土地購入の落とし穴 　　～不動産取引の実態とは～　

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.027━2004.07.19━

《週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　～第２７号～
　　◆家づくりは人生最大の「事業」
　　◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
　　◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数2,274部》

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　　　気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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　【もくじ】
　・土地購入の落とし穴
　・お勧めＢＯＯＫＳ
　・今週のワンポイント・アドバイス
　
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　このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、中小企業診断士を取得して、
　２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた実戦派コンサルタントが、
　家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

　どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
　あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

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　こんにちは。発行者の若本です。

　西日本では梅雨が明け暑い日が続きますが、
　新潟など、洪水災害に遭われたところもあります。
　心よりお見舞い申し上げます。

　広島でも数年前、災害救助法が認定された大水害を経験しています。
　その時私は岡山に出張しており、事務所に帰り着いたのが零時過ぎでした。
　わが家から３Ｋｍと離れていないところでは死者もでました。

　高知でも水害の直後に出張となり、大変な状況を目の当たりにしました。
　このときは高潮と洪水が重なり、私の付き合いのあった工務店のモデル住宅
　は、和室の長押近く（１ｍ８０ｃｍ近く）まで水位が来ていました。

　そのとき聞いたのが「高知のこのエリアでは平屋は建てない」ということ。
　なぜなら、水が押し寄せてきても２階に逃げることが出来ないから・・・。
　昭和以降も何度か水害に遭っている地域ならではの特殊な事情です。

　家は、その地域の災害の状況を体験している
　地元のプロに造ってもらうのが原則だと私は思います。

　いくら試験結果で「安全だ！」と認定されていても、
　自然の猛威の前では「安全神話」は通用しません。
　建物自体の強度ではなく、家族の安全こそ重要だと思いませんか・・・？

　では、今週も最後までお付き合いください。

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　　　▼土地購入の落とし穴　　～不動産取引の実態とは～
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　今年の１月よりこのメルマガを発行し始めました。
　それからおよそ半年間、ＧＷを除く毎週定期的に発行してきました。

　手前味噌になりますが、きちんとした計画性と、
　発信する情報量を持っていなければ、とても継続はできません。

　しかし責任ある仕事を担うためには、このくらいの努力は必要です。
　依頼者の人生を左右するほどの大きな買い物をサポートするのですから。

　これまでは、私自身の経験や知識を元に書いてきました。
　しかし今回は、読者からのメールを紹介してみたいと思います。
　これから土地購入を考える人にとっては、実体験の話が身につまされます。

　頂いたメールは、ちょうど1年前に
　私が発行している『無料Ｅメールセミナー』を購読されたＫ様からです。

　実は、昨年１２月、このメルマガ発行準備に際して、
　このセミナーの登録者の方に、新しいメルマガの発行を告知しました。

　応援の返信メールを頂いた方メールの中で、
　Ｋ様のメールはいつかご紹介したいと思い、これまで温めてきました。

　今後、少しずつ読者の声を紹介していこうと思います。
　失敗談も含めて、是非皆様の声や体験もお寄せください。

　もし欠陥住宅の疑念をお持ちの方がいれば、具体的な対応も可能です。
　身内や知人でもＯＫですし、エリアは問いません。
　（私だけでなく、日本建築検査研究所のメンバーにて対応いたします）

　■ご意見や体験談はこちら
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　http://www.cms-hiroshima.com/anquete_mailmag.htm

