内覧会同行サービスの台頭 　　～独立系のサービスは有効か？～

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.049━2005.02.07━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　～第４９号～
　　◆家づくりは人生最大の「事業」
　　◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
　　◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数2,569部》

【バックナンバータイトル一覧】
　http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/melmaga_bn.htm　

　　⇒このバックナンバーであなたの家づくりの常識が変わります!!
　　　気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
　・内覧会同行サービスの台頭
　・今週のワンポイント・アドバイス
　・編集後記
　
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　このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
　取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
　家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

　どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
　あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

　■発行者のプロフィールはこちら
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　こんにちは。発行者の若本です。

　時間の経つのは早いもので、もう２月になってしまいました。
　今年になって少しショックな出来事がありました。
　ホームページのページランクが昨年より落ちてしまった・・・。
　

　Googleという検索エンジン対策には、ページランクが高いことが
　上位表示される要素の中で重要なポイントです。

　手始めに、建築系の検索サイトに登録しようと、
　最近購読し始めたメルマガから『建築屋ドットコム』というサイトに飛び、
　自社のホームページを登録しました。

　■建築屋ドットコム　⇒　http://kentikuya.com/index.html

　しばらくして、サイトの管理人からメールをいただきました。
　大手住宅メーカーでキャリア１７年の現役現場監督です。

　お互いメルマガを発行していることもあり、あい通じるところがありました。

　彼のメルマガで、私のメルマガを以下のように紹介してくれました。

　<ここから↓>
> ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
> こんにちは。現場案内人です。
>
> 実は新年早々、出会いがありました。
> 私の弱小サイトに登録してくださったのがきっかけでした。
> 登録日は先週に書きましたが、えべっさんに行った翌日でした。
>
> いつものように登録してくださったサイトを拝見していましたが
> いつしか夢中で、すみからすみまで見ていました。
> そしてメルマガのバックナンバーも拝見して・・・・唖然！！
>
> そのサイトとは　【住宅ＣＭサービス広島】といい、広島限定ですが
> 設計や施工から独立した専門家による新しいサービスを提供していて、
> 運営企業はダブルスネットワーク(株)、代表者は若本さんです。
> URL⇒ http://www.cms-hiroshima.com/
>
> 若本さんは現場監督もされていた方で、しかも中小企業診断士も
> 取得されています。
>
> 世の中には本当に建築に特化した人がいるんだなあ。と感激しました。
> 住宅においての、施主と施工店のマッチングに目を向けている方は私の
> 知っている限りは居ませんでしたので本当に参考になりました。
> そしてメルマガも・・・・・。　　なんて内容が濃いんだろう！！
>
> 自分は、まだまだ・・・・・だな・・。
>
> よし、若本さんを目標として今後は活動して行こうと思い、一ファンとして
> すぐにメールでサイトやメルマガの感想も添えて、今後もお付き合い
> させていただきたい旨を連絡したんですが、すぐに良いご返事を頂きました。
>
> 新年早々、本当に私にとっては、ありがたい出会いでした。
>
> 是非、皆さんも若本さんが発行しているメルマガを読んでみてください。
> 　　　↓　↓　↓
> 【家づくりで泣く人・笑う人】
> 『建築コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』、
> 『住宅ローン攻略法』、『設計事務所の選び方』など、家づくりに失敗しな
> いための助言を、住まいづくり専門コンシェルジェが提供します。
> というメールマガジンです。
>
> ★登録はこちら→　http://www.mag2.com/m/0000123172.htm
>
> ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　<ここまで↑>

　現役の現場監督ということなので、名前を伏せています。
　でも、サイト運営やメルマガ発行など、向上心の高さが伺えます。

　大手住宅メーカー勤務の彼のメルマガもとても勉強になりますよ！

●　住宅建築現場とは？ ～より良い住まい造りのコツ～
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　大手住宅メーカーでキャリア１７年の現場監督が、建築現場で完成までの
　起こり得る出来事を実体験をまじえてお教えします。また、住宅品質での
　トラブルを事前に避けるコツを工程進捗ごとにお届けします。

　ご登録はこちら↓
　　⇒ http://www.mag2.com/m/0000143624.htm

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　私は、大手住宅メーカーの営業手法には疑問を持っていますが、
　大手の生産システムや品質管理システムには大変関心があります。

　また今回のメールは私にとっても嬉しいものでした。
　それは、現役のプロが私のメルマガやサイトを見て評価してくれたこと。

　これからも、プロにも評価され
　一般消費者にも分かりやすいメルマガを目指して発行していきます。

　では、今週も最後までお付合いください。

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　▼内覧会同行サービスの台頭　　～独立系サービスは有効か？～
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　最近、マンションなどの内覧会同行サービスというのが増えてきました。

　多くは、不動産ディベロッパーや不動産仲介会社から独立した人たちが、
　自分たちの経験を生かして、消費者の住宅購入をサポートするというもの。

　検索エンジンのGoogleで『内覧会同行』というキーワードを入力すると、
　１万３,０００件ものホームページがあります。(平成17年2月現在)

