建物の資産価値（2） 　　～定期借地権付き住宅とは～

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.025━2004.07.05━

《週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数2,256部》

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　【もくじ】
　・建物の資産価値(2)
　・お勧めＢＯＯＫＳ
　・今週のワンポイント・アドバイス
　
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　このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、中小企業診断士を取得して、
　２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた実戦派コンサルタントが、
　家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

　どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
　あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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　こんにちは。発行者の若本です。

　広島地区は、大手流通業や家電販売店の激戦区となってきました。
　ジャスコ（イオングループ）、ヤマダ電機、コジマ電機、etc・・・
　全国大手と地元老舗や新興勢力との、仁義なき戦いです。

　家電やファッションなどの既製品は、同じメーカーで
　同じ品質・性能であれば、安く買えるに越したことはありません。

　どこで購入しても製品の信頼性が異なるわけではありませんから。

　住宅業界でも、ローコスト住宅の旋風が吹き荒れています。
　これまでのフランチャイズ店だけでなく、九州から黒船の来襲です。

　坪２５．８万円(税込み)で４寸角の国産材、高耐震・高耐久構造、
　オール電化が標準仕様という住宅会社の進出です。

　地元新聞の経済欄に、展示場開設の記事が掲載されていました。
　広島県内３店舗目の支店開設です。

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　約２,３００平方メートルの敷地に３００平方メートルの支店とモデル
　ハウス２棟を建設する。総事業費は１億８千万円。
　支店の人員は２０人で、広島県西部と周南市以東を主なエリアにする。

　２００５年５月期は１５０棟、２０億円の売上を目指す。
　今年中に大阪、京都など関西地方での出店も強化し、０５年５月期には
　全体で、６百億円の売上を目標にしている。

　　　　　　　＜中国新聞：平成16年6月15日　朝刊記事より一部抜粋＞

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　ちょっと計算してみました。($_$)

　■平均単価．．．２０億円÷１５０棟＝約１,３３０万円(安いですね！)

　■平均床面積．．１,３３０万円÷２５．８万円＝５１．５坪(大きい！)

　　⇒日本の住宅の平均床面積は、約４２坪
　　　平均床面積で坪単価を逆算してみます。

　■平均坪単価．．．１,３３０万円÷４２坪＝約３１．７万円

　恐らく、契約時には平均で坪５万円ＵＰが目安でしょう。
　５万円／坪×４２坪＝２１０万円の追加工事です。

　通常、外構や屋外給排水工事などの別途附帯工事があるので、このくらい
　の追加金額が発生しても「広告に偽りあり！」とはならないでしょう。
　※注意!!⇒　ローコスト住宅の多くは『まやかし』があります。

　★別途工事の解説（詳しく知りたい方はコラムへＧＯ！）
　　↓　↓　↓　
　　http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_55.htm

　しかし、私は以下の２点を危惧します。（少し専門的な話です）

　▼投資コストと運営コストを粗利益の中でまかなえるか・・・？
　　（初期投資、広告宣伝費、展示場運営費、人件費等々莫大です）

　▼予想される営業人員、監督数でかなりの掛け持ちが発生しないか・・・？
　　（例えば営業８人とすれば、平均年間約２０棟／人をこなす力量がある？）

　この分析はメルマガでは控えます。
　しかし、消費者にリスク負担がないようにだけ願うところです。
　既製品と違って、製品の信頼性に担保がない大きな買い物ですからね・・・

　では、今週も最後までお付き合いください。

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　　　▼建物の資産価値(2)　　～定期借地権付き住宅とは～
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　長期金利も株価もじわじわと上がり始めました。
　モノの値段も上がる『インフレ』期待というのも経済界中心にあるようです。