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　　　　　　　　　土地購入の落とし穴
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> 若本 修治　さま
>
> はじめまして。○○と申します。
> （もし、何かある場合、匿名でお願いします）
>
> 今年の7月より『無料Ｅメールセミナー』を購読してから約半年が経ちました。
> その間、いただいたメールから住宅事情はもちろんのこと、生活する上で、
> 大切なことをいろいろと勉強することができました。
>
> 私自身、7年前家を建てようと土地探しから、資金計画、一級建築士の選出、
> 図面の作成とはりきっていました。
>
> 土地を探すことに約5年、その間に3ヶ所自分にとって満足のいける物件に出
> 会うことができました。
>
> 一番最初は、お決まりのコースなのでしょうか、住宅展示場へせっせと通い、
> 薦められる物件を紹介、現地調査の繰り返しでした。
> おそらく数百件は回ったと思います。
>
> ところが、この土地だ！と決まってから、その土地所有者から買う間際にな
> ったとき、地質調査をお願いしていた一流ハウスメーカーグループの不動産
> 会社に所有権移転され、その不動産会社から買うようにと話を聞いたとき、
> すぐにお断りしました。
>
> 二番目は、銀行の不良債権だったのでしょうか、とても気に入った物件だった
> のですが、まだ住んでいる方がいて、撤去、退去はお宅でという条件と一軒屋
> にしては、少し広い敷地が気になっていました。
>
> しばらく交渉を続けていると、価格も思うようになり、分筆も決まり、撤去・
> 退去も期限が決定という信じられないような展開になったのですが、結果、
> 銀行から断られました。
>
> というのが、分筆せずして、一筆で買う方が現れたというのです。
> 立場が逆転しました。銀行は、年度末までに現金に換金できればと思ってい
> たのが、分筆する必要も、価格を下げる必要もなくなったのです。
>
> 三番目をお話しても、笑われるような話なので辞めておきます。
>
>
>
> 人生最大の買い物「住宅」とは、人によって考え方、価値観が違うのでしょ
> うね。
>
> 今では、縁が土地を呼び、土地が自分を望んでくれると信じ、自然体で構え
> ています。
> 決して、あきらめているわけではありません。
> 若本さまの『無料Ｅメールセミナー』が配信されてくるたびに、楽しく勉強
> させて頂いています。
>
>
> 今後のご活躍をお祈り申し上げます。
>
> お会いできる日を楽しみに、僭越ながら応援いたします。
>
《広島市在住　Ｋ様》

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　いかがでしょうか？
　一流ハウスメーカーも金融機関も消費者の味方ではなく、
　自分たちの商売を優先しているとしか考えられませんよね?!

　当然といえば当然ですが、これが多くの実態です。

　土地や住宅購入は大きなお金が動きます。
　事業者も金銭感覚が麻痺し、消費者不在となってしまいます。
　取引額が大きいほど、手数料だけでも入る金額は莫大です。

　私のサービスは、私自身が金銭感覚が麻痺しないように
　定額制のサービスとしています。

　土地の広さ、予算の多い少ない、工事金額にも影響されないから、
　お客さまを選ぶことも、予算を聞き出すこともありません。

　商売をしていると、どうしても『上得意客』、
　つまり客単価のいいお客さまを相手にしようと考えます。
　これは、経営者の性（さが）なので、否定できません。

　だから、私自身はその性に振り回されない料金体系にしたのです。

　未だに、『青田売り』という違法な土地取引が横行しています。
　このメルマガでは詳しくは説明できませんが、明らかに宅建業法違反です。

　土地取引だけの利益だけでは飽き足らず、
　建物に対しての思い入れも、十分の知識もない不動産業者が、
　住宅まで手掛けて、多くの利益を得ています。

　行政も、被害が発生し消費者からの苦情がない限り
　動かないということが、この一年で痛いほど分かってきました。

　そして・・・
　ようやく不動産業界にも良識ある人たちが立ち上がりました。
　購入者の代理人『バイヤーズ・エージェント』です。

　これまでの不動産仲介業者は、あくまで地主・売主の代理人です。
　なぜなら、消費者は一回きりの縁で、継続的に稼がせてくれません。

　全国に購入者の代理人が増えることを期待しています。

　メルマガも発行しているので、一度ご覧下さい。
　（私自身は一切関与していませんが、皆さんにご紹介します）

■日本バイヤーズ・エージェント協議会
　　↓　　↓　　↓
　http://www.buyers-agent.or.jp/

　メルマガには全国各地域の会員名簿も記載されています。
　でも、もう少し一般消費者に分かりやすい文章だといいのにネ・・・(^_-)<☆

　 ⇒次週に続く

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　　　　　　　　　　　　▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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　若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●マンション投資・家賃収入で設ける極意　　橋本一郎著 　[明日香出版社]
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4756906982/cmshiroshima-22