　●Googleの検索結果はこちら⇒　http://qrl.jp/?164302

　住宅という大きな買い物は、素人判断の購入は不安が大きいため、
　このようなサービスの登場は、消費者にとっては喜ばしいことでしょう。

　私も過去何度か、知人や後輩がマンション購入する際、
　昼食一食分で同行した経験があります。（安い！？）
　気乗りはしませんが、個人的に頼まれ付き合う羽目になりました。(-_-;)

　身内や友人になりすまし(？)普段着での同行です。
　まずは、マンションに行く前に、喫茶店で販売資料の確認です。

　　　　　　　●————————-
　　　　　　　　　　内覧会同行の流れ
　　　　　　　————————–●

　『内覧会同行』は、いわば入居直前の施主による検査への同行です。
　マンションであれば、はるか前に売買契約は終わり、建物は完成しています。

　マンションの契約時には重要事項説明や間取り資料などを受け取ります。
　設計図書は、通常、販売センターに備え付けられ閲覧できるだけで、
　購入者ひとりひとりに詳細図面まで渡されることはないでしょう。

　私が後輩から相談を受けた当時は、このようなサービスの存在も知りません。
　内覧会同行前に、喫茶店で事前に間取りプランをチェックします。

　「これじゃ、収納が少ないなぁ・・・」
　「ドアの使い勝手がまずいなぁ、ドア同士がぶつかるぞぉ」（ブツブツ）

　すでに契約済みなので、プランを変えるわけにはいきません。
　ひと通り間取りを頭に入れて、いざ内覧会へ！

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　玄関ホールでマンション販売会社の担当者たちが待ち受けています。
　社内検査のチェックリストを持ち、工事を担当したゼネコン担当者が、
　部屋の鍵を持って案内していきます。

　施主には、全ての建具類、引き出し類などは動作を確認し、
　鍵もかけてみるよう事前に説明しています。

　建具調整の不具合で、トイレに入ったら鍵が閉まらないということも
　たまにあるのです。開閉の固さ加減も確認します。

　その間、私のほうは浴室にある点検口を外し、天井裏を確認します。
　これは上に押し上げると簡単に開くので、浴槽の縁に立って確認です。

　本当は、コンセントなどを外して壁内部も確認できればいいのですが、
　ゼネコン担当者に気づかれないよう隠密行動で、さっと済ませます。
　（あくまで私が個人的に付き合いで同行した時の場合です）

　クロスのコーナー部分の処理や、ドアクローザー、戸当たりなどを見て、
　ひと通り全ての部屋とバルコニーを確認すると、いくつか不具合は見つかる
　ものです。

　目に見える不具合は、補修をお願いし、数週間後には正式にお引渡しです。

　　　　　　　●————————
　　　　　　　　　　事後検査の限界？
　　　　　　　————————-●

　テレビで紹介されていたサービスを見ると、『レーザーレベル』という機器
　のほか、７つ道具を持った専門家が、施主と内覧会に乗り込んでいきます。

　鉄筋コンクリートなどで出来たマンションの水平・垂直などを測り、
　建物自体に瑕疵がないか確認するのでしょう。

　なかなか面白いデモンストレーションです。
　ここで、もし許容値以上の傾きが見つかったらどう対処するのでしょう？

　外壁にクラックが見つかったら、どう説明するのでしょう・・・？
　他人のサービスながら、心配です。

　もし、あなたがそのマンションを既に契約していて、
　同行してもらった専門家から手直しが必要だと指摘されたら・・・
　あなたならどう対処しますか？

　　　　　　　・
　　　　　　　・
　　　　　　　・

　あなたは来月には入居できると考えています。
　既にこれまで住んでいた賃貸には転居の意向を伝えているでしょう。
　駐車場の契約も今月末までです。

　マンションは『区分所有法』があり、玄関ドアから内部が個人の所有です。
　外壁のクラックや、エレベーターホールのタイルの欠けなどは、入居後、
　管理組合で修繕などの申請をする為、個人で指摘してもダメでしょう。

　この段階で、「この建物は欠陥の疑いがあるからキャンセルだ！」
　内覧会同行の専門家に交渉してもらいますか？
　それとも、最終の支払い金額を値引いてもらうのですか？

　建物の瑕疵(欠陥)は、ほとんど目に見えないところに隠れています。
　それは、コンクリートの強度だったり、防水処理方法だったり、断熱材の
　充填方法だったり・・・

　内覧会同行で確認できるのは、クロスの剥がれなど、
　表面的なものがほとんどです。

　また収納の少なさや、照明器具の位置、使い勝手の悪さなどは、
　契約前に図面を見てチェックする以外に、直す手立てはないでしょう。
　契約した以上は、購入者が納得の上としてキャンセルはきかないのです。

　専門家の指摘に不安になりつつ、表面的な補修だけを済ませ、
　引渡しを受けるほかないでしょう。

　それとも、全ての手直しが終わるまで、断固入居拒否をして戦いますか？
　レーザーレベルで測った傾きを信じて・・・

　⇒　次回に続く

　　　　　┏□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┓
　　　　　 　　▼今週のワンポイント・アドバイス
　　　　　┗□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□┛