　住宅や不動産のような大きな買い物は、
　金利が安く、これからインフレが予測される時期が「買い」
　という声が大勢を占めます。

　あながち間違いではありませんが、
　土地については少し違う角度で見る必要がありそうです。

　なぜなら、土地の価格は『土地自体』の需給関係で決まるものだからです。

　「景気が良くなったから、土地も上がる」
　「金利が高くなるから、ローンを組んでも買った方が得！」

　そんな単純なものではありません。
　土地の需給関係を、法人と個人の今後の土地取得意慾から考えてみましょう。

＜法人の場合＞

　　・支店の縮小・閉鎖が続いている。（支店経済広島では顕著）

　　・合併や事業の統合などで、事業用地は不要になっている。

　　・社宅や遊休地も保有コストの負担ができなくなっている。

　　・工場も郊外や中国などへの移転、集約が始まっている。

　　・本社も売却し、テナントとして入居する企業が増えている。

　　・地方自治体も、公有地の保有コストに頭を悩ませている。

　　・大型店舗も、リースやテナントなど土地所有のリスクを避けている。

⇒【結論】金利を払ってまで土地取得意慾を持っているとは思えませんネ！

＜個人の場合＞

　　・年金問題で、少子化傾向に歯止めがかかっていないことが露呈。

　　・多くの地方で人口の減少に直面。

　　・したがって住宅需要も減少傾向。

　　・しかも大型マンションの建設ラッシュ。

　　・戸建て需要は確実に縮小。

　　・業者は生き残るため、供給は継続・・・

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　　・でも庭付き一戸建てを望むお客さんの需要は毎年発生しています。

⇒【結論】需要は縮小するが、購入意慾は減退していない！

　企業は経済合理性で「借金してまで土地を買う時代じゃない！」
　と考えています。
　つまり、『損をするリスクの高いもの』にお金を使わないということです。

　にも関わらず、個人は違う論理で土地を購入しているようです。

　今後、景気が回復しても土地の需給関係は改善しないと私は見ています。
　だとすれば、土地の価格はしばらく下がり続けるでしょう。

　企業や資産家が手放す土地をプロが安く買い叩きます。
　そして、何も知らない個人に借金をさせて高く売りつけます。

　「このエリアではなかなか出ない物件です！」
　「これから金利や消費税が上がるので、今が買い得です！」
　「手付を打っておかなければ、他にもご希望の方がいらっしゃいます！」

　消費者心理を熟知した商売人が、てぐすねを引いて待ち構えています。
　それでも値下がりするものを金利を払ってまで購入しますか？
　金利以上の値上がりがなければ、投資でいえば『キャピタルロス』でしょう。

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　　　　　　　　定期借地権付きって？
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　「土地を買わなければ、庭付き一戸建ての夢はあきらめろっていうの？」

　必ずしもそう言っているわけではありません。
　例えば毎年５％ずつ下がっていく土地を、
　金利を払ってまで購入するのが賢明かどうか考えて欲しいのです。

　２０００万円の土地が、来年は１９００万円です。
　１年間に１００万円の値下がりですね。
　再来年は１８０５万円で買えるかもしれないのです。。
　（土地には消費税はつかないので税率アップの影響はありません）

　金利が上昇すると土地購入意慾が減退するので、
　一般的に土地価格は安くなります。（現在金利上昇中！）

　事業用として収益の見込める一部のエリアを除いて
　もっと安くなっていくかもしれません。

　土地代を手元資金で買える人は、今買ってもいいでしょう。
　でも、土地までローンを組まなければ買えない人は・・・(-_-;)

　予算に合わせて、小さな２０坪ほどの土地を買いますか？
　このような購入は不動産業者を喜ばせるだけで、
　欠陥住宅の予備軍として、あなた自身も大きなリスクを抱えるのです。
　（このことは、またの機会に詳しく書きたいと思います）

　そこで、土地を買わずに「借りる」という選択肢があります。

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　住宅の場合、賃貸と分譲には面積や仕様に大きな差があります。
　賃貸用マンションなどを考えても分かりますね！

　しかし、土地自体には賃貸と分譲に差がありますか？
　『借家』は見れば分かりますが、『借地』は見ても分かりません。
　建物をしっかりしたものをつくれば快適性にも違いはないのです。

　ただ、土地が自分のものではないというだけ。
　建物は自分たち家族のものです。

　一時『定期借地権付き住宅』というのが注目されました。
　でも、日本人の土地神話、土地所有への固執の為あまり普及していません。
　しかし、これからの低成長時代は頭の切り替えも必要でしょう。

