<第82号> 優良工務店を探せ!

2006.06.05

       【まぐまぐ公認 殿堂入りメルマガ!】

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《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                         〜第82号〜
   ◆家づくりは人生最大の「事業」
   ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
   ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                     《発行部数4,950部》

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 【今週のテーマ】

 ・優良工務店を探せ!
 ・今週のお勧めBOOKS
 ・今週のワンポイントアドバイス
 ・編集後記  
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

 ■発行者のプロフィールはこちら
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  http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/profile.htm
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 こんにちは、発行者の若本です。

 前回号で告知しましたが、『エネハク2006』のイベントが、
 いよいよ今週末に迫りました。

 講演の予約受付は残念ながら終了してしまいましたが、
 当日受付はまだ余裕があるようです。

 ⇒ http://enec-n.energia.co.jp/enehaku2006/

 ドイツで行なわれるサッカーのワールドカップは、
 ツアー中止で、予約していた人たちでも参加が難しくなりそうです。
 当日は入れればいいのでしょうが・・・

 来月は、知人からのお誘いもあり、岡山で話をすることになりました。

 基本的には地域密着で活動していますので、
 私の話を聞きたい方は、ビデオセミナーをお勧めしますねっ!(笑)

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/videoseminar_01/

 では、今週の本文の始まりです。 

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  ▼優良工務店を探せ!      〜家づくりのパートナー選び〜
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 最近私のところに、よく

 「地域の工務店で家づくりをしたいと思いますが、
       私が今相談している工務店はどう思われますか?」

 といった質問がきます。

 広島では、私が直接選んだ工務店による入札(相見積)をお勧めしていますが、
 相談者は、ご自分で苦労して探された地元の工務店も気になるようです。

 また、広島以外の方からは、商談中の会社のURLを書いて、
 ご自分が選ぼうとしている工務店を判断して欲しいという問合せもあります。

 しかしホームページだけで、簡単には判断できません・・・

 今回のメルマガでは、優良工務店選びのコツを少しだけお教えします。
 あくまで私の考えなので、どの会社にも当てはまるものではありません。
 判断材料のひとつとしてお読み下さい。

       ●----------------------
         データでみる工務店
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 まずは、客観的なデータを探ってみましょう。
 事実から確認していきます。

 データといっても、一般の施主が工務店の「財務諸表」や「経営事項審査」
 などの経営状況を知ることはなかなか出来ません。

 仮に入手できたとしても「●イブドア」のように粉飾をしていたら、
 プロが見ても経営実態を見抜くのは容易ではありません。

 特に「経営事項審査」は、公共事業に参加するための書類なので、
 連続赤字は計上出来ません。つじつまを合わす努力をしています。(ーー;)

 そもそも、戸建住宅中心の会社は、公共事業をあてにしていないため、
 無駄な書類を役所に提出していない会社がほとんどです。

 では、どのようなデータを集めたらいいのでしょう。

          ▽ ▼ ▽ 

 私が広島で運営しているサービスでは、登録工務店の書類審査をしています。
 書類審査の後、実際に経営者と面談して工事中の現場などを見せてもらいます。

 書類審査の内容で重要なものを以下ピックアップします。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 1.年商(売上):  出来れば過去3期分
 2.従業員数:   社長も含めた人員(分かれば設計・工務の人数)
 3.売上構成:   注文住宅の割合、および住宅以外の売上割合
 4.保証機関:   瑕疵保証の登録をしている機関
 5.所属団体:   フランチャイズを含む加盟団体・参加組織
 6.新築実績:   契約金額と完工棟数(平均単価が分かる)
 7.その他内訳:  リフォームや公共事業、民間工事などの受注件数

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 私も仕事柄『財務分析』などは出来ますが、
 信頼性が確認できない財務データを見てもあまり意味を成しません。

 資本金や創業年度も、昨今の状況では判断材料になりません。
 「カネボウ」のように歴史ある上場企業でも行き詰る時代です。

 工事途中の倒産が気になるのであれば「完成保証」か、
 経営者の「個人保証」を取れば不安は払拭できます。

 それ以前に、あなたの家づくりのパートナーとしてふさわしいか?
 上記のデータを見れば概ね分かってきます。

 もちろん、最終判断は経営者に会って現場を見ることが必要です。
 上記のデータも提示できないような会社は、リストから外しましょう!

