<第58号> 資金計画の落とし穴
2005.06.06

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.058━2005.06.06━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第58号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
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【もくじ】
 ・資金計画の落とし穴
 ・今週のお勧めBooks
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
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 では今週の本文の始まりです。 

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 ▼資金計画の落とし穴   〜将来返済に窮しないために〜
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 先頃、私のところに(財)住宅金融普及協会から、
 『住宅ローン・アドバイザー養成講座』という案内が届きました。

 案内には以下のように書かれています。

 =-=-=- 以下、案内より =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

 民間金融機関より変動・短期固定金利型に代表される様々な住宅ローンが
 提供されている中、住宅取得予定者が「どの住宅ローンが自分にふさわし
 いのか」を判断することが非常に困難な状況となっています。

 国土交通省が中心となって開催した「住宅供給事業者を通じた住宅ローン
 の供給方策に関する研究会(座長:井村進哉中央大学教授)」の最終報告書
 及び「社会資本整備審議会住宅宅地分科会基本制度部会(部会長:八田達夫
 国際基督教大学教授)の中間とりまとめにおいても、住宅ローンのアドバイ
 スを行なう人材の育成のための教育(講習)」の必要性が提言されています。

 〜以下省略〜
 =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

 実は、先月末に東京に出張した折、上記研究会の座長を務める、
 中央大学の『井村教授』にお会いして来ました。

 ■住宅ローンアドバイザーの概要はこちら(井村教授が語っています)
 ⇒ http://www.sumailoan.com/topinterview/index_vol10.html

 大変多忙で、8割は海外生活ということでしたが、
 日本の住宅金融の話から業界の裏話まで、大いに話が盛り上がりました。

 とても気さくな方で、大学近くの韓国料理店に場を移した後も、
 新しい住関連サービスの必要性など、白熱した議論をさせていただきました。
 私にとっても、とても刺激的な時間でした。

 このたびスタートした『住宅ローンアドバイザー』という資格も、
 消費者サイドに立った、新たな専門家として注目されそうです。

       ●------------------------
         固定金利と変動金利
       -------------------------●

 ようやく住宅金融公庫の融資金利が『全期間同一金利』となりました。

 「えっ!公庫って長期固定の同一金利じゃなかったの?」(@_@)
 そんな方もいらっしゃるかも知れません。

 例えば、昨年の6月時点の基準金利は以下のような『段階金利』でした。

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

  ▼1〜10年までの金利 ・・・・・・・・2.8%
  ▼11年目からの金利(35年まで)・・・3.4%

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 固定金利で、融資申込みをした時点で返済額が確定しているとはいえ、
 収入の伸び悩みなどのご時勢では、11年目からの返済アップは
 厳しいでしょう。

 私が住宅金融公庫を利用した10年前は、
 5年までは返済が楽な『ゆとり返済』という返済方法もありました。

 ちなみに、この返済方法が、多くの住宅ローン破綻を生み、
 住宅金融公庫の『独立行政法人化』を進めたと言われています。(-_-;)


 平成15年度のリスク管理債権、つまり返済不能の懸念のある
 公庫融資の金額は以下の通りです。(住宅金融公庫ホームページより)

