか」「安いか」は購入者が比較検討します。

 判断基準は、「性能」と「価格」です。
 そして、より使い勝手を求めて、オプションも検討します。
 大きさが価格に影響するのは、液晶TVなどくらいではないでしょうか?

 車であれば、車体本体の価格に陸運局への登録の費用や、
 納車時の点検整備、自賠責保険、などの諸費用も必要でしょう。

 しかし、少なくとも「本体の価格」で完成品としての機能は果たします。
 実際に動かすためには、法的な手続きやガソリンなどは必要ですが・・・

 少なくとも、
 「タイヤは付いていませんから、こちらでご購入してください」
 と、市価よりも高い『純正タイヤ』を別に払わせるところはないでしょう。

 ところが、住宅業界は実は結構こんなことをしているのです。 (-_-;)

         ▽ ▼ ▽ 

 『建築本体工事』というのは、通常、基礎から上の建物全体の価格です。
 基礎、構造体、外壁やサッシ、屋根材から内部の設備機器まで入ります。
 給排水の配管は、建物の外周から1メートル程度をみています。
   ※あくまで「通例」であって、会社によって異なります。

 ですから、敷地を通って上下水道の本管までの接続には別の工事が必要です。
   ※下水道のない地区では、合併浄化槽などが別途必要です。

 もし、地盤が悪ければ『杭打ち』などの地盤改良工事も発生するでしょう。

 このように、建物の立地条件により変わる工事を
 『別途工事』または『附帯工事』と呼んでいるのです。

 本来は、この『建築本体工事』と『別途工事』で、
 最低限の生活が可能な住宅が出来上がるはずです。

 あとは、外構工事や照明、カーテンなどを購入し、
 工事代金を払い込み、登記手続や税金などを納めれば「わが家」となります。

 ▼住宅会社に支払う上記のような費用について、
  詳しくは、私が書いたコラム『別途工事と諸費用』でご確認ください。
 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_55.htm


 私が見積を拝見したローコスト系フランチャイズの1社は、
 「ベタ基礎仕様」がオプションとして40万円の追加金額です。

 そして、真四角ではなく凹凸があれば「出隅・入隅」で金額が増加します。

 少しでも基準と違う仕様をお願いすると、
 すべて『オプション』として、数万円ずつ追加されています。
 変更して「減額」されるものはなく「増額」されるものばかりです。
     ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

       ●------------------------
          負担は『総額』!
       -------------------------●


 私も以前は「オプション工事」で受注金額を膨らませているのだろう
 というくらいの認識をローコスト系住宅会社に持っていました。

 そこに「施工床面積」など、坪単価を見かけ安くするテクニックを使い、
 「実際の坪数」×「坪単価」ではじかれる工事金額より
 200〜300万円程度増額するのは、容易なことです。

 例えば、「坪単価25万円」で35坪の家を建てると、

 ▼『建築本体工事』    35坪×25万円=875万円
 ▼『オプションとテクニック分』      =300万円
 ▼『附帯工事』(外部給排水工事など))   = 75万円
 ----------------------------------------------------------------
                 合計) =1150万円(税別)

 つまり、消費税を含めたおよそ1200万円÷35坪=34.2万円
 くらいが、ローコスト住宅の実態かと思っていたのです。

 しかし、私の予想は大きく違っていました。
 さらに「必要経費」や「諸経費」という項目があるのです。(-_-;)

 必要経費とは、設計料や申請、検査などに掛かる費用と仮設トイレなど、
 諸経費は明細もありません。(通常、事務所経費です)

 これで、200〜250万円工事費に上乗せです。

 しかももっとビックリするようなテクニックがあったのです・・・。

 ⇒ 次回に続く

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            ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●無添加住宅! 〜化学物質を使わない、世界でいちばん自然に近い家〜

                  秋田憲司 著    [サンマーク出版]

 http://qrl.jp/?176176

 ↑久米宏の「ニュースステーション」でも取り上げられた秋田さんの活動。
  たまたま数年前に、昔の上司がこの住宅の普及に取組んでいて、紹介され
  たことがありました。

  植物学者を夢見て、世界を漂流した筆者が、兵庫県の実家の工務店を継ぎ、
  「口に入れても安全な素材」で家づくりに取組んでいます。
  商業主義の『健康住宅』との違いが良く分かる一冊です。
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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
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   ↓  ↓  ↓
 http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
 アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
 私もよく利用しています!! (^_-)<☆

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          ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 ローコスト系住宅会社は「坪単価」で安さを訴えるのが販売戦略です。
 そして、2〜3回の打合せで契約できないお客は深追いしません。
 ローコスト住宅の営業マンは、スピード契約が信条なのです。

 私が昔、FC本部のスーパーバイザーをしていた時代、
 スピード契約が得意な加盟店の社長がいました。

 本部に問い合わせがあったお客様で、
 車で1時間半くらい、少し遠くでのリフォーム工事です。

 一度、現地調査と打合せをして、次回プランと見積提示です。
 予算があわなかったようですが、百万円の値引きで即決です。
 あまりの値引きの大きさに、お客様から本部に問い合わせがありました。

 「百万円の値引きの根拠を聞かずに契約してしまいました・・・」

 その社長に確認すると、

 「あの日契約しないと時間が掛かりそうじゃったんじゃ!(広島弁)
  往復と打合せ時間で半日費やすことを何度もするくらいなら、
  まず『契約して』あとから予算組みすればええんよ!
  見積に仕様も詳細も書いていないんじゃけぇ・・・」 (>_<)

 実際には、予算にあわせて設備機器などのグレードを調整すれば、
 百万円くらいの調整は不可能ではありません。

 しかし、明細を見ず営業マンの勢いだけで契約するのはやめましょう。

 私は、大手ハウスメーカーでも「基礎工事オプション」という見積を
 見たことがあります。 (@_@)

 大手だからといって安心は出来ません。
 基礎を買い足さないと、家に住めないのですから・・・(苦笑)

 家づくりは『総額』と『内訳』をきちんと確認することが大切です。

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

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 1.「建築本体工事」とは、電気も水道も接続していない建物工事費

 2.ローコスト系住宅会社は、「建築本体工事」が表示価格・・・

 3.住めない家なら「不当表示」?!家は『総額』で判断しよう!

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■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_14.htm

  ↑坪単価には、いろいろなカラクリがあります。
   このコラムに簡単なカラクリを紹介しています。


【 編|集|後|記 】

 新年度でホームページをリニュアルしようと考えていますが、
 なかなか思うように進みません。

 最近始めたブログのほうが、更新も簡単でレイアウトも比較的自由です。
 検索エンジンとも相性が良いようです。
 会社のホームページよりもアクセス数が増えると複雑です・・・(-_-;)

 住宅や不動産関連でも数多くのブログがあります。
 私は、50位より少し下で低迷していますが、
 ブログランキングにアクセスすると、いろんな情報を集めることが可能です。

 ⇒ http://blog.with2.net/link.php/67639
 
 ではまた、再来週♪

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 ◇ 次号予告
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        ▼ ローコスト住宅に気をつけよう! ▼
 
          〜驚きのテクニックとは?〜

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 ▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅CMサービス広島』
   http://www.cms-hiroshima.com/
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