<第56号> 設計事務所には気をつけよう!
2005.05.09

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.056━2005.05.09━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
      ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 
                        〜第56号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,628部》

【バックナンバータイトル一覧】
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  ⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
   気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
 ・設計事務所には気をつけよう!
 ・今週のお勧めBooks
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
●----------------------------------------------------------------
 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

 ■発行者のプロフィールはこちら
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 こんにちは。発行者の若本です。

 ゴールデンウィークは久しぶりに連休を取り家族旅行をしました。
 皆さんのゴールデンウィークはいかがでしたか・・・?

 前回のメルマガでもお伝えしたテレビ収録が、
 テレビ局のホームページで「画像配信」されていました。

 10分少々の番組で、私たちの登場は後半です。
 テーマは『欠陥住宅』です。

 ■イブニング・ニュース広島「あんぐるe」(RCC中国放送)
 ⇒ http://www.rcc-tv.jp/enews/angle_e/

 4月28日放映分「許さない!欠陥住宅」に出ました。
 最後の2〜3分の出演です。

 ブログでもメルマガとは一味違う情報を発信中です!(^o^)丿
 ⇒ http://esumai.livedoor.biz/

 では、今週も最後までお付合いください。

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 ▼設計事務所には気をつけよう! 〜設計監理料の根拠とは?〜
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 テレビ取材ではアナウンサーの単独インタビューで、
 『欠陥住宅』の本当の要因について語りました。

 しかし、他の出演者(設計事務所協会の幹部や欠陥住宅に取組む弁護士)
 の手前もあってか、私のインタビューは放映されませんでした。(-_-;)

 ちょっと辛口すぎたのかも知れません・・・(^_^;)

 私のブログではそのさわりを発信しています。
 今回のメルマガもこのあたりがテーマです。

 ●住まいづくりコンシェルジェ出動! 〜欠陥住宅の原因とは〜

 ⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/19782996.html

 最近、JR西日本で痛ましい事故がありました。
 直接的には運転手個人の責任が問われるかも知れません。
      ~~~~~~~~~~~~~~~~
 しかし、調査が進むにつれて企業体質や幹部の責任が浮上しています。
 いわゆる「監理者・監督者」の責任です。

 欠陥住宅も、「職人の手」でつくられるというのは事実です。
 しかし、どんな現場でも必ず「監理者」としての建築士がいるのです。
 それが例え「名義貸し」だったとしても・・・

 施工者の責任を問うものの、監理者の責任はどうでしょうか・・・?

 特に、独立系設計事務所の「設計監理」の実態が問題です。
 彼らが本当に「施主の代理人」といえるのでしょうか?

 施工会社に所属している建築士と比較すると、
 より高い倫理観と業務に対する使命感が必要なはずです。

 今回はメルマガ読者の問い合わせからご紹介いたします。

       ●------------------------
          読者からの相談
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 私が発信している『無料Eメールセミナー』を読んで
 感想と質問を頂いた、関東在住のFさんのメールです。

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  ※現在サーバー設定の不具合によりメールセミナーの登録が出来ません。
   ご迷惑をおかけしますが、今しばらくお待ちください。 m(_ _)m
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<Fさんのメールから>

> コメント(Comments) :  住宅CMサービス無料Eメールセミナーを楽しく拝見
> させていただいています。
> 現在自分達の家を建てようとしていて、ある設計士(まだ30代です)の方
> に口頭で契約をお願いしたところです。その設計士の方はインテリアコーディ
> ネーターである妹からの紹介で、家の造りや考え方が賛同できるので決めまし
> た。ただ問題点として設計料が非常に高いです。建築費の18%にもなります。
>
> 正直いうと一時はお断りしようかと考えていたのですが、”その設計士なら妹
> 自身が様々な協力が出来る(設備費削減にも)”と妹からの申し入れがあった
> ため選んだ次第です。
>
> 今後この設計士とスムーズに仕事を進めていくために、若本さんに教えて頂い
> た設計料の詳細を教えてもらうと考えています。そのほかに何かアドバイス等
> ありましたら教えて頂けないでしょうか。宜しくお願いいたします。
> それでは残りの住宅CMサービス無料Eメールセミナーを楽しみにしております。

