<第92号> 原価公開の意味

2007.02.26

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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.092━2007.02.26━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                        〜第92号〜
   ◆家づくりは人生最大の「事業」
   ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
   ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                     《発行部数4,617部》

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 【今週のテーマ】

 ・原価公開の意味
 ・今週のお勧めBOOKS
 ・今週のワンポイントアドバイス
 ・編集後記  
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 このメルマガでは、
 現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
 取得して、200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
 家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

 どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます!
 あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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 こんにちは、発行者の若本です。

 今年に入り相談急増で、1ヶ月ぶりの発行となってしまいました。
 どうしても、まずは進捗中の現場や相談が優先となりますのでご容赦下さい。

 この1ヶ月も多くのニュースが流れました。
 談合疑惑で知事が辞任した宮崎県でも新風が吹いています。
 今「旬な話題」といえば、東京都知事選でしょうか・・・?

 建築家の黒川紀章氏が立候補しましたね!

 実は、メルマガで黒川氏のことを書こうと思っていた矢先なので、
 グッドタイミングになりました。

 建築業界では、黒川氏の言動が少し前から注目されていました。
 彼の代表的作品のひとつ「中銀カプセルタワー」などの建替え問題です。

 建替え計画に参画している建築家に対して、
 名指しで「本気か!」と、自らの展覧会で問うているようです。
 歴史的・社会的価値のある建築物として「保存せよ!」という立場です。

 会場は、黒川氏自ら設計した「国立新美術館」(港区六本木)。

 ■国立新美術館のホームページ
   ⇒ http://www.nact.jp/

 従来の建物の保存運動は、伝統的建造物がほとんどでした。
 設計者も棟梁なども、すでに他界しています。

 しかし、今回はご本人が現役の著名建築家なので話は複雑です。

 そこで、都知事選への出馬表明です!
 マニフェスト(公約)は「東京オリンピック中止」でしたね!?

 建築業界の人は「ピ〜ン♪」と来たのではないでしょうか?

 そうです!東京オリンピックの基本デザインは、
 大阪在住の世界的建築家「安藤忠雄」氏なのです。
 ~~~~~~~~
 私は、東京都がなぜ都内の建築家ではなく
 大阪の安藤氏に依頼したのか、不思議でした。
 都内の著名建築家から批判の声があがるのではないかと・・・

 (ちなみに対抗馬の福岡は「磯崎新」氏です)

 黒川紀章氏が、東京五輪を阻止したい理由は・・・
 「石原さん本気か・・・!」

 黒川氏と長年の友人である石原都知事も、
 建築家の「高〜いプライド」を傷つけたようです。

  ★あくまでも、若本の邪推です・・・(^_-)-☆

 ちなみに国立新美術館は、黒川氏も所属する「日本建築学会」が、
 保存要望書を出していた「歴史的建造物」だったそうです。
 黒川氏は、保存運動に苦言を呈したというから面白い!
      ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
 では、今週の本文の始まりです。 

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  ▼原価公開の意味    〜真に正直な家づくりとは・・・?〜
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 以前から「原価公開」を打ち出している住宅会社がありました。
 最近では書籍でも「原価公開」を目にするようになりました。

 最近は、政治の世界でも「透明性を高める」とか、
 マニフェスト(公約)を掲げて、市民にアピールする手法が歓迎されています。

 それだけ、不透明で信頼されていない証(あかし)といえます。

 住宅業界でも同様に、「原価を公開する」ことで、
 「透明性を高めている」と掲げる会社が現れてきました。

 今回のメルマガでは、「原価公開」の意味を考えてみます。

       ●-------------------------
          家づくりの原価
       --------------------------●

 原価公開をセールスポイントにしている手法は大きく2つに分かれます。

 床面積に比例して、工事原価の坪単価が変動するタイプと、
 積み上げ式の工事原価に比例して、会社の利益率が変動するタイプ。

 少し分かりにくいでしょうか?
 まとめてみると・・・

【坪単価変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 前者は、例えば40坪であれば、工事原価が坪単価40万円。
 45坪になれば坪単価38万円、50坪だと36万円といった形で、
 床面積が大きくなるほど、坪単価が安くなる仕組みです。
 ~~~~~~~~~~~~~~     ^^^^^^^^^^^^^^^^