　土地所有を目的化するよりも、
　むしろ豊かで充実した人生を送る方がいいという価値観へ・・・
　不動産は「買う」時代から「借りる」時代になっていくかもしれません。

　『定期借地権』というのは、５０年以上の期間、地主から借りた土地を
　契約期間満了時に、更地にして返却するという契約です。
　
　５０年以上であれば、７０年でも９０年でも可能です。
　地主は土地を手放すことなく、契約満了時には確実に土地が返って来ます。

　借主は新築住宅を建てても途中契約解除される心配がなく、生涯にわたって
　自分の家に住むことが可能です。
　契約によっては、途中で土地を購入するというオプションが用意されている
　場合もあり、経済的余裕が出て土地を自分のものにすることも可能なのです。

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　　　　　　　　　　建物の資産価値
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　定期借地権付き住宅というのは、まだ馴染みが薄いかもしれません。
　現在、全国で約５万戸の定期借地権住宅が建てられているようです。
　まだ絶対数も少なく、解決すべき課題も残っています。

　しかし、経済合理性で考えたときには、新しい可能性があります。
　「定期借地権を利用して建物を建てている著名なプロジェクト」といえば、
　聖路加病院(東京)や名古屋ドーム(愛知)、チボリ公園(岡山)などが
　挙げられます。（知っていました？）

　初期投資を抑えて、経営の負担を下げることに成功しています。
　土地に対する投資コストは、建物のグレードアップや、周辺環境の整備、
　収益性の見込めるプロジェクトへの投資が可能となるのです。

　チボリ公園などは、定期借地でなければ破綻していたでしょう。(^_^;)
　土地価格が商業地の価格に影響される日本では、
　都市部の住宅にも同様なことがいえるはずです。

　戸建て住宅でも、定期借地権を利用することで
　より広い敷地を選択でき、建物への予算配分も大きくでき、
　家計への負担は軽くなるということも可能なのです。　＼(^-^)／　

　自己所有としても、それ以上何も価値を生まない土地にお金を払うのか、
　それとも、地代を払いながらでもゆとりある建物に住み
　経済的にもゆとりのある生活を送っていくのか・・・

　定期借地権付き住宅は、宅地の周辺環境を高め、
　建物自体の資産価値も高める有効な手段のひとつです。

　「地主に地代を取られるの？　そんなのイヤだ！」

　もっともな意見ですよね。
　でも、土地を購入したら、固定資産税や都市計画税といった各種税金を
　『国』という大地主に払わなければならないのでは?!

　それでもあなたは土地所有に固執しますか？

　⇒次週に続く

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　　　　　　　　　　　　▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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　若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●定期借地権とサスティナブルコミュニティ〔ポスト公庫時代の住宅システム〕　
　
　　　　　　　　　定期借地・住宅地経営研究会　編著 　　　[井上書院]
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4753025624/cmshiroshima-22

　↑英国のガーデンシティや米国の住宅地開発など、成熟した社会が取組んで
　　いる資産形成の事例を数多く取り上げています。慶応大学の島田春雄教授
　　も推薦の著書。特に不動産関連のプロには是非読んでもらいたい書籍です。
　　一般消費者には難しすぎるかも・・・？

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めＢＯＯＫＳが本棚になりました。
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　　　↓　　↓　　↓
　http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
　アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
　私もよく利用しています！！　(^_-)<☆

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　　　　　 　　　　▼今週のワンポイント・アドバイス
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　日本は土地神話により、多くの人が土地で資産を築きました。
　土地を売買することで大変な収益も上げたのです。
　金融機関も土地を担保に融資をしていきました。

　「土地を手放したくない」という都市近郊農家には、
　アパート・マンションを勧めて、大家さんになってもらいました。

　「土地保有にも、税金が重くのしかかり、相続税も大きいので、
　アパート経営で借金して、節税をしましょう」というものです。

　結局儲けたのは誰だったのでしょう・・・？

　何棟もアパートを所有している地主さんでしょうか？
　でも初めは家賃が入っていた大家さんも空室が出始めると大変です。
　借入れ返済が終わっていなければ、逆ザヤですよね。

