法面のあるひな壇状の土地選びの注意点

当社サービスへの相談のうち、６～７割の方がいわゆる『土地なし客』と言われる方々で、土地探しからの住宅取得の相談です。残りの方は、親が持っている土地に家を建てるとか、建て替えの方、そしてすでに土地契約を終えたものの、総合展示場などに行っていろいろとハウスメーカーの営業マンから話を聞くものの、決め手に欠けてネット上で弊社を見つけて連絡を頂く方々です。

今、ゼロから土地を見つけるのは、ゲーム終盤になった「椅子取りゲーム」に参加しているようなもの。

すでに条件のいい場所の椅子、座り心地の良さそうな椅子は別の人たちに取られてしまい、残りの椅子を奪い合うから、駐車場を確保したら自分たちが理想とするような家が建つのかイメージできない土地形状や立地条件で、しかも決して安くないということになっています。交通アクセスが良く、平地で土地が整形であれば、建売業者が一括で購入するか、施工する業者が決まっている「建築条件付き」での土地分譲になります。それに該当しない土地だけがすぐには売れず、物件情報として広告費を掛けて皆さんの目に触れるのです。

変形敷地やひな壇造成の土地の活かし方

広島都市圏で土地を探そうと思ったら、擁壁や法面のある『ひな壇造成』された土地が比較的手ごろですが、選ぶ時に注意をしなければ実際に家を建てる時に追加費用が掛かったり、思ったような間取りが入らなかったりします。画像の土地を事例としてあげると、歩道のある広い道路に面しているものの、敷地形状は台形で、裏面は４ｍ程度の高低差がありました。

敷地の裏手ががけの場合、敷地境界はがけ下になっている。擁壁が垂直でなく傾きがあると、物件資料よりも実際の有効敷地面積は小さくなるので注意が必要だ。

この土地は幸い「メーカーによる建築条件」がついていないフリーの土地でしたが、手前側の土地の奥行きが狭く敷地が変形しているので、この土地を買っていいのかどうか、施主には十分な判断がつきません。実際に不動産情報で載っている土地の面積は、擁壁の下側、つまり一段下の家の裏に境界があるため、垂直の擁壁でない限り、法面の勾配によって実際に使える敷地面積は小さいことがほとんどです。

また、このような高さの擁壁は『盛り土』がほとんどで、コンクリートの擁壁を立ち上げた後に土砂を搬入して埋戻し、宅地にしています。ある程度ブルドーザーやローラーで荷重を掛けて整地し、表面は固めるものの、実際には擁壁近くにそれほど大きな重機で何トンもの荷重を掛けて踏み固めるわけにもいかず、擁壁の際あたりは地耐力不足になることが少なくありません。

特に変形敷地で、周辺の敷地と高低差がある場合は、建物を配置した時に駐車場を確保すると敷地に余裕があるほうがまれで、敷地いっぱい利用しないと、希望する間取りが出来ないということがほとんどです。だから、土地を決める前に実際にどのような家がその土地に建てることができるか、そしてどのくらいの予算で建てられて住宅ローンの借入額がどの程度になるのか、私たちのような”建築工事の請負を前提としない”専門家に相談されることをお勧めします。

契約前で「購入を検討している土地」であれば、無料でプランを作成します。

土地探しも対応いたしますので、お気軽にお問合せ下さい。