<第59号> メンテナンスを考える
2005.06.20

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.059━2005.06.20━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第59号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,924部》

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【もくじ】
 ・メンテナンスを考える
 ・今週のお勧めBooks
 ・今週のワンポイント・アドバイス
 ・編集後記
 
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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 こんにちは。発行者の若本です。
 北海道を除いて、全国で梅雨入りしたようですね。

 着工を間近に控えた方は、長雨は気になるでしょう。
 私も1棟少し着工が遅れたので気になっていましたが、
 先週は比較的天気もよく、無事上棟しました。

 ⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/25346202.html

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 では、今週の本文の始まりです。 

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 ▼メンテナンスを考える   〜ライフサイクルコストとは〜
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 住宅購入を考える時、どうしても「住宅の価格」に目が行きます。
 とくに「坪単価」がいくらか?と単純に判断してしまいがちです。

 確かに、購入時点での支払い可能額がありますから、
 「建設コスト」には十分注意を払わなければなりません。

 しかし「いくらかかるか?」だけでなく「どんな仕様を使うのか?」
 ということも、とても大切になってきます。

 設計段階で決めた「仕様」は、見た目の質感や快適性だけでなく
 将来、家計から出て行くお金にも影響を与えるのです。

 今回のメルマガでは、そんな費用についても考えていきます。

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         外装材の耐用年数は?
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 「若本さん、大手建材メーカーのM社はとんでもないよ!」

 入札が終わり、施主と工務店の1社に立ち寄った時、
 その工務店社長から、1枚のパンフレットを渡されました。

 表紙には「窯業系サイディング維持管理のしおり」と書かれています。

 「どうしたんですか?」と私が尋ねてみると・・・

 その工務店が6年前に建てた家の外装材がM社のサイディングで、
 外装材の伸縮により、シーリング部分の剥離が発生しているそうです。

 「まだ築6年なのに、メーカーのほうは保証しないって言うんだよ!」

 現場で計測してみると、建物の長手方向で8ミリ縮んでいたそうです。
 そしてメーカー側から渡されたのが上記のパンフレットです。

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 ■点検はお客様ご自身で!!
 ■メンテナンス工事は建築された住宅会社・工務店様にご相談を!!
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 メーカーの保証や責任はどこにも書かれていません。(-_-;)

 今、住宅を購入する人の多くは、サイディングなどの「工業製品」を使うと、
 メンテナンスが楽で、よごれも目立たないと思っているでしょう。

 最近では、光触媒を利用したコーティングがされ、
 汚れも雨で洗い流すことが出来るという商品も出てきました。

 しかし、実際に施工後の経年変化で不具合が生じても、
 メーカーは「自主点検」し「施工者に相談しなさい!」ということなのです。

 では、サイディングなどの外装材のメンテナンスの目安とは何か?
 『日本窯業外装材協会』発行のパンフレットで見ていきましょう。

 ※上記協会は、日本の大手サイディングメーカー等16社が加盟しています。

         ▽ ▼ ▽ 


 まず、塗装表面から・・・
 サイディングは、タイル調などさまざまな模様がありますが、
 基本的には、表面を塗装しています。

 「塗装」だから塗り替えが必要ですよね。

 メンテナンス期間の目安として、「5〜10年で再塗装」とあります。
 10年〜15年で「再々塗装」、以降5年ごとのスケジュールになります。
 35年ローンを組んだ家でしたら、6回塗装しなければならない計算です。

 半分としても、3回塗り替えることになりますが、
 実際、住宅の塗装をする時「足場架け」も必要になってきます。

 40坪程度の住宅でも、足場を架けて、汚れないように養生をして、
 外壁だけでなく、木部の塗装などもやり直します。
 恐らく70万円〜100万円程度は予算化する必要があります。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
  ※ もちろん目安なので、塗料の種類や地域によって異なります。

 そして、シーリングの劣化やひび割れも生じてきます。

  ※ 「シーリング」とは、材料同士の継ぎ目を埋めるゴム状の材料です。

 シーリングに関しては、メンテナンス時期の目安は書かれていません。
 築後すぐに「程度により部分打ち替え、全面打ち替え」と記載されています。

 紫外線に当たったプラスチック製品が、数年で劣化するように、
 シーリングも、数年で劣化し弾力性がなくなります。
 外装材の伸縮や、大きな地震があれば、すぐ剥離する可能性があります。

 窯業系サイディングは、現在新築住宅の75%を占めると言われています。
 メーカーは「売るとき」には、耐用年数が長いような話をします。
 しかし、いざ不具合が出た途端「維持管理のしおり」を提示するのです。

 「10年ごとに100万円程度のメンテナンス費用は必要ですよ♪」
 (そうははっきりと書いてはいませんが・・・)(-_-;)

 既存住宅でサイディングを張ると、荷重は2トン程度となるそうです。
 だとすると、耐震診断と耐震補強も必要となります。

 そして耐震補強をして張り替えるとなると・・・、
 塗り替えの倍近くかかります!(@_@) 
 〆て約2百万円の出費!?