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<若本の第1回目の返信>

 F さま


 こんばんは
 このたびはEメールセミナーにご登録いただきありがとうございました。

 上記メール拝見しました。
 設計料が総工事費の18%!? 驚きです... (@_@) 
 妹さんからの紹介ということでなければ、どれほどの実力を持とうと、私だっ
 たら断ります。

 私がメルマガで設計事務所の事を書いているバックナンバーがありますので、
 ご参考にお読みください。

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/BN_vol16.htm

 この次の号にも書いていますので、2号続けてお読みいただけると判断基準が
 出来るでしょう。妹さんが見ると怒るかも知れませんが、これが実態だと彼女
 も知っているでしょう。


 設計料に関して、私は以下のように勧めています。

1.工事費に連動させない
 (工事費を落とすことが設計料も下がることを意味します)
  ※コスト削減努力を本気でできるでしょうか?

2.基本設計、実施設計、設計監理の3つの業務で見積を分けてもらう
 (不可分という主張をするかも知れませんが、
  出来高で支払うことを主張してください)

3.設計監理をして、仮に竣工後欠陥が見つかったら、
  監理者責任を問うことを契約で明記する
 (上記メルマガバックナンバーの通りです)
  ※これでビビるようなら、やめたほうがよいでしょう

 私が仮に設計事務所と組むのであれば、基本設計と実施設計だけ依頼します。
 彼らは基本的に監理をする能力はありません。
 するのは「デザイン監修」だけです。現場でディティールを考え指示します。
 これが、現場で追加工事となる原因です。

 「監理」は頼まず、「新築検査」を専門の検査会社に依頼します。
 施工者のミスや手抜きなどを、現場検査のプロにチェックしてもらうのです。


 現在、設計事務所で家づくりを進めていたお客さんの相談に乗っています。
 やはり三十代の設計士でメルマガも出し、セミナーでもかなり集客する、広島
 では人気の若手建築士ですが、確認申請まで提出してプロジェクトがストップ
 しました。

 予算が1千万円オーバーしたのです。
 設計仕様の変更などで、削りに削って4百万円オーバーとなった段階で、私に
 相談がありました。

 その設計士と施主を私の事務所に呼び、事情を確認しました。
 結果として「プロとしてコストマネジメント出来ていなかった」と認めさせ、
 「私たちが建てることの出来ない設計図書を何枚描いたとして、私たちがそれ
 まで出来た図面を買い取らないといけないのですか?」と詰問し、一切の負担
 なしで契約解除しました。

 その後、私のサービスでプランを見直していますが、はるかに施主の要望にあ
 ったプランになりつつあります。
 以前のプランをチェックしていると、至るところに不備が出て、施主も驚いて
 いるのです。「若本さんがいて助かった」と言われています。


 製造業や広告業で活躍するデザイナー(グラフィックやプロダクト、Webデ
 ザイナーなど)をイメージしても分かると思いますが、「デザインを職種にす
 る人たち」には、基本的に全体のマネジメントは出来ません。全体のマネジメ
 ントをできるようになったデザイナーは、ほぼディレクターやプロデューサー
 となって、本人がペンを取ってデザインすることはありません。

 住宅のように高価で複雑なプロジェクトを、三十代のデザイナーが全てマネジ
 メントできると考えるほうが無理があります。しかも、工事費の18%ものマ
 ネジメントフィーを申し出るとは・・・

 かなり辛口になりましたが、最近私が設計事務所に感じているコメントです。
 じゃあ、どうすれば・・・

 現状では、私のような立場の人間が入らなければ解決策はないように思います。
 不安になるようなコメントで申し訳ありませんが、設計料の交渉だけはしてく
 ださい。

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       ●----------------------
         設計監理の実態!?
       -----------------------●

 上記の返信のあと、Fさんから詳しい状況のメールがあり、
 私のほうから設計料に関する補足説明を送りました。

 その後、3度目のメールが届きました。

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   ※もちろん、このようなメール相談は現在無料で行なっています。
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<Fさんの3度目のメールから>

