<第64号> 家づくりネット相談室
2005.09.05

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.064━2005.09.05━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
      ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛ 
                        〜第64号〜
  ◆家づくりは人生最大の「事業」
  ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
  ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数2,873部》

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  ⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
   気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
 ・家づくりネット相談室
 ・編集後記
 
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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 こんにちは。発行者の若本です。

 ようやく9月となり、朝晩は涼しく感じられるようになってきました。
 少し前の話となりますが、暑さ真っ盛りの頃『世界陸上』がありました。

 ちょうどお盆休みで、私の住む地元広島から
 中国電力の尾形選手がマラソンに出場していました。

 フィンランドの首都『ヘルシンキ』で、尾形選手のほか、
 カネボウの高岡選手など日本の有力選手も先頭集団でゴールを目指します。

 結果は、尾形が銅メダル、高岡は惜しくも4位でしたが、
 映像で見た街並みがとても美しかったのが印象的でした。

 特に、上空のヘリコプターから映し出された「ビル群」に
 建物の規模に関わらず、ほとんどどの建物にも、屋根があるのが驚きです。
 日本のビルのような、平らな屋上ではなく、勾配屋根が乗っていました。

 「フィンランドという、北欧の雪の多い地域だから、
  屋根に勾配をつけて、雪を落とすということなのだろうか・・・?」

 そんなことを考えながらマラソンを見ていました。

 今、日本の『デザイナーズハウス』と呼ばれる住宅を見ると、
 まともに棟のある屋根が掛かっている住宅が無いように思います。
 ビルならまだしも、戸建て住宅なのに・・・

 考えてみると、どの国の住宅も、一般市民が住む家は、
 雨や雪が自然に逆らわず、素直に地面に落ちる屋根形状です。
 それが最も「理にかない」メンテナンス費用も掛からないからでしょう。

 米国南部地域を襲ったハリケーンなどを見ても、
 自然を敵に回して、人工の建造物や機器を開発しても限界があります。
 住まいは出来るだけ自然に逆らわない構造が一番ではないでしょうか?


 今月、久しぶりにセミナーを開催することとなりました。
 『人生の三大バランスセミナー』
 詳しくは以下のサイトにてご確認ください。

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/seminar_1709.PDF

 では、今週の本文の始まりです。 

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 ▼家づくりネット相談室   〜ビデオセミナー受講者からの相談〜
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 家づくりは本当に大きな経済的負担と精神的負担を伴ないます。
 注文住宅よりも、何も気づかず建売住宅を買う方が本当は楽かも知れません。

 私も、一般消費者の家づくりの相談を受けるようになって、
 これまで以上に知らなかったことが増え、勉強しなければならなくなりました。
 それほど、土地や建物を扱う仕事は奥が深いのです。

 恥ずかしながら、この歳になって「宅建主任」の資格にチャレンジします。
 これまで、複数の宅建業者に相談していましたが、最低限の知識は必要です。
 数多くの法律が絡んできて、土地の権利関係なども複雑です。

 お盆休み前まで、ブログも続けていましたが、
 休みに入り家族サービスを優先してしばらく休んでいました。

 休み明けには再開しようと思っていましたが、
 相談業務が増えてきたことと、出張も重なり、また10月の宅建試験に向け、
 朝と夜には試験勉強の追い込みをすることにしました。

 目の前の相談者と、メルマガ読者には迷惑が掛からないようにし、
 ブログはしばらくお休みしますが、御容赦ください。m(_ _)m


 今週のメルマガは、メールでの相談者の中から、
 私のビデオセミナーを購入された方から寄せられたケースを取り上げます。

 ■相談者が購入されたビデオセミナーはこちら

 ⇒ http://cms-hiroshima.com/videoseminar_01


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         プランと見積チェック
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 兵庫県で、建築条件付きの土地を購入し、これから家を建てるMさん。
 ビデオセミナーを購入された後、図面と見積書を送ってこられました。

