2004.2.07 第５号

賃貸住宅にひそむリスクとは

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.005━2004.02.09━

《週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　こんにちは。発行者の若本修治です。
　発行５号で読者が１４００名を超えました！(^O^)v
　今号からご覧の方もよろしくお願いいたします。
　　　
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　　　　　　　　▼賃貸住宅にひそむリスクとは
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　先週号では、マンションと戸建ての比較をしました。
　ローンの支払条件だけで決めてしまうと思わぬ落とし穴があるものです。

　では、いっそのこと賃貸住宅に住み続ける方がいいのでしょうか？

　そうすれば、不動産の下落や金利の上昇に気を揉む必要はありませんよね。
　借入れで土地を買って店舗を増やしたダ○エーと、土地を借りて本業に専念
　したイ○ーヨ○カ堂の収益率の差を見ても、勝ち組みはどちらか明らかです。

　今、多くの企業や公共団体が社宅などの資産を売却しています。
　本社ビルまで売却し、今度はテナントとして入居して家賃を支払うという
　動向さえあります。

　「経済合理性」という観点でみれば、
　大きな借金を負ってまで翌年から値下がりする資産を購入しないでしょう。
　金利を支払ってでもそれ以上の収益が発生する見込みがある場合に、企業は
　土地を買うのです。
　一般消費者だけが、まだそのことに気づいていないといえます。

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　　　　　　　　　住宅は借りた方が得!?
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　賃貸に住み続けるのか、それとも自宅を購入するのか・・・
　大変迷うところです。（建替えの人も同じでしょうが）
　それでは、ここでシミュレーションしてみましょう！

　　　　　　　　　▽　▼　▽

■シミュレーション　＜シミュレーションソフトで計算＞
　　　　現在の家賃８万円（引越後８年経過）
　　　　家賃上昇率　年１％（※過去３０年間では３％程度の上昇）
　　　　３０年間家賃を払い続けると仮定します。

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　＊これまで８年間支払った家賃・・・７３４万円
　＊将来３０年間支払う家賃総額・・・３,３３９万円
（※３０年後の家賃　１０.８万円）
　　⇒これをローン換算すると・・・・・・・・・・・・【２,０６６万円】
　
　　　（金利３.５％　３０年の元利均等返済で計上）　　　　　　　　　　
　
　　　　　　　　　　　　　　
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　結果、２,０００万円超のローンを組むのと同じリスクが発生します。
　しかも、この家賃総額は全て家主さんの収入になるのです。（凄い！！）

　デフレだから将来家賃も下がるだろうって？
　確かにオフィスの賃料は下がっています。
　企業は経済合理性で判断するので、当然の結果でしょう。

　しかし、新しい賃貸マンションの家賃は下がっていますか？
　古い賃貸マンションでさえ、家賃上昇を前提で資金計画を立てているのです。
　個人の住宅だけは経済合理性から遊離しているといえます・・・(>_<)

　もし、上記シミュレーションで家賃上昇率が２％になるだけで・・・

　　　▼３０年後の家賃　１４.５万円　支払い総額３,８９５万円
　　　▼ローン返済に換算すると、・・・⇒　【２,４０９万円】になるのです。

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　　　　　　　　　年金はいつから・・・？
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　本当のリスクは、３０年後と考えましょう！！
　現在の年金制度が破綻寸前なのは皆さんご存知ですよね。
　家賃を３０年間払い続けた時、あなたは何歳になっているでしょうか？

　恐らく６０代にはなっているのではないでしょうか。（若い方は失礼！）
　その時にあなたはどのくらいの収入を得ているでしょうか？

　サラリーマンであれば、「定年」があります。（多くは６０歳定年制）
　「年金」は、昭和３６年生まれ以降は６５歳からです。
　※年金支給年齢の引き上げ（６７歳～）や６５歳定年制を企業に課すなど
　　政府もいろいろ協議をしていますが、数年先でさえどうなることやら。

　　　>> ６０歳から５年間は収入があてに出来ない時代です！！ <<

　　　　　これから先、定年退職で
　　　　　　　　　　　どのくらい退職金が支払われるのでしょう・・・

　仮に、退職金で、５年間分の家賃と生活費は確保できたとしましょう。
　６５歳からもらい始めた年金で一生家賃を払い続けることになります。
　住宅ローンが終わった人達は、第二の人生を楽しみ始めているというのに・・・

　暗い老後を想像してしまいました．．．(-_-;)

　しかし、大変なのはこれだけではありません。
　家賃負担を減らそうと、引越を考えます。
　しかし、残念ながら老人だけの世帯や外国人に家主は冷たいのが現実です。
　もし事件やお葬式があれば、その部屋は後から借り手がつかないからです。

　つまり、
　　　　元気なうちに老後の住まいだけは手に入れていた方が
　　　　　　　　　リスクは少ないといえるでしょう！

　両親と同居するなど以外に、住居費をゼロにする方法はないのですから！

　そうでなければ、
　浪費をせず十分な貯蓄をするか、定年のない仕事（事業）をするかです・・・
　
　⇒次週に続く・・・

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　　　　　　　　　　▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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　若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●家族がまとまる大満足の家づくり　[中経出版]　丸山景右　著
　若本の元上司で、積水ハウスの伝説的営業マンが書いたイラスト満載の本
　営業歴１３年間で４２８棟も契約した「心づくし提案」は見事です！
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4806111813/cmshiroshima-22

　↑実は、私も取材班のひとりとして本づくりに携わった一冊です。

●個性的な家をハウスメーカーで建てる [ミスター・パートナー] 井形慶子著
　雑誌編集長の著者が描く、現代日本人の「家づくり」に対する夢と不安の全て
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4434000756/cmshiroshima-22

　↑３０回以上イギリスに行っている雑誌編集者が、建築家やデザイナーの
　　猛反対を押し切ってハウスメーカーで家を建てた・・・その顛末は？

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　　▼今週のワンポイント・アドバイス
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　日本では、住宅を購入する人に手厚い制度があります。
　（特に借金や親のお金で、より高額な家を建てる人に対してですが・・・）
　賃貸に住み続けるには将来厳しい現実が待っているのです。

　１．賃貸に住み続けても大きなリスクがある。

　２．３０年後の収入と支出を考えておこう。

　３．６０歳以降は住居費負担を身軽に。
　　　（住宅ローンも６０歳完済を目標にしよう）　　　
　　　※繰上げ返済などを利用
　　　　↑これについては、今後詳しく取上げます！

■参考情報⇒　http://www.cms-hiroshima.com/body_valuable2.htm#f3

　　↑リバースモーゲージという老後資金の作り方が今後出てきます。
　　　賃貸に住み続けていると、このようなリスクヘッジも出来ません。

【編集後記】
　買うのが得か、借りるのが得か？　買うタイミングはいつがいいのか・・・
　なかなか判断に迷うところです。（実際そういう相談も少なくありません）

　「うちは社宅だから安い！」と思っている貴方！いつ社宅が廃止になるか
　分かりませんよ。住宅手当カット、リストラ．．．油断は不幸を招きます。

　支出だけでなく、将来の収入や家族構成、老後どう過ごすかまで考えて
　家づくりを考えることがベストでしょう。
　営業マンは、あなたの３０年後に責任は持てませんから・・・

　では、また来週♪

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　◇　次週予告
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　　　　　　　　　　▼賢い住宅展示場活用法▼

　　　　　　　　　～営業攻勢を避けるために～

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