> ダブルスネットワーク(株)  若本 修治 様
>
> 先日来から住宅設計に関して相談しているFです。
>
> MAILをだしてから更なるアドバイスと資料の送付を有難うございました。
> 予定通り一昨日の金曜日に設計士と打ち合わせを行いました。
> 結果からいいますと、契約については再度打ち合わせの後となりました。
> なお、その時設計費用の内訳を頂きましたので、添付資料にておき送ら
> せていただきます。また、同時に私たちの住宅についての方針と予算も
> あわせて送ります。
>
> 今回の打ち合わせでは設計士から設計事務所の方針と設計監理費に
> ついて詳細な説明がありました。しかし、施工監理について疑問点が残
> ったので、再度の説明打ち合わせを行うことになりました。設計士が所
> 属する設計事務所では、設計に関する問題については保険にも加入して
> 万全な体制をとっているが、施工に関しての問題点は工務店の責任にな
> るので設計事務所では責任を負えないとの事でした。
> これらの事と設計費用についての私が疑問に感じたのが以下の項目です。
>
> 1.施工監理の頻度
>   ・毎週1回の現場確認:工務店が指定材料と施工を行っているか
>    どうかの確認するため。
>   ・疑問点:これほど頻度で行かないと工務店の施工が確認できな
>    いのか?
> 2.施工管理の責任
>   ・施工に対する責任は工務店:設計事務所は責任を負えない。
>          ~~~~~~~~~~~ ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
>   ・疑問点:週1回の頻度で施工監理を行うなら、施工に対する責任も
>    持つ必要があるのではないか?
> 3.設計実作業料
>   ・設計期間:一人の設計士の設計期間が60日となっている。
>   ・疑問点:一人の設計士が基本設計・実施設計でこれほどの期間も
>    拘束される作業量なのか?
> 4.建材調査費用
>   ・設計実作業料に含めて算出。
>   ・疑問点:何点調査するか分からないのに、調査費用が設計作業料
>    に含まれるため、料金が不明瞭になっている。
> 5.構造外注費・設備外注費
>   ・外注設計
>   ・疑問点:肝心の項目を外注するとなると、実設計では何を設計する
>    のか?
> 6.比較費用
>   ・建築士会の設計料率が設計料15.1%、監理量7.44%
>   ・疑問点:上記の設計料率は正しいのか?また第4類戸建の分類は
>    一般個人住宅が当てはまる分類なのか?
>
> 以上の点について次回打ち合わせに聞いてみようと思います。
> 今回の打ち合わせで設計士は真摯に答えてくれたのですが、設計費用につ
> いての疑問は大きくなりました。(予想予算配分:工事費1700万円、設計監
> 理費355万円)しかし、妹の紹介の設計士でもあり無下に断ることもできませ
> んので、双方が納得いくまで打ち合わせを重ねようと考えています。
>
> 以上の中で若本さんがアドバイスできる点がありましたら教えていただけ
> ないでしょうか。

               <エクセルやワード等の添付資料は省略>

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<若本の第3回目の返信>

 F さま

 こんにちは
 添付資料も拝見しました。

 基本方針などを見る限り、相談されている設計事務所とはミスマッチではない
 かという気がします。また、建築規模がわかりませんが、通常の家族構成では
 2千万円コースの住宅ではないでしょうか?(設計施工で工務店などが請負っ
 た場合の予想金額。設計事務所が関与するともっと大きな金額になります)

 少なくとも、建物に1700万円の予算で200万円以上の設計料を支払うの
 はバランスを欠いているでしょう。

 このような設計料を提示する設計事務所の図面を工務店に見積させると、恐ら
 く2300〜2500万円程度の見積が出るのではないかと想像されます。そ
 のような事例をたくさん見聞きしています。

 このような場合、設計者が懇意にしている工務店に泣きつき、無理に施工させ
 て少々のことは黙認するか、あるいは工務店を通さず、「CM方式」と呼ばれ
 る(設計事務所が勝手に呼んでいる)専門工事業者への分離発注などを検討する
 という形になっていきます。