 実際には、資料とメールのやり取りだけでは、
 十分な助言は困難ですが、資料から読み取れる注意点をメールで送りました。

 その後、その助言を基に住宅会社に疑問をぶつけた後、
 また相談のメールが私の元に届きました。

 以下、その相談内容と私のコメントです。

 ※図面や見積書などがなければイメージが湧かないとは思いますが・・・

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


<若本の回答メール>

 Mさま

 おはようございます
 設計者の回答を拝見しました。

 想定の範囲の回答ですね。
 会社に所属している人間なので、このような回答になります。

 基本的には、私のコメントにより相手への不信感につながるのは得策ではな
 いでしょうから、第三者の専門家の存在を匂わせて、抑止力として交渉の材
 料に使うか、「工事のチェックだけは第三者の検査を入れます」と明言して、
 少なくとも契約金額以上の性能の住宅を手に入れるように考えるのが賢明で
 しょう。

 一応、個々の回答に関してコメントを入れます。


> 若本様へ
>
> お世話になっております。
>
> 先日、若本様からご指摘頂いた件の中で私が気になった点をメーカーに
> 投げ掛けて見ましたところ、下記のような返事が参りました。
>
> ご感想をお聞かせ願います。
>
> 私がメーカーへ質問の為に送信したメールも下記にコピーしております。
>
> その際にビデオセミナーに同封されておりました部位別見積書雛形の
> エクセルファイルをそのまま添付いたしました。
>
> 今回、返事を下さったT氏は営業マンではなく、設計担当者です。
>
> 又、今回のお返事に関して費用が発生するようでしたら、遠慮なさらずに
> ご請求ください。
>
> よろしくお願いいたします。
>
> Mより
>
> ****************************************************:
>
> M様
> いつも大変お世話になっております。●●建設:設計のTです。
>
> 御質疑の件、返答させていただきます。
>
> まず見積書体裁の件ですが、大変恐縮ですが、ご要望の書式での対応は
> 出来かねますので、弊社書式の御見積書にてご確認いただきたくお願い申し
> 上げます。


 「一式」が多いようでしたら、数量を出してもらうよう依頼しましょう。
 本来、積算は「部位別」に数量を拾うものです。
 下請けに見積らせて利益を載せて見積書をつくるから「工種別」になってし
 まうのです。下請けが数量間違いしていても、ノーチェックになる可能性さ
 えあります。


> 1.建築本体工事の設計諸経費といいますのは、本体工事金額に対する一定
> 設定率(8パーセント)を自動的に算入している金額でして、
> 内容としましては「設計・施工監理費(インテリア・コーディネーター費等
> も含む)」にあたる費用です。


 独立系の設計事務所でも、今どき工事費の8%程度の設計料です。
 面積から考えれば、200万円もあれば設計事務所でも御の字です。
 設計施工で「条件付き」ということを考えれば、取り過ぎでしょう。
 特に「性能表示制度」を利用するなど、設計に工数も、創造性も必要としな
 い一般的な図面を用意するだけなので、交渉可能な金額だと思います。
 (その分も含めて「値引きしています」と恐らくごまかすでしょうが・・・)


>
> 2.上記以外の設計諸経費といいますのは、本体工事以外の金額に対する一定
> 率の算入金額でして、同じく「設計・施工管理費」として扱う金額です。


 1の「施工監理費」という「皿」カンリと、この「竹」カンリに意図的な業
 務の差があるのでしょうか?それとも単に変換を間違えたのか・・・
 外構工事などは別途にするなど、できるだけ別途工事を外せばこの費用も節
 約できるでしょう。約200万円に対しての設計管理費用が8%の16万円
 です。

 16万円というお金は、主婦がパートで2ヶ月近く働かなければ得られない
 金額です。そのことを設計者にも突き付けていいのではないかと思います。
 (この金額に当然消費税も乗せられます)


> 3.外構工事の「概算」表現は、御打合せによるご確認・ご決定前である、
> という意味が主旨でございます。
> ですので大きな部材変更等がなければ、実際の施工内容として確定致します。
> 金額の拾い出し自体は今回のM様のご計画図面を元に行っておりますので、
> とりあえずの一定算入金額であるとか、実際の施工内容とかけ離れた内容の
> 金額である、という事ではございません。
> 遅ればせながら、御見積書にて「外構、造成工事」と表記している金額の
> 明細を本日手配致しました(7/15発送の便となります)電気図等の御打合せ
> 図面と併せまして送付させていただきますので、お目をお通し下さい。


 建築に関わる造成工事だけしてもらって、外構は入居前後に別の専門業者に
 頼むことも選択肢に入れたらどうでしょうか?情報誌などでも見つけること
 は出来るでしょう。