　↑マンション投資がブームです。でも、安易にブームに乗るのは危険です。
　　この本は、マンション投資よりもこれから不動産購入をしようという人
　　が、不動産業界のこと、契約前にチェックするポイントを知るのに役立
　　ちそうです。私は、個人が借金までして大家になることは勧めません。

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めＢＯＯＫＳが本棚になりました。
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　　　↓　　↓　　↓
　http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
　アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
　私もよく利用しています！！　(^_-)<☆

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　　　　　 　　　　▼今週のワンポイント・アドバイス
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　私のところにも土地購入にまつわる相談がよく来ます。
　Ｋさんほどではないにしても、何度か土地契約直前で不審が募り、
　とうとうマンション購入をされた方がいます。

　最初は『青田売り』の土地でした。
　その不動産会社は県の許可業者ではなく、国の許可業者です。
　県庁の宅建指導室に相談に行きましたが、「権限がない！」とのお言葉。

　しかし働き掛けの結果、その会社社長は『青田売り』を認めました。
　「消費者の利便性を考えましたが、今後注意します」
　という一筆を取りつけました。

　次は、希望エリアの土地です。
　土地価格も予算内で、広さも何とかクリアです。

　「若本さん、ようやく見つかりました。契約しようと思います。」

　その後、契約直前の重要事項説明で、
　その土地が霊柩車の駐車場と発覚したのです。

　「葬儀場でも墓場でもなく、駐車場なんですよ！　気にされました？」
　「そんなこと言っていたら、広島は原爆で
　　そこらじゅう死体がころがっていたんだから土地なんて買えやしないよ！」
　（ネガティブな話でスミマセン）

　子供たちとの楽しい暮らしを夢見ているのに、
　毎日それを思い出しながら生活は出来ませんよね。

　ちなみに、一筆取り付けた建売り業者は未だに悔い改めていません。(-_-;)

　では今週のアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

　１．不動産取引の信頼性に企業の規模や信用力はあてにならない。

　２．あせらずじっくり探す根気がなければ、業者の思うつぼになる。

　３．消費者側に立って相談に応じるパートナーを探そう。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

■参考情報⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_28.htm

　　↑コラム『建築条件付き』
　　（若本が書いたコラムに関連知識を載せています）

【 編｜集｜後｜記 】

　国土交通省から、『住宅関連ニュービジネス推進ビジョン』が出ました。
　住宅業界の構造変化と、新しいビジネスの潮流をまとめたものです。

　新しい住宅関連ビジネス。
　皆さんはどのくらい分かるでしょうか・・・？
　主なものを列記してみます。

　＊　持家リース・リロケーション
　＊　リバース・モーゲージ
　＊　家賃滞納保証
　＊　オフィス・コンバージョン
　＊　インスペクション
　＊　中古住宅オークション
　＊　住宅ローン・アドバイジング
　＊　バイヤーズ・エージェント
　＊　住宅プロデュース
　＊　マンション・プロデュース
　＊　リフォーム・コーディネート
　＊　木造住宅生産支援
　＊　モーゲージ・バンク
　＊　瑕疵保証等

　詳しくは、下記ホームページで確認できます。

　⇒　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070625_.html

　では、また来週♪

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　◇　次回予告
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　　　　　　　　▼　購入者でできる建築検査のポイント　▼
　
　　　　　　　　　　　　～大工棟梁の助言から～
　
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●このメルマガでは、
　『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
　から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
　住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

【発行者が携わっているサイト】

　▼　家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
　　　http://www.cms-hiroshima.com/
　▼　不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
　　　http://www.sumainokihon.com/
　▼　住宅にユニクロ方式の生産システム『セルフ・ビルド・プロジェクト』
　　　http://www.koukoku-ya.com/sbp/index.html

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