2005.4.25 第55号
ローコスト住宅に気をつけよう！ ～驚きのテクニックとは？～
『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.055━2005.04.25━
《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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～第５５号～
◆家づくりは人生最大の「事業」
◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
《発行部数2,613部》
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⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
・ローコスト住宅に気をつけよう！
・今週のお勧めＢｏｏｋｓ
・今週のワンポイント・アドバイス
・編集後記
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このメルマガでは、
現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。
どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。
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こんにちは。発行者の若本です。
来週発行予定でしたが、ゴールデンウィークに入るので、
前倒しして今週発行することにしました。
先月より本格的にブログに取組んでいますが、
人気ブログランキングでも、新しいご縁を頂き
様々なネットワークがさらに広がりつつあります。
先週５０位圏外だった私のブログも、
皆様のお陰で１０位台までランクインしてきました。(^o^)丿
ブログのタイトルも『住まいづくりコンシェルジェ出動！』と、
少し動きを感じるような、また私と分かるようなタイトルに変更しました。
画像もあるので、よりイメージがしやすくなったと思っています。
人気ブログランキングにてご確認ください。
⇒ http://blog.with2.net/link.php/67639
先週は、テレビ取材やプロ向けの研修会などもありました。
テレビは地元『ＲＣＣ中国放送』で４月２８日放映だそうです。
詳しくは、ブログにて発信していきます。
では、今週も最後までお付合いください。
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▼ローコスト住宅に気をつけよう！ ～驚きのテクニックとは？～
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前回のメルマガに引き続き、ローコスト系住宅についてのお話です。
ここで「ローコスト系」と書いているのは、ローコストを「販売戦略」に
利用している住宅会社のことを指しています。
品質が確かで、支払いの総額を抑えられる「ロープライス」であれば、
私も皆さんも納得いくのでしょうが、ちょっと違うようです。
まずは先週のおさらいをしてみましょう！
＜先週号より＞
例えば、「坪単価２５万円」で３５坪の家を建てると、
▼『建築本体工事』 ３５坪×２５万円＝８７５万円
▼『オプションとテクニック分』 ＝３００万円
▼『附帯工事』(外部給排水工事など）) ＝ ７５万円
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合計） ＝１１５０万円(税別)
つまり、消費税を含めたおよそ１２００万円÷３５坪＝３４.２万円
くらいが、ローコスト住宅の実態かと思っていたのです。
しかし、私の予想は大きく違っていました。
さらに「必要経費」や「諸経費」という項目があるのです。(-_-;)
必要経費とは、設計料や申請、検査などに掛かる費用と仮設トイレなど、
諸経費は明細もありません。（通常、事務所経費です。）
これで、２００～２５０万円を工事費に上乗せです。
しかももっとビックリするようなテクニックがあったのです・・・。(@_@)
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メーターモデュール
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上記の１２００万円程度なら、いわゆる「想定の範囲内」でしょう。
「テクニック」というのは、ポーチやバルコニー、吹き抜けの一部まで、
床面積に入れて、坪単価計算するということです。
これだけで、３～５坪、７５～１２５万円上乗せできます。
その次の経費類まで別立てされてくると少し怪しくなってきます。
う～ん、厳しいけど・・・「想定内」にしておこう。
だって、１５００万円以内に収まりそうだから・・・
広告で謳っている金額との差額に少し戸惑いが出てきます。
でも、この予算で出来る会社はまだ多くありません。
この段階で、坪単価に直すと４０万円台でしょう。
「私たちの家族構成から考えて、３５坪あれば十分です！」
雑誌や分譲チラシなどで間取りを検討し、限られた予算から
ほぼ自分たちの家の規模を計算しています。
ローコスト系住宅会社でプランをしてもらうと、アラ不思議！
ここで『延床面積』が４０坪を超えています。
この裏技が『メーターモデュール』というものです。
通常、日本の住宅は未だに尺貫法が残っており、１間(けん)＝６尺、
６尺＝１．８２メートルで、１間×１間が１坪という計算です。
※ちなみに、私の身丈はちょうど６尺です。（笑）
これがメーターモデュールになると、同じ和室６帖でも面積が違います。
▼９１０mmモデュールの和室６帖
2.73ｍ×3.64ｍ＝9.94平方メートル（＝３坪）
▼メーターモデュールの和室６帖
3ｍ×4ｍ＝12平方メートル（＝3.63坪）
単純におよそ２割面積が広くなります。
広くなって「施主が喜ぶ！」のではなく「営業マンが喜ぶ！」のです。
９１０モデュールのプランをそのままメーターモデュールにしただけで、
３５坪のご要望がおよそ４２坪に出来るのです。
この７坪分は、坪単価２５万円で１７５万円を稼ぎ出します (-_-;)
ここで、およそ１６００万円程度になってきました。わおっ～！
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標準仕様！
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施主もこの頃になると「想定外」に気付いてきます。
でも部屋数を減らすわけにも行かず、出来るだけ廊下を減らし床面積を・・・
ようやく、我に還って床面積を４０坪以下にするよう考え始めます。
