2005.6.20 第59号
メンテナンスを考える ～ライフサイクルコストとは～
『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.059━2005.06.20━
《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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～第５９号～
◆家づくりは人生最大の「事業」
◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
《発行部数2,924部》
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【もくじ】
・メンテナンスを考える
・今週のお勧めＢｏｏｋｓ
・今週のワンポイント・アドバイス
・編集後記
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このメルマガでは、
現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。
どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。
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こんにちは。発行者の若本です。
北海道を除いて、全国で梅雨入りしたようですね。
着工を間近に控えた方は、長雨は気になるでしょう。
私も１棟少し着工が遅れたので気になっていましたが、
先週は比較的天気もよく、無事上棟しました。
⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/25346202.html
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では、今週の本文の始まりです。
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▼メンテナンスを考える ～ライフサイクルコストとは～
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住宅購入を考える時、どうしても「住宅の価格」に目が行きます。
とくに「坪単価」がいくらか？と単純に判断してしまいがちです。
確かに、購入時点での支払い可能額がありますから、
「建設コスト」には十分注意を払わなければなりません。
しかし「いくらかかるか？」だけでなく「どんな仕様を使うのか？」
ということも、とても大切になってきます。
設計段階で決めた「仕様」は、見た目の質感や快適性だけでなく
将来、家計から出て行くお金にも影響を与えるのです。
今回のメルマガでは、そんな費用についても考えていきます。
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外装材の耐用年数は？
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「若本さん、大手建材メーカーのＭ社はとんでもないよ！」
入札が終わり、施主と工務店の１社に立ち寄った時、
その工務店社長から、１枚のパンフレットを渡されました。
表紙には「窯業系サイディング維持管理のしおり」と書かれています。
「どうしたんですか？」と私が尋ねてみると・・・
その工務店が６年前に建てた家の外装材がＭ社のサイディングで、
外装材の伸縮により、シーリング部分の剥離が発生しているそうです。
「まだ築６年なのに、メーカーのほうは保証しないって言うんだよ！」
現場で計測してみると、建物の長手方向で８ミリ縮んでいたそうです。
そしてメーカー側から渡されたのが上記のパンフレットです。
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■点検はお客様ご自身で!!
■メンテナンス工事は建築された住宅会社・工務店様にご相談を!!
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メーカーの保証や責任はどこにも書かれていません。(-_-;)
今、住宅を購入する人の多くは、サイディングなどの「工業製品」を使うと、
メンテナンスが楽で、よごれも目立たないと思っているでしょう。
最近では、光触媒を利用したコーティングがされ、
汚れも雨で洗い流すことが出来るという商品も出てきました。
しかし、実際に施工後の経年変化で不具合が生じても、
メーカーは「自主点検」し「施工者に相談しなさい！」ということなのです。
では、サイディングなどの外装材のメンテナンスの目安とは何か？
『日本窯業外装材協会』発行のパンフレットで見ていきましょう。
※上記協会は、日本の大手サイディングメーカー等１６社が加盟しています。
▽ ▼ ▽
まず、塗装表面から・・・
サイディングは、タイル調などさまざまな模様がありますが、
基本的には、表面を塗装しています。
「塗装」だから塗り替えが必要ですよね。
メンテナンス期間の目安として、「５～１０年で再塗装」とあります。
１０年～１５年で「再々塗装」、以降５年ごとのスケジュールになります。
３５年ローンを組んだ家でしたら、６回塗装しなければならない計算です。
半分としても、３回塗り替えることになりますが、
実際、住宅の塗装をする時「足場架け」も必要になってきます。
４０坪程度の住宅でも、足場を架けて、汚れないように養生をして、
外壁だけでなく、木部の塗装などもやり直します。
恐らく７０万円～１００万円程度は予算化する必要があります。
※ もちろん目安なので、塗料の種類や地域によって異なります。
そして、シーリングの劣化やひび割れも生じてきます。
※ 「シーリング」とは、材料同士の継ぎ目を埋めるゴム状の材料です。
シーリングに関しては、メンテナンス時期の目安は書かれていません。
築後すぐに「程度により部分打ち替え、全面打ち替え」と記載されています。
紫外線に当たったプラスチック製品が、数年で劣化するように、
シーリングも、数年で劣化し弾力性がなくなります。
外装材の伸縮や、大きな地震があれば、すぐ剥離する可能性があります。
窯業系サイディングは、現在新築住宅の７５％を占めると言われています。
メーカーは「売るとき」には、耐用年数が長いような話をします。
しかし、いざ不具合が出た途端「維持管理のしおり」を提示するのです。
「１０年ごとに１００万円程度のメンテナンス費用は必要ですよ♪」
（そうははっきりと書いてはいませんが・・・）(-_-;)
既存住宅でサイディングを張ると、荷重は２トン程度となるそうです。
だとすると、耐震診断と耐震補強も必要となります。
そして耐震補強をして張り替えるとなると・・・、
塗り替えの倍近くかかります！(@_@)
〆て約２百万円の出費！？
嘘のようですが、本当の話です。
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光熱費比較
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入居後に考えなければならないもうひとつのコストは、やはり『光熱費』。
テナントビルなどの計画では、エレベーターなどの保守管理もあるので、
新築時に『ライフサイクルコスト』も計算します。
