長年、住宅業界で活動してきた
中小企業診断士、若本修治が5回にわたり、メールでミニセミナーをお届けします。
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002 信本様邸 （家族構成：4人，建築地：東広島市西条町）
| 完成年月日 | H17年5月 | 延べ床面積 | 40.3坪 |
| 建築工法 | 2×4工法 | 入札参加 | ４社 |
| 瑕疵保証(検査) | ＪＩＯ | 施工企業 | (株)イワキ |
■信本様の家づくり実録レポート
信本様ご家族との出会いは、2004年7月の最後の日、事務所にかかってきた「土地の購入を検討していて、ハウスメーカーの展示場もいくつかまわったのですが、ホームページを見て電話しています」の声から始まりました。
その後、私のブログに家づくりの様子を書かせていただくと、それに対して信本様がコメントを下さっていたのですが、このブログを見た方が、「家づくりを考えているんだけど、とても参考になりました！」との声を頂きましたので、こちらに家づくりの流れに沿ってまとめてみました。
地元ＲＣＣ中国放送の「ごじテレ」にも出演していただき、「このサービスはお買い得だった」と実際にサービスを受けられた率直な感想もいただきました。
これから夢のマイホームを建築される方に、参考になれば幸いです。
７月末、事務所の電話が鳴る！
平成１６年の夏、７月３１日(土)に事務所の電話が鳴りました。
電話の向こうから「土地の購入を検討していて、ハウスメーカーの展示場もいくつかまわったのですが、ホームページを見て電話しています」と男性の声。
私の書いているホームページのコラムを読んで、「なるほど」と合点がいき、電話をされたそうです。
⇒ 若本が書いている、コラムはこちら
翌日の８月１日、事務所に信本さんがやってきました。
詳しくお話を聞いて見ると、市街化調整区域の土地が安く売り出されており、果たして家が建てられるのであろうか？そして、建てられるとしても自分の予算で家が建つのであろうかという心配があるというお話です。
通常、市街化調整区域には家は建てられませんが、都市計画法４３条による解除ができれば建てられると物件資料に書いてあるというのです。
これまで展示場に行き営業マンがやって来た会社は、ローコスト住宅で西日本を席巻しつつある『Ｔホーム』と、ゼロエネルギーが売り物のユニット系大手メーカーです。
しかしほぼ同じ規模の建物プランで、２社の概算金額があまりにもかけ離れていたため、ネットで情報を集めていて私のサイトにたどり着いたということです。トップページのコピーに「ピン」と来るものがあったものの、どんなサービスか聞いたことも無いので、実際に聞いてみようとなったのです。
これまで、インターネット経由で「メール」ではなく、いきなり電話してきて翌日来社されたのは信本さんが初めてでした・・・
若本さんの所に行き付くまでに、情報誌を読み、不動産屋住宅展示場巡りとお決まりのコースを2ヶ月程歩みました。（短め？）
土地の方は比較的早めに、格安物件と出会えたのですが、色々と難題有り（本文通り）で、且つ、不動産屋が親身ではなく、どうしたものかと。
建物も「一生に一度ですから、良い物を」と、セールスされるのですが、適正単価が良くわからず、良い物＝60万円/坪では、手が出せず。それなら地元工務店さんでと思っても、星の数ほどあり全部尋ねる気力もなく。
その頃に、若本氏のHPを見つけて、読むうちに（かなり長いですが）住宅業界（土地も含め）の事情がなんとなく解り、家を建てるということがどういうことかも解り、やっと光が見えたような気がしました。（やや大袈裟）
但し、件のHPを最初に読んだときは、なるほどと思う反面、胡散臭い感じがし、ほんまかなと。家内にも、新手の商法かもしれんので、やばそうなら直ぐ逃げるからと言って、若本氏を訪ねました。
（長くなりましたので、実際の所は･･･また次回に）
プランニングのスタート
信本さんが土地購入を検討している場所は、昭和四十年代に開発された古い団地。
乱開発されたため、現在は『市街化調整区域』に指定され、新たに家を建てるのには許可が必要です。
この地区で注文住宅を手掛けている知り合いのビルダーと、私のブレーンの不動産コンサルタントに、事情を聞いてみました。両社とも、７〜８年前に４３条申請を行い家を建てた経験があるということ。ただし、がけ地認定があり、造成費がかなり掛かる可能性があるので注意が必要とのコメントをもらったのです。
何とか家は建ちそうだ・・・
土地の下見と平行して、どのような家づくりを考えているのか、信本さんからヒアリングです。
この年の４月に開催したセミナーで『部屋別ご要望シート』というヒアリングシートをオリジナルでつくっていたので、使い方をご説明し、家族で話し合ってもらうこととにしました。
話を聞いて見ると、左のようなヨーロッパ風のシンプルな家のようです。
今回のサービスを受けることを決めたポイントは、若本氏が出された、プランを見た時でした。
