<第55号> ローコスト住宅に気をつけよう!
2005.04.25

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.055━2005.04.25━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第55号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,613部》

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  ⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
   気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
 ・ローコスト住宅に気をつけよう!
 ・今週のお勧めBooks
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

 ■発行者のプロフィールはこちら
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 こんにちは。発行者の若本です。

 来週発行予定でしたが、ゴールデンウィークに入るので、
 前倒しして今週発行することにしました。

 先月より本格的にブログに取組んでいますが、
 人気ブログランキングでも、新しいご縁を頂き
 様々なネットワークがさらに広がりつつあります。

 先週50位圏外だった私のブログも、
 皆様のお陰で10位台までランクインしてきました。(^o^)丿

 ブログのタイトルも『住まいづくりコンシェルジェ出動!』と、
 少し動きを感じるような、また私と分かるようなタイトルに変更しました。
 画像もあるので、よりイメージがしやすくなったと思っています。

 人気ブログランキングにてご確認ください。
 ⇒ http://blog.with2.net/link.php/67639

 先週は、テレビ取材やプロ向けの研修会などもありました。
 テレビは地元『RCC中国放送』で4月28日放映だそうです。
 詳しくは、ブログにて発信していきます。

 では、今週も最後までお付合いください。

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 ▼ローコスト住宅に気をつけよう! 〜驚きのテクニックとは?〜
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 前回のメルマガに引き続き、ローコスト系住宅についてのお話です。
 ここで「ローコスト系」と書いているのは、ローコストを「販売戦略」に
 利用している住宅会社のことを指しています。

 品質が確かで、支払いの総額を抑えられる「ロープライス」であれば、
 私も皆さんも納得いくのでしょうが、ちょっと違うようです。

 まずは先週のおさらいをしてみましょう!

 <先週号より>

 例えば、「坪単価25万円」で35坪の家を建てると、

 ▼『建築本体工事』    35坪×25万円=875万円
 ▼『オプションとテクニック分』      =300万円
 ▼『附帯工事』(外部給排水工事など))   = 75万円
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                 合計) =1150万円(税別)

 つまり、消費税を含めたおよそ1200万円÷35坪=34.2万円
 くらいが、ローコスト住宅の実態かと思っていたのです。

 しかし、私の予想は大きく違っていました。
 さらに「必要経費」や「諸経費」という項目があるのです。(-_-;)

 必要経費とは、設計料や申請、検査などに掛かる費用と仮設トイレなど、
 諸経費は明細もありません。(通常、事務所経費です。)

 これで、200〜250万円を工事費に上乗せです。

 しかももっとビックリするようなテクニックがあったのです・・・。(@_@)

       ●------------------------
         メーターモデュール
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 上記の1200万円程度なら、いわゆる「想定の範囲内」でしょう。
 「テクニック」というのは、ポーチやバルコニー、吹き抜けの一部まで、
 床面積に入れて、坪単価計算するということです。

 これだけで、3〜5坪、75〜125万円上乗せできます。

 その次の経費類まで別立てされてくると少し怪しくなってきます。
 う〜ん、厳しいけど・・・「想定内」にしておこう。
 だって、1500万円以内に収まりそうだから・・・

 広告で謳っている金額との差額に少し戸惑いが出てきます。
 でも、この予算で出来る会社はまだ多くありません。
 この段階で、坪単価に直すと40万円台でしょう。

 「私たちの家族構成から考えて、35坪あれば十分です!」

 雑誌や分譲チラシなどで間取りを検討し、限られた予算から
 ほぼ自分たちの家の規模を計算しています。

 ローコスト系住宅会社でプランをしてもらうと、アラ不思議!
 ここで『延床面積』が40坪を超えています。

 この裏技が『メーターモデュール』というものです。

 通常、日本の住宅は未だに尺貫法が残っており、1間(けん)=6尺、
 6尺=1.82メートルで、1間×1間が1坪という計算です。
 ※ちなみに、私の身丈はちょうど6尺です。(笑)

 これがメーターモデュールになると、同じ和室6帖でも面積が違います。

  ▼910mmモデュールの和室6帖
   2.73m×3.64m=9.94平方メートル(=3坪)

  ▼メーターモデュールの和室6帖
   3m×4m=12平方メートル(=3.63坪)

 単純におよそ2割面積が広くなります。
 広くなって「施主が喜ぶ!」のではなく「営業マンが喜ぶ!」のです。
                   ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 910モデュールのプランをそのままメーターモデュールにしただけで、
 35坪のご要望がおよそ42坪に出来るのです。
 この7坪分は、坪単価25万円で175万円を稼ぎ出します (-_-;)

 ここで、およそ1600万円程度になってきました。わおっ〜!