 中でも注目したいのは、「従業員数」と「新築実績」です。

 社員数が15名いて、年間10棟という会社もあります。
 かたや、社員数が同じ15名で年間40棟手掛けている会社もあります。

 

 あなたは、どちらの会社に家づくりを任せますか・・・?

 

   「当社は吟味した材料で、手づくりの丁寧な仕事をするので、
       年間10棟以上の仕事は、お請けすることが出来ません!」

       ・・・とても聞こえはいいかも知れません。

 このようなセリフは、5人くらいまでの会社であれば、うなずけます。
 従業員1人当たりの売上が年間2棟という計算です。

 例えば1棟平均2千万円で、4千万円/人の年間売り上げです。
 粗利益が仮に20%とすると、8百万円の利益ですね。

 これに、従業員の給料や福利厚生費、事務所経費などを計算すると、
 経営の健全度もある程度分かります。

 社員が15名いるということは、社長も含め15人分の経費を
 工事で稼いだ「粗利額」で充当できなければならないわけです。

 完工棟数が少なければ、それだけ物件ごとに大きな利益を確保しているか、
 赤字経営で危ない会社ではないかと懸念されます。  (>_<)

       ●------------------------
          社長に会おう!
       -------------------------●

 上記のデータで、まだまだ見るポイントはありますが、
 今回のメルマガではとりあえずこの辺までにしておきましょう。

 書類の分析ばかりをしても、建てるのは「生身の人間」です。
 やはり相手と話をして、相性が合うかどうかも大きな要素です。

 しかし、「熱心そうだ」とか「感じがいい」といったフィーリングだけで
 決めずに、上記のようなデータも加味して冷静に判断しましょう。

 客観的にみて「バツ」の会社は、いくら人当たりがよく、
 信頼できる方の紹介でも、対象外にしておいたほうが無難です。
 よほど、あなたが人助けが好きな場合は別ですが・・・

 私も、信頼できる工務店か判断するのに、必ず経営者にお会いします。
 相手の事務所まで出向いて、事務所内も見せてもらいます。
 社長室があれば、社長室で話を聞きます。

 「えっ! しゃ、社長に会うんですか・・・?」

 そうです。社長です!

     >>> 私も、家を計画している皆さんも、
         売上をもたらす大切なお客さまです。 <<<

 もし、あなたが優良工務店で家を建てたいのでしたら、
 自宅に営業マンに来てもらうのではなく、こちらから事務所に出向き、
 その会社の代表者と会いましょう。

 どんな会社でも、その会社の命運は「お客さま」にあります。
 お客さまからの支持が売上をもたらしてくれるから、会社が成り立ちます。
 それを理解している社長は、必ず会ってくれるはずです。

 「えっ!戸建の施主?予算は? 私が出るまでもないでしょう・・・?」

 こんな会社に、生命保険を掛けて長期のローンまで組んで、
 家づくりを任せたいと思いますか・・・?

 地元企業でも、公共事業の比率が高く、経済団体などに加盟している
 中堅企業の経営者は、社長室から出てこない人もいます。
 社長室に飾っている「顧客第一主義」が笑います。
           ~~~~~~~~~~~~~~~~
 ハウスメーカーで家を建てる方ならまだしも、
 地元工務店で家を建てようとしたら、会社は「社長がすべて」です。
 社長以上に優秀な人は、長くその会社にいることはありません。

 社長自身が家づくりにこだわりを持ち、現場の状況もつぶさに把握し、
 建物の性能や仕様について、分かりやすく説明できることが必要です。
 最低限、そんな工務店を選んでください。

 「私はあまり建物に詳しくないから、担当者に・・・」

 不動産販売から住宅を手掛け始めた社長は、こんな人が少なくありません。
 現場で何が起こっていても、分からないでしょうし報告も上がってきません。

 担当者に能力があるほど、こんな会社には見切りをつけるので、
 家づくりのスタートの段階で、会社の社長と会いましょう!
 子会社の雇われ社長ではなく、オーナー社長かその息子です。

 契約のときだけの「ご挨拶」では、本当にいい家は建ちませんよ。
 社長が顔さえ出さない会社は、もちろん論外です!!