 専門業者と「競争見積」をさせてみると、かなりの節約になる可能性が高い
 です。
 弊社サービスでも、ほとんどは建築とは別の専門業者に別発注しています。
 (街並みの協定があってもそれに従って指示すれば、別の業者でも可能です)


> 4.性能表示制度による等級につきましては、参考いただける資料を御用意致
> しまして、追ってご提示致します所存です。
> 基本的な弊社の姿勢としては、上位等級を確保する為の仕様設定という形
> では行っておりませんので、下記の項目以外は高くありません。
> 建築基準法で求められる基準を余裕を持ってクリアする構造を元に、実際に
> 施主様の為に寄与する「省エネルギー性能」や「ホルムアルデヒド対策」を
> 重視して進めて参りました事によります。よって、必要以上に等級を上げる
> 場合は別途各費用が発生する場合があります。


 コストアップに繋がる等級アップは求めなくてもいいでしょう。
 ただ、基準等級より高くしている「省エネ」や「空気環境」については、
 その費用を負担するに見合った性能が現実に満たされているか、その根拠を
 『追加費用なし』で提示するよう求めてもいいと思います。

 実際に計測してみたら、高い金額を払ったのに下の性能だったとして、それ
 を証明するのに施主負担で検査するのはおかしいからです。
 契約前であればそのような条件を突き付けることは可能でしょう。
 (相手は契約したいのですから・・・)


> 5.「給水分担金等」と表記しておりますのは実質は「水道検査手数料」に
> あたる金額でして市への納金です。

 給水管の経(太さ)だけは確認しておきたいですね。
 13ミリなのか、20ミリなのか・・・
 仮に追加が出ても払わないことを確約しておいたほうがいいでしょう。


> 6.今回の並びの宅地の下水道本管は法面最下部の道路に位置しまして、
> 道路境界部付近に既存最終会所が設置されています。
> 建物地盤から最終会所へは既存の接続パイプが設置されていますので、
> 建物周囲からそのパイプへ接続する形になります。
> ご不審がございましたら、都市機構が作製しました開発図面もご用意
> しましてご説明致します。

 このあたりは、建築検査をする機関に着工前に図面と現場を確認してもらっ
 たほうがいいでしょう。「水は低きに流れる」であればいいのですが、ポン
 プアップするなどとなったら、後々大変です。


> 7.既存のRCヨウヘキ自体から一番近い建物外壁面までは約250ミリの距離が
> あります。
>
> そのヨウヘキより上の部分にて、ガレージ側よりPC平板と建物側より
> アプローチ構造を持ち出して段部の隙間が約18ミリとなっています。
> ですので大きな地震時には揺れの程度により、外構仕上げ材が一部破損する
> 可能性が無いとは言えませんが、構造躯体がヨウヘキと接触するような状態
> にはならないと判断の上設定しております。
> 計画内容につきましては、御打合せの折にご説明致します所存です。


 説明を聞かれ納得であればいいでしょう。
 こちらも、検査官に設計図書と現地確認をしてもらうことを勧めます。


> 8.キッチンに床暖房(606×1773サイズ)を追加される場合は¥88,400
> (諸経費・税前)のUPとなります。
> 若干割り高となっておりますが、一つのコントローラー・配管経路で最大
> 2系統の制御となりましてLD2ヶ所でそれを使いきっていますので、
> 別途1系統のセットを追加するという形になる事によります。


 LDを1系統、キッチンを1系統にするという選択肢もあります。
 これでOKであれば構わないでしょう。

              〜中略〜


 私はメールでしか助言が出来ないため、適切ではないコメントもあるでしょ
 うし、Mさんに費用を負担してもらうほど、役務も提供できません。

 もしご協力いただけるのであれば、私のメルマガ内で匿名で今回の一部をご
 紹介させていただくことが可能なら、そちらをお願いできればと存じます。

 私の助言で喜んでいただいたこと、ビデオセミナーが実際に当事者にとって
 役に立ったということが、私としても嬉しいことですし、メルマガ読者にも
 伝えたいことです。