　計算上、７～８％の利回りでも負の遺産を抱えます。
　一度始めたアパート経営は簡単に辞めることも出来ないでしょう。
　入居者を強制的に追い出すこともできないのです。
　（新しい借地借家法は施行されましたが）

　土地を更地で保有していれば、
　固定資産税を始めとして保有コストがかかります。
　しかし、アパート経営も大きなリスクを抱えるのです。(>_<)

　箱モノをつくって、儲けるのは建築業者と○○だけです。(^^ゞ
　１０年、１５年経て、閉鎖される保養施設などもたくさん見たハズです。
　あなたのアパート・マンションだけが永遠に収益を生み出しますか？

　　　⇒不動産投資ブームも冷静になって考えましょう！

　土地を手放さず、土地保有コストを補って、リスクは法的に担保され、
　土地自身から収益を出すのが『定期借地権』という制度です。
　実質利回りが３％でも、地主にとっては十分ではありませんか？

　「土地は売買して儲けるものではなく、活用して収益を上げるもの」

　そんな地主が増えてくれば、日本の住宅事情も良くなっていくでしょう。
　街並みも、建物の質も、もっと良くできるのです。
　売買しても、結局いい思いをするのは不動産業者だけかもしれませんよ。

　保証金（または敷金）と、たった数％の利回りの地代を負担するのか、
　土地代＋数百万円の利益と３％＋６万円の仲介手数料を乗せられてでも、
　土地を自分のものにしておきたいのか・・・

　選ぶのは消費者であるあなた自身です。

　では今週のアドバイスです。

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　１．経済合理性（損得勘定）で考える法人は、土地の購入意慾は減退！

　２．借金して土地購入するという発想は転換が求められている。

　３．土地を借りる『定期借地権』という選択肢も登場している。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

　『定期借地権付き住宅』は、地価の高い都市部だけだという業界の常識
　があります。しかし、私が知っているプロジェクトで、島根県の金城町
　でも４６区画の分譲が始まりました。

　山形県でも成功事例が出ているようです。

　豊かな自然のある地方でも、収入が少ないため資金計画に余裕はありません。
　田舎で小さな敷地を購入するより、広い敷地を借りた方が、よほど豊かさを
　実感できることでしょう。

　埼玉には、定借住宅専門の会社を設立した税理士さんもいるそうです。
　税務に精通している人は、ビジネスとしても面白いことをご存知です！

■参考情報⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_15.htm

　　↑コラム『デフレ時代の賢い住宅取得(2)』
　　（若本が書いたコラムに関連知識を載せています）

【 編｜集｜後｜記 】

　先週末、弊社のサービスを利用して
　地元工務店とお客さまとの工事請負契約が締結されました。

　お客さまは、外資系企業にお勤めのＡ様。
　先日出張先のデトロイトから帰国したばかりです。

　契約締結後、雑談となりました。

　Ａ様「向こうでホームパーティに招かれたのです。
　　　　改めてアメリカの住宅と日本の住宅の違いを考えさせられました。」

　若本「建物も、敷地も、周辺環境もケタ違いですからね！」

　Ａ様「それもあるけど、現地で中古住宅を買うように勧められました。
　　　　３年後に売却したら、make maneyできるよと教えてくれたのです。」

　つまり、駐在員として数年暮らす場合でも、家を買った方が得だということ。
　３年後に売却しても価値が下がるどころか、利益が出るということです。
　日本のように土地ではなく、建物と環境に価値があるのが特長です。

　誰も損はしませんね？
　大儲けできない人が出るだけです。(^_-)<☆

　では、また来週♪

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　◇　次回予告
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　　　　　　　　　　　　▼　建物の資産価値(2)　▼
　
　　　　　　　　　　　～定期借地権付き住宅とは～

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　『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
　から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
　住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

【発行者が携わっているサイト】

　▼　家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
　　　http://www.cms-hiroshima.com/
　▼　不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
　　　http://www.sumainokihon.com/
　▼　住宅にユニクロ方式の生産システム『セルフ・ビルド・プロジェクト』
　　　http://www.koukoku-ya.com/sbp/index.html

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