【粗利率変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 後者は、例えば工事原価が1500万円だったら、利益率が22%。
 1800万円になれば20%、2100万円で18%といった形で、
 工事金額が大きくなるほど、粗利率が低くなる仕組みです。
 ~~~~~~~~~~~~~~~~     ^^^^^^^^^^^^^^^^

 いずれにせよ、工事の原価を公開して、
 規定の利益を施主に負担いただくという形です。

         ▽ ▼ ▽ 

 『坪単価変動型』は、床面積によって「目標原価」が決まっています。

 つまり、工事金額は建物の規模が決まった時点でほぼ確定します。
 その代わり、建物の仕様や性能もほぼ「標準仕様」が決まっています。

 詳細見積をする手間を省き、
 商談スピードをアップさせる仕組みでしょう。

 おおむね、原価の内訳提示はないようです。

 各業者から見積を取る手間も省き、
 坪単価によって各業者への発注金額も決まっていくからです。
 積算や見積書作成の手間を省くことで、全体コストを抑えます。

 一方『粗利率変動型』は、各業者からあがってくる見積を提示します。

 積み上げ式の原価計算で、設計や仕様の自由度は高まります。
 設計事務所がプランした物件でも対応可能です。

 どちらかというと『分離発注』に近い形です。
 分離発注と異なり、責任は元請工務店が取ってくれます。
 そのリスクも含めた「粗利率」の計上です。

 仕入先の見積書だけでなく、
 請求書まで開示するケースもあるようです。

 まるで「政務調査費問題」で揺れる議員のようです。(^^ゞ

 し・か・し

 坪単価変動型は「明快」だけど「透明性」には疑問が残ります。
 粗利率変動型は「透明」だけど「明快」かどうかに疑問ありです。

 前者は、坪単価を公開しているため、他社との比較も容易です。
 価格競争力がなければ、負けてしまうので価格を抑える期待も出来ます。

 もちろん、設備のグレードも「安かろう」では見向きもされません。
 人気のある設備を揃える努力もしているでしょう。

 後者の会社で、消費者が得られるメリットは・・・
        ~~~~~~~~~~~~~~~~
 もしかして、単に「透明」というだけ?

       ●-------------------
         本当の原価公開
       --------------------●

 今の時代「透明で、裏がない!」というのは、
 消費者にとって魅力的かもしれません。

 運営者側も、「隠さない」ことで精神的にも楽でしょう。
 隠さなければ作業手間も減らせるかもしれません。

 しかし、本当に家を建てる人が「原価公開」を求めているのでしょうか?

 業者からの見積を数多く見せられ「私たちは正直です!」と、
 訴えられても、本当にその金額と施工内容の妥当性が分かるのでしょうか?

 もっと違う施工方法や仕様があり、
 アイディア次第では、もっと安く求める性能が入手できるかも知れません。

 下請け業者さんからあがってきた見積が、交渉もされず
 そのまま提出されたとしたら、必ずしも安いとは言えません。

 本来、原価というのは「下請けからあがってきた見積」ではないのです。
 では本当の原価とは・・・

         ▽ ▼ ▽ 

 「材料の価格」と「人件費」(現場の手間や運搬に掛かる人手など)、
 「機械・工具の損料」、そして「会社経費」です。

 『工種別』に分離発注するのではなく、
 『材工別』で発注しなければ、本当の原価は分かりません。

 その「資材の費用」が、一般消費者がホームセンターや
 建築金物店で購入するよりも安ければ、材料原価は納得です。

 工事現場の「職人手間」も、時間給や日当が常識の範囲内で、
 実際に現場に拘束された時間が明示されれば、高くても納得です。

 もちろん、現場に持ち込む機械類の損料も計上します。
 車に掛かる費用や電話・ファックスなどの経費も必要です。

 その根拠を積み上げ、集計すれば「原価公開」が可能です。
 やれば出来るでしょうが、私でも大変な作業です。

 本当に大切なことは・・・

  >>> さまざまな組み合わせの中から、最適な選択肢を選び、
          効率的にマネジメントしていくこと!!! <<<

 そして、その費用が『工事金額と連動しない』こと。
          ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
 50万円のシステムキッチンと、250万円の高級システムキッチン。
 打合せの手間や発注の手間は、そんなに変わりません。
 配管や設置の手間も、運搬費はどうでしょうか・・・?

*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 ▼50万円のシステムキッチンが20%の粗利で10万円
                       ^^^^^^^^^
 ▼250万円の高級キッチンが15%の粗利で37.5万円
                      ^^^^^^^^^^^^
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

 家づくり世代の「給料1か月分」に相当するこの差額に、
 たとえ「原価公開」といっても、合理的説明がつくでしょうか?

 工務店や住宅会社の仕事は、打合せと発注、現場での検品作業などです。
 工事費や機器の価格と連動する利益率に「正当な根拠」は見当たりません。

 お客様の「懐具合」によって、利益が確定するのです。(-_-;)