４坪で１００万円のコストが削減できるわけですから・・・
しかし、ここで営業マンが標準仕様書を提示するのです。
「弊社のこのシリーズは、床面積が４５坪以上になるとお得です！
それ未満ではオプション仕様だった設備が、標準仕様となります！！」
内装ドアや仕上がグレードアップし、食洗器も標準搭載です。
まるで、安いグレードの車で、カーナビを別途購入するよりも、
カーナビ付きの上位グレードのほうが、割安な感じがするようなものです。
「でも、私たちはそこまで面積は必要ありませんから・・・」
ちょっと後ろ髪を引かれながらも、面積の差が少しありあきらめかけます。
すると、営業マンは得意げに言います。
「この面積は『施工床面積』なので、バルコニーなども含まれます！」(^o^)
今のままでしたら、４５坪を越えているのでいいグレードの設備が入ります。
少し面積を抑えるだけで、コストダウンだけでなく、
グレードさえも安普請の建物になってしまうのです。
「どうしよう～・・・・・」
・
・
・
「まっ、いいか！
ここまで相談に乗ってもらったのだし、これから他社への相談も面倒だ！
どうせこの金額だと少なくとも他社よりいい設備がつくだろうし・・・」
こうして、自分自身で納得させることで、不安をぬぐおうとします。
間髪いれず「取りあえず、お申し込みだけいただけますか？」
ローコスト系の営業マンは、契約のタイミングが命です。
じっくり考える機会も、まわりに相談する時間も与えません。
まずは既成事実だけ作ることが先決なのです。
本当は３５坪しかいらないのに、「施工」床面積で４５坪の契約です。
まるで、衣を大量につけて膨らませたエビフライのようではありませんか。
食べてみると、中はスカスカで美味しくありません。
しかも、不要な床面積が増えた分、
翌年からしっかり固定資産税も割増されてしまいます。 (>_<)
⇒ 次回に続く
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▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。
●サツキとメイの家のつくり方
スタジオジブリ 責任編集 [ぴあ出版]
http://esumai.livedoor.biz/archives/19545799.html
↑宮崎アニメ「となりのトトロ」で主人公が引越しする民家の再生。
ネット書店では取扱っていないようなので、ブログで紹介しました。
ちょうど私の世代にはとっても懐かしい建物です。
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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めＢＯＯＫＳが本棚になりました。
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アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
私もよく利用しています！！ (^_-)<☆
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▼今週のワンポイント・アドバイス
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ちまたでは、「ローコスト住宅」の品質が問題にされています。
私は経営努力や現場の知恵による「コストダウン」は賛成です。
しかし問題は、「ローコスト系」という販売テクニックだろうと思います。
３５坪しか不要であれば、坪単価４５万円でも総額１５７５万円です。
それがローコスト系に相談すると、最初の坪単価は２５万円なのに、
最終的には４５坪の契約で１６００万円になっているのです。(-_-;)
１０坪分を２５万円で買ったんだ！という気休めもあるかも知れません。
しかし、本当は２５万円安く自分たちの家を手に入れられたのです。
しかも、もっといい材料、いい性能だったかも知れません。
では、今週のワンポイントアドバイスです。
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１．メーターモデュールは、ローコスト系住宅会社の裏技！？
２．面積に応じて、オプションが次第に標準工事に含まれていく
３．エビフライは、外の大きさよりも身の詰まり具合と味で選ぼう！
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■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_13.htm
↑コラム『ダウンサイジング』
若本が書いたコラムに参考情報が載っています。
【 編｜集｜後｜記 】
先週、知恵と仕組みでコストダウンする『ＣＰＭ』(限界工程管理手法)の
工務店向け研修会を開催しました。
一般消費者には縁のない話題ですが、これが本当の「コストダウン」です。
業界専門紙の専務と、コストダウンに取組む青森の工務店が、１０年以上
研究しながら、全国で１０社に満たない工務店しか学んでいないのです。
売るテクニックを勉強する「ローコスト系」は、あれほどの加盟金を支払い、
全国にフランチャイズや直営店が広がっているのに！
今回は、大阪でこの手法を実践している工務店の社長や、
これから取組もうとしている、群馬県の工務店社長も広島に駆けつけました。
そのときの様子は以下のブログで紹介しています。
⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/19932436.html
本当に消費者の経済的負担を和らげる「ローコスト化」が望まれます。
ではまた、再来週♪
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◇ 次号予告
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▼ 設計事務所に気をつけよう！ ▼
～設計監理料の根拠とは？～
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●このメルマガでは、
『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。
【発行者が携わっているサイト】
▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
http://www.cms-hiroshima.com/
▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
http://www.sumainokihon.com/
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