 本当は、もっと金額交渉によって経済的負担を減らしたいところですが・・・
 兵庫県や大阪府など、全国にこのサービスを広めていくのが私の夢です。


〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

<Mさまからの返信>

 若本様へ

 お世話になっております。

 迅速、丁寧なお返事を頂き、誠にありがとうございます。

 また、今回のお返事の費用に対し非常に有難いお申し出を頂き感謝しており
 ます。

  今回の私の相談内容が他の方の参考になるのでしたら若本様のメルマガに
 どのように使って頂いても結構です。

 もちろん今回購入させて頂いたビデオセミナーは私にとって十分に価格以上
 の価値がありました。迷っていた第三者への検査依頼も決断するきっかけに
 なりました。

 ビデオセミナー購入者の声として率直な感想を書かせて頂こうと思ったので
 すが、文章が得意でない為、非常に時間が掛かりそうでしたので先ずはお礼
 のメールを、と思いメールさせて頂きました。
 コメントについては追って出来るだけ早く送らせて頂きます。

 ご紹介頂いた日本建築検査様と大手ハウスメーカーOBの方、両者に依頼し
 たいのですが、日本建築検査様に依頼しようと思っております。

 親身に対応して頂き本当にありがとうございました。

 若本様のサービスが全国に広がる事を期待しております。

 そして身近に住宅購入を考えている人がいれば第三者監理を必ず利用するよ
 う、アドバイスしたいと思っております。

 Mより

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 「建築本体工事」の坪単価が、62.3万円(税抜き)
 41.3坪の二階建ての住宅でした。

 設計図書、仕様、見積書の明細を見させていただいて、
 正直どうやったらこの仕様でこの金額の見積を出せるのだろう・・・
 弊社サービスで競争見積をしたら、確実に500万円以上は下がるのに・・・

 そんなことを感じましたが、手の打ちようがありません。
 価格に見合った住宅を手に入れていただくよう祈るしかありません。


 最近、地元で受ける相談でもこのようなケースによく出会います。
 ほとんどが、住宅メーカーの営業マンに懐具合を掴まれているのです。

 車の購入であれば、例え『レクサス』などの高級車を買う余裕があっても、
 ご自分でスペックや金額、機能などを十分比較して購入するでしょう。

 しかし、住宅はなぜか比較検討も出来ないまま、
 考えていた予算の上限あたりに見積が揃ってくるから不思議です。
 決して予算よりもはるかに安い(お得な)見積は出てきません。 (-_-;)

 最初に予算を知られないこと、それが自己防衛の基本です。

 ⇒ 次回に続く

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【 編|集|後|記 】

 前回予告した通り、今週号よりメルマガの体裁を変えました。
 お楽しみいただいた『みちくさ』も休刊します。

 週末は日本の将来を決めるかもしれない衆議院選挙です。

 私も広島に住んで14年間、欠かさず投票を行なってきました。
 しかし今回初めて自分の選挙区が「広島3区」ということを知りました。

 『ホリエモン効果』かも知れません。
 でなければ、「広島6区」がどのエリアか、全く知らないままでした。

 今、時代が大きく変化しています。
 メルマガの役割も大きく変わって来ているように感じています。
 ブログのブームも一過性かも知れません。

 しかし、住宅を建てるということは、
 今の意思決定が、数十年後の将来まで、
 自分と家族に制約条件をつけてしまう可能性が多分にあります。

 私のメルマガが、読者の意思決定のお役に立てれば幸いです。
 質問・疑問もお気軽にお寄せください。
 ご意見も募集しています。

 ⇒ mailto:info@cms-hiroshima.com

 ではまた、再来週♪

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●このメルマガでは、
 『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
 から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
 住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

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 【筆者プロフィール】
 地方私立大学の建築学科を卒業後、店舗・インテリアの施工管理に従事。
 分離発注なども数多く手掛け、企画・マーケティング部門に異動。
 アメリカのトレンド情報誌、海外デザイナーのプロデュース等も手掛け
 Jターン転職で東京から広島へ。住宅リフォームのFCチェーンの地域
 本部にて加盟工務店の指導をしながら、中小企業診断士の資格を取得。
 住宅専門のコンサルティング会社で、数多くの住宅会社、工務店、工法
 に接し、消費者不在の住宅業界の慣習を変革しようと奮闘中!

●発行者の詳しいプロフィールはこちら
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【発行者が携わっているサイト】

 ▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅CMサービス広島』
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 ▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
   http://www.sumainokihon.com/

 ▼ ブログも発信中です!!『住まいづくりコンシェルジェ出動!』
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