       ●----------------------
           標準仕様!
       -----------------------●

 施主もこの頃になると「想定外」に気付いてきます。
 でも部屋数を減らすわけにも行かず、出来るだけ廊下を減らし床面積を・・・

 ようやく、我に還って床面積を40坪以下にするよう考え始めます。
 4坪で100万円のコストが削減できるわけですから・・・

 しかし、ここで営業マンが標準仕様書を提示するのです。

 「弊社のこのシリーズは、床面積が45坪以上になるとお得です!
  それ未満ではオプション仕様だった設備が、標準仕様となります!!」

 内装ドアや仕上がグレードアップし、食洗器も標準搭載です。

 まるで、安いグレードの車で、カーナビを別途購入するよりも、
 カーナビ付きの上位グレードのほうが、割安な感じがするようなものです。

 「でも、私たちはそこまで面積は必要ありませんから・・・」
 ちょっと後ろ髪を引かれながらも、面積の差が少しありあきらめかけます。

 すると、営業マンは得意げに言います。
 「この面積は『施工床面積』なので、バルコニーなども含まれます!」(^o^)
 今のままでしたら、45坪を越えているのでいいグレードの設備が入ります。

 少し面積を抑えるだけで、コストダウンだけでなく、
 グレードさえも安普請の建物になってしまうのです。

 「どうしよう〜・・・・・」
     ・
     ・
     ・
 「まっ、いいか!
  ここまで相談に乗ってもらったのだし、これから他社への相談も面倒だ!
  どうせこの金額だと少なくとも他社よりいい設備がつくだろうし・・・」

 こうして、自分自身で納得させることで、不安をぬぐおうとします。
 間髪いれず「取りあえず、お申し込みだけいただけますか?」
 ローコスト系の営業マンは、契約のタイミングが命です。

 じっくり考える機会も、まわりに相談する時間も与えません。
 まずは既成事実だけ作ることが先決なのです。

 本当は35坪しかいらないのに、「施工」床面積で45坪の契約です。
 まるで、衣を大量につけて膨らませたエビフライのようではありませんか。
 食べてみると、中はスカスカで美味しくありません。

 しかも、不要な床面積が増えた分、
 翌年からしっかり固定資産税も割増されてしまいます。 (>_<)

 ⇒ 次回に続く

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            ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●サツキとメイの家のつくり方

                スタジオジブリ 責任編集  [ぴあ出版]

 http://esumai.livedoor.biz/archives/19545799.html

 ↑宮崎アニメ「となりのトトロ」で主人公が引越しする民家の再生。
  ネット書店では取扱っていないようなので、ブログで紹介しました。
  ちょうど私の世代にはとっても懐かしい建物です。

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
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   ↓  ↓  ↓
 http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
 アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
 私もよく利用しています!! (^_-)<☆

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          ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 ちまたでは、「ローコスト住宅」の品質が問題にされています。
 私は経営努力や現場の知恵による「コストダウン」は賛成です。

 しかし問題は、「ローコスト系」という販売テクニックだろうと思います。

 35坪しか不要であれば、坪単価45万円でも総額1575万円です。
 それがローコスト系に相談すると、最初の坪単価は25万円なのに、
 最終的には45坪の契約で1600万円になっているのです。(-_-;)

 10坪分を25万円で買ったんだ!という気休めもあるかも知れません。
 しかし、本当は25万円安く自分たちの家を手に入れられたのです。
 しかも、もっといい材料、いい性能だったかも知れません。

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

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 1.メーターモデュールは、ローコスト系住宅会社の裏技!?

 2.面積に応じて、オプションが次第に標準工事に含まれていく

 3.エビフライは、外の大きさよりも身の詰まり具合と味で選ぼう!

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■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_13.htm

  ↑コラム『ダウンサイジング』
   若本が書いたコラムに参考情報が載っています。


【 編|集|後|記 】

 先週、知恵と仕組みでコストダウンする『CPM』(限界工程管理手法)の
 工務店向け研修会を開催しました。

 一般消費者には縁のない話題ですが、これが本当の「コストダウン」です。
 業界専門紙の専務と、コストダウンに取組む青森の工務店が、10年以上
 研究しながら、全国で10社に満たない工務店しか学んでいないのです。

 売るテクニックを勉強する「ローコスト系」は、あれほどの加盟金を支払い、
 全国にフランチャイズや直営店が広がっているのに!

 今回は、大阪でこの手法を実践している工務店の社長や、
 これから取組もうとしている、群馬県の工務店社長も広島に駆けつけました。

 そのときの様子は以下のブログで紹介しています。

 ⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/19932436.html

 本当に消費者の経済的負担を和らげる「ローコスト化」が望まれます。
                  ~~~~~~~~~~~~~~~~
 
 ではまた、再来週♪

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 ◇ 次号予告
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        ▼ 設計事務所に気をつけよう! ▼
 
          〜設計監理料の根拠とは?〜

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●このメルマガでは、
 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
 から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
 住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

【発行者が携わっているサイト】

 ▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅CMサービス広島』
   http://www.cms-hiroshima.com/
 ▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
   http://www.sumainokihon.com/

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