住宅取得時のコストを『イニシャルコスト』そして、
実際に住み始めて掛かるコストを『ランニングコスト』と呼びます。
定借住宅のように５０年後に解体しなければならない場合は、
解体費用や廃棄費用も計算する必要があります。
これら諸々を総じたものが建物の『ライフサイクルコスト』です。
特に、地球温暖化などの問題もあり、
住宅にも省エネルギー性が求められてきました。
つまり住宅内で使うエネルギー消費を抑えるということです。
エネルギー消費は、大きく以下の３つの点を考える必要があります。
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１．断熱性能を高め、冷暖房の使用の少ない住宅をつくる
⇒高気密・高断熱化、屋上緑化など
２．給湯を中心とした熱源を、高効率な機器から選ぶ
⇒オール電化(エコキュートなど)、家庭用コジェネシステム(ガス)など
３．節電を心掛ける
⇒不要なテレビを見ない、電気ポットなどはマメに切るなど
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３については、入居者の心構えや努力によるものですが、
１～２については、プロが建築段階で助言し、施主が選択できるものです。
建築時に「安い」ことだけを求めると、そのツケは施主が負担します。
では、光熱費を抑えるために、どんな方法があるのか・・・？
一度私の相談者で、断熱材や工法による光熱費比較をしました。
詳しくシュミレーションしましたが、長くなるので今週はこれまで！
⇒ 次回に続く
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▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。
●建てどき 藤原 和博 著 [情報センター出版局]
↑海外を駆け巡るビジネスマンの著者が、注文住宅を手に入れるまでの
意思決定を綴った本。この本を読むと「家づくりのド素人」が「お宅通」
になれるかも？中身の濃い本です。
注文住宅は、1,000の質問に、限られた時間で回答を出していかなければ
ならない「決断力」を求められる事業だということが分かります。
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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めＢＯＯＫＳが本棚になりました。
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アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
私もよく利用しています！！ (^_-)<☆
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▼今週のワンポイント・アドバイス
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伊勢神宮は、『遷宮』といって、２０年に一度建替えられるそうです。
私が住んでいる近くでも、宮島の「大鳥居」や岩国の「錦帯橋」など。
日本の木造建造物は、修復や建替えを繰り返しながら、
その姿を後世に伝えています。
どんな建物でもメンテナンスは必要なのです。
一般の住宅にそこまでの費用はかけられませんが・・・(^_^;)
★参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/kintai_brg.htm
住宅取得は本当にさまざまなことを考えなければなりません。
当初安く建てられても、この先３０年間のコストも考慮が必要です。
「メンテナンスフリー」なんていうものは本来ありえないのです！
今月初め、住宅業界に衝撃が走りました。
建材メーカーのＫ社が、住宅用ビスの強度に関して、
認定書を偽造していたというニュースです。
もっとも、それ以上に有名な一流企業が、
東京都の排ガス浄化装置のデータを捏造してもいましたが・・・(-_-;)
釘やビスの強度が不足だったら、
工事中の検査や設計事務所の監理などは、全く意味をなくしてしまいます。
震災などの大きな災害が起こったときには、
甚大な被害と、多大な復旧コストが発生しかねません。
『激甚災害』の補助金では、とても以前の生活には戻れないのです。
少なくとも、構造部分と外回り（外装材および屋根材）については、
災害に強くメンテナンスが容易な材料を選びたいものです。
３０年間に、大きな災害が何もないほうが「期待薄」の時代です。
では、今週のワンポイントアドバイスです。
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１．住宅のコストには『イニシャルコスト』と『ランニングコスト』があり
２．建物の設計段階、仕様決めによって、ランニングコストは大きく変わる！
３．メンテナンス費用を確認して、仕様を決めよう！！
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【 編｜集｜後｜記 】
メルマガ発行のお陰で、全国から相談をいただくようになりました。
本気で悩み、不安を持っている方にはメールで回答をお送りしています。
「私の住んでいる地域でも御社のようなサービスがあれば・・・」
そんな声もたくさんいただきました。
特に首都圏や名古屋周辺、兵庫県あたりが多いようです。
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本当にありがとうございます。 m(_ _)m
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まずは、山陽、近畿、中京地区で募集します。
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▼お問合せメール mailto:oubo@cms-hiroshima.com
ではまた、再来週♪
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◇ 次号予告
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▼ 断熱性能と光熱費の関係 ▼
～住宅の冷暖房負荷シュミレーション～
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●このメルマガでは、
『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
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住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。
【発行者が携わっているサイト】
▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
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▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
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