　住宅を購入する時の「原則」は、契約前に専門家に相談することです。
　　　　　　　　　　　　　　　
　契約書を取り交わした後に不安になっても後のまつりです。
　本来信頼関係があった上で契約を交わすものでしょう。

　契約後に相談された専門家も、信頼関係に割って入らなければなりません。
　業者側からは、いわゆる『営業妨害』とも受け取られ兼ねません。

　マンションの内覧会同行は、何もなければ安心です。
　しかし、何か不具合が見つかったとき、不安が増幅するだけです。

　その専門家が業者との交渉の矢面に立ってくれればいいでしょうが、
　補修方法も含め粘り強く交渉する必要があることを考えると、
　とてもそこまでの責任を負えるとは思えません。　(-_-;)

　欠陥を防ぐためには、何より工事中の検査が重要です。
　本当は職人の作業まで見守っていくのがベストでしょう。
　適切な性能が確保できるか否か、仕上げで隠されてしまっては
　検査できる範囲も限られてしまうのです。

　完成し、仕上がってから確認できるものはわずかな点だけ。
　特に鉄筋コンクリートなどの建物は・・・

　以前のメルマガでもお伝えしたとおり、建物は『スケルトン』が重要です。
　設備や内装仕上げの『インフィル』は容易に取替え可能なので、本来プロに
　チェックを依頼すべきなのは『スケルトン』部分です。

　では、今週のワンポイントアドバイスです。

☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

　１．専門家への相談は契約前に。間取りのアドバイスももらおう！

　２．工事中の検査こそ重要。お引渡し前だけの検査は意味がない。

　３．業者選び、物件選びから専門家に相談するのがベストです！

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■参考情報⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clum/vol_5.htm

　　↑コラム『社内検査とお引渡しチェック』
　　　若本が書いたコラムに参考情報が載っています。

【 編｜集｜後｜記 】

　埼玉県で用水路に１７００万円捨てられていたニュースがありました。
　中学生の野球少年が見つけ、全国的に大騒ぎになった事件です。
　先週末、２５歳の女性が窃盗容疑で逮捕されました。

　知人（元彼氏？）の男性の自宅アパートに侵入し、知人と３人で
　押入れの中の衣装ケースにあった６千万円を盗んだのだそうです。
　そしてあまりに大金で怖くなって捨ててしまったとのこと。

　被害者のこともニュースに書いてありました。
　一体、どうやって稼いだお金か、やじうま根性で気になりませんか？

　私は、ネット上で詐欺まがいの行為でもしている人かと思いました。
　しかし、何と住宅建築・販売会社に勤める２５歳のサラリーマン。
　被害者には申し訳ないのですが、歩合で月収「数百万円」とのこと。(@_@)

　営業成績はいいのでしょうが、あなたの常識ではどうでしょうか・・・？
　将来の保証のない経営者ではなく、一介のサラリーマンの月収です。

　住宅業界が「受注してナンボ！」とはいえ、数字を上げる能力だけ買って、
　家づくりに対する経験値などをどれほど評価しているのでしょうか？

　インターネット上でも「非常識に儲けた」と豪語している人たちがいますが、
　その儲けは何らかの形で、消費者に還元していくべきだろうと私は考えます。
　儲けのすべては、信頼を寄せたお客様から預かったお金なのですから・・・

　住宅業界は、営業の比重が大変大きい業界です。
　家を建てる見込み客を探すために、多大な経費を使っています。
　それは、モデルハウスや、過大な広告宣伝、そして営業マンの歩合などです。

　事業を継続し、新しい価値を提供するには適正な利益は必要です。
　「常識的」な儲けや、必要な経費を削れとまで私はいいません。

　しかし、このような経費(固定費といいます)をスリム化すことで、
　品質や性能に影響を与えず、住宅のコストを下げることが出来るのです！

　非常識な儲けや無駄なコストを掛けている会社が、住宅業界にはたくさん
　あります。そのような会社に家づくりを頼みたいですか・・・？
　でも一般の消費者には全く判断がつかないのです。

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　広島地区の方にお知らせです。
　２月８日(火)、若本がテレビに出ることになりそうです。
　番組は、ＲＣＣ中国放送の夕方の人気番組『ごじテレ』です。

　私が広島で手掛けているサービスについて詳しく語りました。
　多大な経費を消費者に転嫁しない仕組み、それは可能なのです。

　⇒　http://www.rcc.net/goji/toku/2005/0207.htm

　また、毎週土曜日の夕方にミニＦＭ局にも出演中！
　詳しくは下記サイトに・・・

　⇒　http://www.cms-hiroshima.com/fmpst.htm

　ではまた、再来週♪

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　◇　次号予告
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　　　　　　　　　　▼　小さな家が欲しい　▼
　
　　　　　　　　～単世帯・小家族のための家づくり～

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●このメルマガでは、
　『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
　から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
　住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。

【発行者が携わっているサイト】

　▼　家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
　　　http://www.cms-hiroshima.com/
　▼　不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
　　　http://www.sumainokihon.com/

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