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

  ▼破綻先債権額(つまり返済不能)・・・1,463億円
  ▼延滞債権額(3ヶ月以上の滞納)・・・6,647億円

  住宅金融公庫 ⇒ http://www.jyukou.go.jp/index/zaimu_index.html

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 住宅ローンを組んだ時点で、将来の返済金額が分かっていた筈なのに、
 8千億円も、返済に窮する人たちが出てきているということです。
 ~~~~~~~~~~~
 トヨタ自動車の経常利益のほとんどが吹っ飛んでしまうほどの額です。
 しかも、1〜2ヶ月程度の延滞や、返済が苦しい人は計上されていません。
 凄い金額だと思いませんか・・・?(>_<)

 「その頃は、今より金利が高かったからだよ!」

 今の低金利時代では、そう思われるかも知れません。
 しかし、返済の途中で返済金額が変わるというのは大きな落とし穴なのです。
 これは経験した人しか分からないかもしれませんが、
 実際上記のように結果が出ているため、無視できません。


         ▽ ▼ ▽ 


 こんなチラシがありました。


 ★お得な低金利をご用意! 0.95% 【2年固定】

  〜他に3年・5年・10年固定が選べます〜

  さらに下記事項全て無料!!

  ●保証料不要
  ●団体信用生命保険が無料!
  ●融資事務手数料が無料!
      ・
      ・

 このローンは『固定金利選択型』ローンといいます。
 固定期間が終わったら『変動金利』になっていきます。
 返済金利が半年ごとに見直され、毎月の返済額も変わるのです。

 こんなローンを使ったら、あなたも住宅ローン破産まっしぐらかも・・・?
 3年目からはキャンペーン金利がなくなり、返済額がいくらになるのか?

 円高で「利益が吹っ飛ぶ」輸出型企業と同様、
 あなたの生活もまったく先が読めなくなります。

 その先数十年間、景気変動まかせの暮らしです。
 過去三十年の間にあったような金利変動の荒波を、
 あなたの家族が被るようになるかも知れないのです。

 (この間どのくらい金利変動があったかご存知でしょうか?)

 厄介なのが、あなたが住宅購入の相談をしているところが、
 積極的にこのような住宅ローンを紹介していることです。

 それは、大手ハウスメーカーや分譲業者、
 そして都市銀行を始めとする金融機関だから困ります。(-_-メ)

 (もう住宅金融公庫は十分反省しています・・・)

 月々の返済額が一見少ないように感じたなら、
 より高い住宅を勧められた時、施主も心が動くかもしれません。

 「もう少し頑張っても、大丈夫じゃない?」・・・と。

 いずれも「売る側」にすれば、ローンを組んでもらえば収益があがります。
 リスクは消費者側だけにあるローンです。

 後は、『担保(土地)』や『保証(代位弁済)』や『保険(団信保険)』で、
 消費者が返済に困っても、彼らは困らない仕組みを作っているのです。(-_-;)
             ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

       ●----------------------
          未払い利息!?
       -----------------------●

 『変動金利型』の怖いところは、途中で返済額が変わるだけではありません。
 『未払い利息』が発生するリスクがあるのです。

 変動金利型の住宅ローンは、年2回金利が見直されます。
 しかし、金利の変動があっても5年間は返済額が変わりません。

 金利が変わっているのに返済額が変わらないということは、
 返済額に占める「利息相当分」が、知らないところで変わっているのです。

 もし金利が上昇したら、返済したお金が元金に充当されず、
 利息の支払いばかりに回されている可能性さえあります。

 今の低金利時代に、変動金利で借りた人は、
 2%程度の金利上昇で、未払い利息が発生するケースが出てきます。
 しかも、5年が経過すると返済額自体も変動していくのです。


 ここで、広告などでよく見る「3年固定金利型ローン」を見てみましょう。

 【借入れ条件】

  >> 3年固定 金利1% 借入金額3000万円(35年返済) <<

 ▼当初3年間の返済額・・・・84,685円

 ▼3年後の金利 シミュレーション(キャンペーン金利終了、変動金利)

    金 利     返済月額  年間負担増   アップ率
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
   1.00%   84,685        (当初3年間)
 ↓     ↓
   2.25%  101,697  約20万円   20%
   3.00%  112,787  約34万円   33%
   3.50%  120,533  約43万円   42%
   4.00%  128,551  約52万円   52%
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
  「住宅ローンはこうして借りなさい」深田昌恵著 [ダイヤモンド社]より

 元々、1%というのはキャンペーン金利であり、
 30年や35年という年月で、金利4%は十分ありうる数字です。
 こうなると、急に1.5倍の支払いが発生してきます。
 (実際、昔は住宅ローン金利を平均すると5.5%程度でした)

 もし、低金利が魅力であれば、長期固定のローンと組み合わせて、
 10年以下の期間で借りることをお勧めします。

 まずは、無理な返済計画を立てない。そして
 途中で大きく返済額が変わらない資金計画を立てましょう!

 決して、「売る側」が勧める住宅ローンではなく、
 独立系ファイナンシャルプランナーなどの助言を聞くことをお勧めします。