私が回った住宅メーカーさんにも、プランニングをしてもらったのですが、正直、素人である私の要望そのままみたいな感じで、「流石にプロは違うな」と思われず、予算内に収めただけの味の無いプランでした。（逆に予算的に厳しい要望ははなからカット）
若本氏にも同じ感じで伝えたのですが、1週間後に戴いたプランには一目惚れさせられました。（もちろん予算も考慮されており、たんなる絵に描いたもちではなく）
やはり、どんなものにせよ、お金を払ってプロに依頼する以上は、素人が唸るものを求めたい（いい意味で予想を裏切るというか）と思います。
そういったことで本サービスを利用しようと決心したのです。
（あと、若本氏の人柄に引かれて…はややおだて過ぎかな）
土地の下見
プランづくりの前に、実際に土地を見ておかなければなりません。事務所から車でおよそ１時間半かけて信本さんが購入を検討している土地まで見に来ました。
「この小学校のある交差点を左折して、ゴルフの打ちっ放しのネットが見えて・・・」団地だと聞いていたのですが、そんな看板も雰囲気もありません(-_-;)
複雑に分かれた道路のひとつの筋を入っていくと、「もしかして、ここ？」という空き地が見えたのです。小さな「売り土地」の看板が立っていなければ宅地とは分からないような土地でした。（施主の信本さんスミマセン）
「ここに家を建てるとなると厄介になるなぁ」
直感でそう思った私は、『デューデリジェンス』というサービスを行なう、ある不動産コンサルタントを思い浮かべていました。「土地購入者側の代理人として、彼に打診してみよう！でなければ、ここの土地購入はリスクが高すぎる・・・」
第１回目のプランが出来て、土地購入の話が進んでいく中、土地販売の仲介業者とは別に、『バイヤーズ・エージェント』として、信本さんに私の知人の不動産コンサルタントを紹介することになったのです。
実はこの土地の近くに、第一候補地がありました。高台で多少景色もいい土地でした。そこにあった看板の連絡先に電話すると、年配の愛想のいい男性が、「あそこは土地も広く、値段も安くて掘り出し物件です」と。
私もすっかりその気になっていたのですが、高台＝５ｍ位の擁壁の上の土地であり、多少知識が付いた後に、再度確認の電話をしました。
「あの土地は崖条例はクリアー出来ますか？」
「・・・・・無理です。住宅は建てれません。」
なんとも、先方はいったい何の為に土地を買うと思ったのでしょうか。
その時に確信しました。不動産屋侮りがたし、と。（全ての業者さんがそうでは無いのでしょうが、件の業者さんもあちこちに看板、宣伝を出している中堅の業者さんでした）
今回購入した土地の仲介業者は、以前本文に記載していた通り、大手不動産屋であり、ここなら、間違いないだろうと・・・。
しばらく後に痛感しました。やはり侮れんと。
不動産のデューデリジェンス
不動産屋は大手といえど侮りがたし・・・。
実際に自分で土地探しをした施主のコメントは重みがあります。
『デューデリジェンス』とは、不動産の詳細調査を意味し、当然仲介業者が「仲介手数料」を得るためにすべき仕事だと一般消費者は思っていることでしょう。しかし・・・
その土地に家を建てられるのか、また建てられるにしても地盤はしっかりしているのか、給排水の引き込みが敷地内まで行なわれているのか、不動産仲介業者にとってほとんど関心はありません。
極端に言えば、手間が掛からず手数料が入ればいいという態度です。
※ちなみに、仲介手数料は不動産価格の３％＋６万円
１５００万円の土地だと、５１万円も仲介業者に支払うのです。
詳細調査もせず、契約書や重要事項説明書類をつくるだけで、システムキッチン１台分かユニットバスの費用が消えていきます。
しかも、所有権移転登記などの司法書士の手数料などは別途必要となるのです。
私が推薦したのは、事務所が近く会計事務所や建設会社を経て不動産コンサルタントとして独立した(有)イーストホームの東氏です。
かれは、ファイナンシャルプランナーの国際資格ＣＦＰを取得するなど、大変優秀なコンサルタントですが、バブルの頃、乱開発された郊外の住宅地に出没していたことから『うさんくさい不動産屋』との俗称がついてしまい、もっぱら業者向けの商いをしていたのです。
そんな不動産業界のウラもオモテも知る東氏を施主の信本さんに引き合わせ、早速土地の調査と市役所への確認に走ってもらったのです。
そうなのです。
一見怪しさ満点の東氏には、本当にお世話になりました。
４３条申請、崖条例などの土地に関する事だけではなく、ローンのことも教えて戴き、助かりました。（値段交渉までして頂きました）
足掛け３ヶ月間くらい、申請の為に翻弄して頂いたのですが、手数料は上記算出式の通り（物件が格安だったので、実入りは僅かと思われ心苦しい限りで、せめても恩返しが出来ればと、東氏のセミナーで協力させて頂くこととなりました。）
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