 ちなみ、私は「定額制」のサービスを行なっています。
 予算や工事金額に、私の業務費用は全く影響を受けません。
 だから、施主の望む「コストダウン」に知恵を絞れるのです。

 新しく「お客様の声」をいただきましたのでご紹介します。

 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-019.html

 建築コストを下げるには、
 時間給の高い人が効率よく働く仕組みが必要です。

 国会で棚上げになった「ホワイトカラーエグゼンプション」も
 同様な考え方でしたね・・・!?

 原価公開よりも、むしろ「マネジメントの仕組み」が、
 安くて品質の高い家づくりに欠かせないと私は思います。

 ⇒ 次回発行に続く
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             ▼今週のお勧めBOOKS
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 若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●家を買いたくなったら     長谷川高 著   [WAV出版]

http://www.amazon.co.jp/dp/4872902785/ref=nosim/?tag=cmshiroshima-22

 ↑欠陥住宅調査の第一人者、岩山健一さんの紹介でお会いした長谷川さん。
  「デジタル不動産コンサルタントLTD」の代表として活躍中です。

  私と同様「消費者志向」で分かりやすい本を書かれています。

  アマゾンの「カスタマーデビュー」が私より多くて、満点の5つ星!
  うらやましいですねぇ〜!(笑)

  ■メルマガ「幸せの不動産学」〜不動産で豊かになつための知恵〜
  
    ⇒ http://www.mag2.com/m/0000095657.html

                          (若本)

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  アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
  私もよく利用しています!! (^_-)<☆

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          ▼今週のワンポイント・アドバイス
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 前回は「日本人は保証に弱い」のではないかと書きました。
 最近では「透明性」とか「正直なこと」に弱くなっている気がします。

 マスコミに取り上げられると、ウワァーとブームになり、
 ウソが発覚すると、突然「悪人」に仕立て上げられます。

 情報番組の「捏造」なども、権威のある人から
 それらしき根拠を提示されると、多くの人が信用しました。

 アパホテルなどの耐震偽装も、
 「素直」に謝ったので、大きな事件には発展しませんでした。

 「正直そう」だといえば、ヒューザーのマンションを建設した
 熊本の建設会社の社長も、私には正直そうに映りましたが・・・
 東京支店長も同様に・・・

 私から見れば「原価公開」は、
 値引き交渉をさせないための仕組みです。

 人々が信頼してくれて、値引き交渉も起こらない。
 業者側が損を出すことのない、よく考えられた仕掛けです。
 仕事をすれば、確実に「規定の利益」が得られるのです。

 しかし、本当に「正直」なのか「安くなる」のか分かりません。(-_-;)

 では、今週のワンポイントアドバイスです。

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 1.住宅の原価公開には大きくふたつの方式がある。

 2.本来の住宅の原価は「工種別業者価格」ではなく「材工別集計価格」
                ^^^^^^^^
 3.工事金額と連動しない、マネジメント提供型サービスが求められる!

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■参考情報 ⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_19.htm

   ↑コラム『下請け業者と原価公開』
    (若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。)

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【 編|集|後|記 】

 先般、免震工法の勉強会に参加してきました。
 各メーカーとも、科学的データをもとに、最新装置を開発しています。

 しかしその原点は、五重塔などの昔の建造物にも採用されていたものです。
 しかも、免震は「震度3以下では効果を発揮しない」そうです。

 機会があれば、詳しくまとめたいと思います。

 広島の郊外、宮島対岸の「宮浜温泉」に行きました。
 2月というのに、もう沿道の桜が咲き始めていました。ビックリです!

 地球規模の異変に、私たちはなす術がないのでしょうか・・・

 自家用車の異変にも気づかず、高速道路でエンコした若本でした。(苦笑)
 (レッカー車を呼んで、今修理工場に入っています。)

 皆さんも、車の点検、家の点検、そして体の点検をたまにはしましょうネ!

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