 ⇒ 次回に続く

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            ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●住宅ローンはこうして借りなさい

                 深田昌恵 著  [ダイヤモンド社]

 http://qrl.jp/?197008

 ↑中央大学の井村教授にいただいた本。

  独立系FPとして活躍されているだけあって、とても読みやすい本です。
  住宅ローンという大きな『金融商品』を買うのだから、1冊は読んで
  おきたいものです。
 
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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
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     ┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
        ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 銀行も、キャッシュカードの偽造や盗難については、
 ようやく被害を補償する法律が出来ることになったようです。
 すでに、対応を始めた銀行もあります。

 それまでは、被害者はお金を引き出された消費者ではなく、
 銀行側が「窃盗にあった」被害者だったそうです。 (@_@)

 住宅ローンを借りるときも、保証人の代わりに
 保証料を求められます。それもかなりの金額です。

 普通の保険のように考えれば、
 わずかな掛け金で、返済不能な事態になった時、保証してくれそうです。


 「やっぱり保証料を払っていて良かった!」


 でも、そんな訳にはいかないのが住宅ローンです。(-_-;)

 保証料は、金融機関がローンを回収できなくなったときに、
 保証機関から金融機関に支払われるものです。(代位弁済といいます)

 決して、消費者に支払われるものではありません。
 金融機関に支払った保証機関が、今度は消費者に支払いの督促をします。
 競売や任意売却、給与差し押えなどまでも行う『回収のプロ達』です。

 日本の住宅ローンは、物件を手放しても消費者を保護しません。
 アメリカの住宅ローンの多くは『ノンリコースローン』といって、
 不動産を手放した時点で、債務も一切なくなるそうです。大きな違いです。

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 1.収入ダウン、土地価格下落の時代、返済はフラットに!

 2.変動金利には、返済額の変動だけでなく「未払い利息」のリスクあり!

 3.借りられる金額ではなく、返済に余裕のある金額で借りよう!

   → 独立系FPなどに相談しましょう。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆


【 編|集|後|記 】

 地方ではあまり知られていませんが、
 ハウスメーカーの中で、珍しく『外断熱』に積極的な会社がありました。
 (って、過去形にしたら怒られる!?)

 大手不動産デベロッパー『野村不動産』の子会社、野村ホームです。

 私の住むマンションも実は野村不動産の分譲で、
 すぐ近くには、900戸の戸建て住宅もほぼ分譲が終了しました。


 ▼野村ホームのホームページを見て下さい。

 ⇒ http://www.nomura-home.co.jp/

  「平成17年4月19日をもって新規の受注を停止し、
   平成18年3月を目処に会社を解散することを決定しました。」

 とあります。

 外断熱がブームとなってきて、追い風だったはずでは?
 親会社だってしっかりしているのに、どうしたんでしょう・・・?
 
 私が独立する前にも『クボタハウス』が同様な発表をしていました。
 前職では、クボタハウスとの付き合いもあったので、思い起こされます。

 それにしても、かなり住宅業界に地殻変動が起こっているようです。
 大企業も『選択と集中』で、不採算な事業から撤退しています。

 大手住宅メーカーのほとんどが、建設業の出身ではありません。
 化学メーカーや自動車メーカー、家電メーカーなど・・・

 次はどのメーカーが市場から撤退するのでしょうか・・・?
 入居者が、本当に適切なメンテナンスを受けられるのでしょうか?
 「20年保証」は企業の存在も保証されるのでしょうか・・?

 全てが自己責任を問われる時代です。(-_-;)

 「性能のいい家を造っているから」
 「他社と差別が出来ているから」
 「親会社がしっかりしているから」

 それでだけでは住宅事業で収益を出せない時代になりました。
 大手だって、中小の工務店だって、全く同じ状況です。

 しかし、私はこの状況を『大いなるチャンス』だと考えています。
 新しい住関連サービスが求められているようです!
 
 ではまた、再来週♪

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 ◇ 次号予告
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          ▼ メンテナンスを考える ▼
 
         〜ライフサイクルコストとは?〜

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   http://www.cms-hiroshima.com/
 ▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
   http://www.sumainokihon.com/

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