 嘘のようですが、本当の話です。

       ●----------------------
           光熱費比較
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 入居後に考えなければならないもうひとつのコストは、やはり『光熱費』。
 テナントビルなどの計画では、エレベーターなどの保守管理もあるので、
 新築時に『ライフサイクルコスト』も計算します。

 住宅取得時のコストを『イニシャルコスト』そして、
 実際に住み始めて掛かるコストを『ランニングコスト』と呼びます。

 定借住宅のように50年後に解体しなければならない場合は、
 解体費用や廃棄費用も計算する必要があります。

 これら諸々を総じたものが建物の『ライフサイクルコスト』です。

 特に、地球温暖化などの問題もあり、
 住宅にも省エネルギー性が求められてきました。

 つまり住宅内で使うエネルギー消費を抑えるということです。
 エネルギー消費は、大きく以下の3つの点を考える必要があります。

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 1.断熱性能を高め、冷暖房の使用の少ない住宅をつくる

   ⇒高気密・高断熱化、屋上緑化など

 2.給湯を中心とした熱源を、高効率な機器から選ぶ

   ⇒オール電化(エコキュートなど)、家庭用コジェネシステム(ガス)など

 3.節電を心掛ける

   ⇒不要なテレビを見ない、電気ポットなどはマメに切るなど

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 3については、入居者の心構えや努力によるものですが、
 1〜2については、プロが建築段階で助言し、施主が選択できるものです。
 建築時に「安い」ことだけを求めると、そのツケは施主が負担します。

 では、光熱費を抑えるために、どんな方法があるのか・・・?

 一度私の相談者で、断熱材や工法による光熱費比較をしました。
 詳しくシュミレーションしましたが、長くなるので今週はこれまで!

 ⇒ 次回に続く

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            ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

 ●建てどき         藤原 和博 著  [情報センター出版局]

 http://qrl.jp/?192623

 ↑海外を駆け巡るビジネスマンの著者が、注文住宅を手に入れるまでの
  意思決定を綴った本。この本を読むと「家づくりのド素人」が「お宅通」
  になれるかも?中身の濃い本です。

  注文住宅は、1,000の質問に、限られた時間で回答を出していかなければ
  ならない「決断力」を求められる事業だということが分かります。

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
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          ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 伊勢神宮は、『遷宮』といって、20年に一度建替えられるそうです。
 私が住んでいる近くでも、宮島の「大鳥居」や岩国の「錦帯橋」など。

 日本の木造建造物は、修復や建替えを繰り返しながら、
 その姿を後世に伝えています。

 どんな建物でもメンテナンスは必要なのです。
 一般の住宅にそこまでの費用はかけられませんが・・・(^_^;)

 ★参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/kintai_brg.htm


 住宅取得は本当にさまざまなことを考えなければなりません。
 当初安く建てられても、この先30年間のコストも考慮が必要です。
 「メンテナンスフリー」なんていうものは本来ありえないのです!

 今月初め、住宅業界に衝撃が走りました。
 建材メーカーのK社が、住宅用ビスの強度に関して、
 認定書を偽造していたというニュースです。

 もっとも、それ以上に有名な一流企業が、
 東京都の排ガス浄化装置のデータを捏造してもいましたが・・・(-_-;)

 釘やビスの強度が不足だったら、
 工事中の検査や設計事務所の監理などは、全く意味をなくしてしまいます。

 震災などの大きな災害が起こったときには、
 甚大な被害と、多大な復旧コストが発生しかねません。

 『激甚災害』の補助金では、とても以前の生活には戻れないのです。

 少なくとも、構造部分と外回り(外装材および屋根材)については、
 災害に強くメンテナンスが容易な材料を選びたいものです。
 30年間に、大きな災害が何もないほうが「期待薄」の時代です。

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

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 1.住宅のコストには『イニシャルコスト』と『ランニングコスト』があり

 2.建物の設計段階、仕様決めによって、ランニングコストは大きく変わる!

 3.メンテナンス費用を確認して、仕様を決めよう!!

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【 編|集|後|記 】

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 ではまた、再来週♪

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 ◇ 次号予告
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          ▼ 断熱性能と光熱費の関係 ▼
 
         〜住宅の冷暖房負荷シュミレーション〜

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