 ⇒ 次週に続く

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             ▼今週のお勧めBOOKS
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  若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●欠陥住宅をつくらない施工会社を見つける方法

                 力石眞一 著  [ニューハウス出版]

 ⇒ http://amazon.co.jp/o/ASIN/4889692207/cmshiroshima-22/

 ↑前回に引き続きニューハウス出版から送っていただいた書籍です。
   サブタイトルに「建て主さんだけでなく職人さんも必読!」と書かれて
   いる通り、写真や解説が多く、とても参考になる本です。

  特に「施工者の方へのお願いシート」とその解説は使えます!
   施主の前に、工務店経営者や現場監督に持たせておきたい1冊です。
   さすが、住宅専門の出版社が選んだ筆者は違います!! (^_-)-☆

  ■ニューハウス出版
   ⇒ http://www.newhouse.co.jp/

  私も、このニューハウス出版から書籍を発行することになりました。
   先頃「出版契約書」が届き、予定では11月末の書店発売です。(^_^)v

  発売までのスケジュールを見ると・・・
   メルマガは月一回の発行が精一杯になるかも!? (笑)

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めBOOKSが本棚になりました。
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    ↓  ↓  ↓
  http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
  アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
  私もよく利用しています!! (^_-)<☆

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          ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 今年の芸術選奨で『文部科学大臣賞』を受賞した画家が、
 イタリアの著名な画家の盗作疑惑としてニュースを賑わせています。

 立派だと思われていた芸術家が、一夜にして渦中の人です。

 あなたが工務店選びや設計者探しをしているとき、
 何かの賞をもらったということを、安心の材料にしていませんか?

 地方自治体や業界団体の「優秀賞」や「奨励賞」など・・・
 住設機器メーカーなどでも、毎年作品事例として表彰しています。

 大手の下請けしかしていない工務店や、
 賞に無縁な設計者に比べると、はるかに頑張っているのでしょう。

 しかし、このような賞は結構ごまかしようもあります。
 さすがに他社の事例写真を提出するようなことはないでしょうが・・・

 建材メーカー主催のイベントで受賞していることよりも、
 実際にそこで建てた住まいに住んでいる人の声を聞くのが一番です。

 表彰の対象は、得てしてその組織への貢献度で決まります。
 私もずいぶんそのような企業や人物を見てきました。 (ーー;)

 まぁ、実際に建てている(販売している)ものとは全く違う建物を、
 総合展示場で見せて、名簿を集めている会社よりはましでしょうか・・・?

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

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 1.優良工務店探しは、まずデータを集めよう
      ⇒ 従業員数と売上の関係を、数社比較すれば実態が分かる

 2.工務店社長と直接話をしよう
      ⇒ 中小企業は社長がすべて!トップと会って判断しよう

 3.しかし、受賞暦や業暦だけで判断しないように
      ⇒ 実際に住んでいるお客様に聞くのが一番!

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■参考情報 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_34.htm

   ↑コラム『客単価』
    (若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。)

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【 編|集|後|記 】

 5月末、神戸と大阪に日帰りで行ってきました。
 昔、大変お世話になった元上司にも会ってきました。

 どこで家を建てるのでも、優良工務店探しは簡単ではありません。
 工務店だって、腕のいい大工さんを確保しておくのは容易ではないのです。
 いつもと違う大工を使ったことで、現場が台無しということさえあります。

 だから、書籍やネットで「優良工務店」と紹介されていても、
 施主の要望を受け止め、しっかりとサポートをする専門家が必要です。

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 ●広島で若本が直接対応する人気のサービス(★お客様の声★)

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-008.html

 4月にお引渡ししたお客様より、サービス利用の感想をいただきました。
 これからも、このような喜びの声を増やしていけるよう頑張ります!

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 このような仕事は、住宅・建築に関する知識や経験だけでなく、
 不動産や土木(宅地造成)などの知識やネットワークも必要となります。

 もちろん、工務店をコントロールする力も・・・

 とてもやり甲斐のある仕事をさせていただいています。
 少しずつ、パートナーを募集しながら対象エリアを広げていく予定です。

 ではまた、再来週お会いしましょう♪

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