 このようになると、もう建物の目に見えない部分の品質は放棄したも同然とな
 り、見た目「建築家が設計した住宅」というものにしかならないでしょう。
 特に断熱や結露に関して、設計者がどれほど知識と経験があり、重要視するか
 疑問です。

 設計料の妥当性については建築士会の報酬規定などもありますが、私が所属し
 ている「中小企業診断士協会」などのコンサルタントでも、報酬の値崩れをさ
 せないために「報酬規定」を実態よりも高めに載せています。自分たちの設計
 料の正当性を主張するために、その他の詳細金額もつじつまを合わせていると
 感じます。

 細かい点を指摘してもしかたありませんが、例えば「基本構想プレゼンテーシ
 ョン」や「建築模型」は、施主のFさん自身が了解して、ご自身の費用で設計
 士にしてもらうものでしょうか?彼らが、施主に理解してもらい受注しやすく
 するための営業行為の一環なのではないでしょうか?

 また「構造外注費」や「設備外注費」は、この規模の木造住宅で何をしてもら
 うのでしょう・・・?しかも、工事以外の予算として「住宅性能評価」の評価
 費予算として50万円も入っているのに驚きです。

 現場管理などは、「工務店に責任がある」のに、何をしに行くのでしょうか?
 企業の不祥事でも、現場に直接の責任があっても直属の上司だけでなく、経営
 幹部も監督責任や経営責任を問われます。直接指揮を取って、お金までもらっ
 て現場に指示を行なうのに、「金だけはもらうが責任は私にはない」というこ
 とを受け入れられるのでしょうか?

 ほぼつじつまあわせの設計料です。

 妹さんからの紹介ということですが、現状でこのように疑問点が多い契約を進
 めていくと、ほぼ途中でさらに大きなトラブルになります。これは私が相談を
 受けた場合も同じです。

 この段階で信頼関係がなければ、縁がなかったとか波長が合わなかったとした
 ほうが、お互い傷が浅くて済みます。それは妹さんに対しても同様です。まだ
 経験の浅い三十代の設計士なので、仕事を取るほうを優先するのでしょうが、
 ご要望にある「基本方針」のような家づくりをする人たちは、『信頼と共感』
 を何より大切にします。

 基本方針を読んで、思い浮かんだ先をご紹介してみます。
 このようなところと設計料も含めて比較検討されてみてはいかがでしょうか?
 ご要望を見る限りでは、『ウィークエンドホームズ社』のような設計コンペサ
 ービスを利用されるようなものではないようです。(最初はそのような家づくり
 を志向しているかと感じましたが)


               〜中略〜


 ご要望を見る限りでは、設計事務所向けの案件ではなく、自然素材や断熱(結
 露)などに長年取り組み実績のある工務店の「設計施工」で進めるのが一番の
 ような気がします。さらに私のような立場の人間が、設計段階のチェックや見
 積書、施工段階の検査などをすればなお安心でしょう。

 あくまで私は『セカンドオピニオン』なので、F様自身でご判断ください。

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 この後、何度かメールのやり取りが続き、
 最終的にはこの設計者との契約は取り止めたそうです。


 振り返ってみると、このような個別相談で
 メルマガ以上の文章量で助言をしていたようです。
 無料なんですけどね・・・(笑)

 メルマガと違って、直接、真剣な悩みをいただくので、
 こちらも、出来る限りお役に立つ具体的情報を提供したいと返信しています。
 それは、私も自分のビジネス以上に、業界を変えたいと考えているからです。

 このような事例は他にもたくさんあるでしょう。

 せっかく「メール」という記録が残っているのに、Fさんだけへの助言で、
 終わってしまえば、他の方はどうなってしまうのか?
 インターネットで調べてもきっと出てこないでしょう。
 ですから、Fさんの了解を得て、その一部をメルマガでご紹介しました。

 あくまで「セカンドオピニオン」なので、別の考え方もあるでしょうし、
 まじめに取組んでいる設計事務所からはきっとこう言われるでしょうね。
 「うちは良心的な設計料をお願いしている!」

 しかし、欠陥住宅の問題も同様です。
 一部の施工会社の問題と片付けず、真面目に取組んでいる工務店でも
 常に真摯に受け止めなければならない問題でもあるのです。


 今後、私への相談と回答は、読者の皆さんへの情報共有を目的として、
 アクセス制限をした『ブログ』に掲載していこうと考えています。

 これまで、たくさんの相談を受けてきました。
 陽の目をみることできっとお役立ちできるでしょう。
 また、準備が整いましたらご案内いたします。

 ⇒ 次回に続く

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            ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●「欠陥住宅?!」に負けない本    岩山健一 著  [PHP研究所]

 http://qrl.jp/?192387

 ↑テレビ番組でもおなじみの「欠陥住宅」検査の第一人者が、数多くの現場
  体験に基づき書いた本。世には数多くの「第三者機関」が出てきましたが、
  第三者機関の選び方まで書かなければならない事態に苦笑しました(^_^;)

  「外断熱工法」の落とし穴など、具体的事例がたくさんです。

┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓┏━┓
┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛┗━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
   ↓  ↓  ↓
 http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
 アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
 私もよく利用しています!! (^_-)<☆

     ┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
          ▼今週のワンポイント・アドバイス
     ┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛


 2千万円以下の建物の設計料は、「一律18%」!!
 トータル予算が2千万円であれば、建設コストが1700万円で、
 設計料は「まからず」355万円也・・・

 実質20%を超えている! (@_@)

 こんな例は極端かも知れませんが、若くて自信家の方に当たると
 このようなことがままあります。

 特にインターネットを利用し、マーケティングを勉強して
 説得力のある「言葉遊び」が出来る人たちは怖いですね。
 実際の実力は、プロから見ると「見習」の域だったりします。 (-_-;)

 一般消費者でも、図面を比較すれば分かるのです。
 図面がスカスカで、寸法と仕上げくらいしか描いていないものはダメです。

 現場の職人は、「図面に描かれた指示」で仕事をします。
 決して、設計者のマーケティング能力や人柄ではありません。
         ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
 図面にないことは、「自分たちなり」の解釈で施工するのです。
 これが施工ミスを呼び欠陥の原因にもなるのです。
 (だって、具体的指示がないのですから・・)

 私も、起業当初、同様なハメに会いました。(T_T)
 だから、今のようなサービスが生まれたのです。
 詳しくはメルマガ創刊号をお読み下さい。

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 1.設計料は、工事費に連動させない

 2.基本設計、実施設計、設計監理の三段階で契約を進めよう!

 3.欠陥の監理者責任を契約書の特記事項に入れてもらおう!

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_49.htm

  ↑コラム『エンジニアとアーティスト』
   このコラムの文章も「冷静」に読んで欲しいが、左の写真も必見!
   私自身のお気に入りコラムのひとつです。

【 編|集|後|記 】

 私の元には、様々な相談が届きます。
 広島であれば、直接サポートが出来るのですが、
 エリア外であれば、メールで助言するしかありません。

 こんな時、設計者は新幹線を使ってでも出掛けていくようです。
 以前、横浜の方から「広島の建築家に相談しているのですが・・・」
 といった相談もありました。なぜ広島の建築家なのでしょう?

 そんな彼らは、地元ではこう言っています。

 「住宅というのは、地域の気候風土を知った専門家に頼むのが一番!」
 「大手ハウスメーカーに地域に合った建物は出来ない!!」

 矛盾していませんか・・・?
 消費者も矛盾に気づいて欲しいところです。(^_^;)

 ▼5月18日(水)に、広島にてセミナーを開催します。
  詳しくは、下記サイトにて

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/seminar_1705.PDF
 
 ではまた、再来週♪

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 ◇ 次号予告
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 
          ▼ 快適に住まう工夫 ▼
 
        〜窓まわりで変わる快適な住まい〜

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
●このメルマガでは、
 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
 から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
 住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

【発行者が携わっているサイト】

 ▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅CMサービス広島』
   http://www.cms-hiroshima.com/
 ▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
   http://www.sumainokihon.com/

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