2005.9.19 第65号
住宅プロデュース会社の功罪 ～ブログ読者からの告発～
『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.065━2005.09.19━
《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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～第６５号～
◆家づくりは人生最大の「事業」
◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
《発行部数2,907部》
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気になるテーマを印刷して、是非ご夫婦でお読み下さい。
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【もくじ】
・住宅プロデュース会社の功罪
・編集後記
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このメルマガでは、
現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。
どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。
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こんにちは。発行者の若本です。
今月は連休が続きますが、私はセミナーほか大忙しです。
今回は、ちょうど入札も２件が重なりました。
選挙では自民党が圧勝して、
消費税アップや増税などが議論しやすい環境になってきました。
家づくりも、消費税が上がる前のここ数年がチャンスです。
それは住宅ローン減税の縮小と、サラリーマン増税という
「向かい風」を優位に生かす、またとないチャンスともいえるのです。
このあたりの話は、今週開催されるセミナーでお話します。
⇒ http://www.cms-hiroshima.com/seminar_1709.PDF
では、今週の本文の始まりです。
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▼住宅プロデュース会社の功罪 ～ブログ読者からの告発～
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８月のお盆休みに発信した『臨時増刊号』で、
住宅プロデュース会社の功罪に関してメールをいただいた
ハンドルネーム「ねこ」さんの事例を一部紹介しました。
続きはブログで紹介しましたが、
前回のメルマガ発行後、別のブログ読者から
同じような境遇に会ってしまったというメールが届きました。
「ねこ」さんも、今回の方も関西在住の方だったようですが、
先月、東京に出張したときにも、同様な話を聞きました。
在京のプロデュース会社でも似たようなトラブルがあるようです。
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協賛金・・・？
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前回のメルマガでは、ビデオセミナーを購入された兵庫県のＭさんの事例を
ご紹介しました。今回も偶然、兵庫県の方です。
私のブログに書かれた『住宅プロデュース会社の功罪』を読み、
どうしてもメールがしたくなったということです。
●ブログ ～住宅プロデュース会社の功罪～
⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/29996828.html
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＜Ｉさんからのメール＞
> はじめまして。
> 兵庫県のＩと申します。
>
> プロデュース会社の功罪読みました。
>
> 記事を読みどうしてもメールがしたくなりました。
> 申し訳ありません。
> 私の場合は罪の部分の話です。
>
> 私も数日前まで住宅プロデュース会社●●社を利用していました。
> でもやめました。工務店決ってません。
> 設計は９０％程度。８０万取られました。まださらに４６万請求されています。
> 結果、得られたものは、世の中の厳しさ、怖さ、人間がいかに情に弱いかを
> 知ったことです。記事のとおりで、プロデューサーはほとんど素人の営業です。
>
> ハウスメーカーの営業なら普通にやってくれることをそれ以下の知識でやって
> くれるだけです。熱意はあります。話術も長けています。
> あと、脅迫がうまいです。工務店の怖さ、家を建てることの難しさを延々と語
> ります。5月に契約しましたが、２回/月の打ち合わせで、しかも上記程度の仕
> 事で毎月40万（毎月の自分の給料よりも高い）取られる感覚でした。
>
> 自分のほうがよっぽど住宅に関する知識がありました。
> 勉強もしていました。また、●●社は工務店や建築家からバックマージンは全
> くもらっていないと説明を受けていましたが、時期がたつにつれ、いろいろな
> 箇所からバックマージンの存在を知らされるようになってきました。
>
> 一度問い合わせを行いました。事実ならやめるためです。当然否定されました。
> でもまた外部から聞かされます。確認のため、登録工務店に出向き社長とも話
> しをしました。やはりバックマージンは存在しました。
>
> そういえば、プロデューサーは「協賛金は少しだけ頂いている」ということは
> 言っていました。これがバックマージンでした。１０％だそうです。プロデュ
> ース費も約１０％。合計２０％もっていくようです。信じられない。
> 確認のためもう１件確認しましたが、そこでも似たような回答でした。
>
> 結果５軒の工務店からそれらしい情報をもらいました。会社の売り上げも調べ
> ました。平均５６０万円/件だそうです。プロデュース費の約３倍。
> なっとしました。プロデューサーに何度も確認しました。
> 協賛金の額も聞きましたが、それは教えてくれませんでした。
>
> 一度信用して、続けましたが、結局その後１回のうちあわせの後、工務店入札
> 日直前でやめました。この会社に自分の資金の２０％が入ることが納得できな
> かったためです。でも契約書は中途解約は施主が絶対に損をするようにできて
> いるので、工務店も決ってないのに１３０万請求されています。
>
>
> ２０万円/1回の打ち合わせの計算になります。やめるときもある程度脅迫じみ
> たことを言われました。裁判になるなど。これは住宅プロデュースではなく、
> 詐欺もしくはプロデュースの押し売りです。
>
> トラブルを恐れて契約したプロデュース会社とトラブルになりました。
> ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
> 裁判になったらどうしようという不安やストレスで毎日がつらいです。
>
> ほんとに自分しか信じられません。しかし、自分も弱いものです。
>
＜若本の回答メール＞
Ｉ さま
おはようございます。
ブログに訪問いただきありがとうございました。
久しぶりに更新した途端にコメントがあり驚いたところです。
ブログの事例も●●社です。会長の×氏も異業種から「住宅業界で一儲けしよ
う」と参入しているので、悪意はなくても住宅業界のプロ(設計者や工務店)を
コントロールできないのも当然です。
まだ支払い残があるという主張をされているようですが、とても精神的につら
い状況だとお察しいたします。あまりネガティブに考えずに、考え方を転換し
た方がいいかも知れません。
最大取られて１２６万円で、これまで支払った８０万円はあきらめがついてい
ることと思います。(戻ることは期待できませんから)
しかし、これから住宅を建てるとしたら、ちょっとしたことで数十万円から百
万円程度の費用は捻出可能です。プロデュース会社に５００万円を払わずに済
んで、競争入札によって同じ仕様・品質の住宅が１割安く建てられるだけで、
損は取り返すことができます。
昨年、大手２×４工法のメーカーで契約した方が相談に来ました。確認申請を
出してインテリアコーディネーターとの打合せの段階でそれまでの不満が爆発
し、契約解除を申し出たところ、それまでかかった費用として三百数十万円請
求されたそうです。
まだ着工もしておらず、従って設計監理も行なわれていないのに、その費用が
適切か助言して欲しいというものでした。
ここまで大きな額だと損を取り返すのは相当困難ですが、１００万円程度の手
付金を放棄してよりいい家を入手することは十分可能です。
それほど、住宅業界はコストを詰める余地が残っており、きちんとしたプロが
介在すれば、今回の失敗を笑い話にも出来るでしょう。
私のところにはなぜか兵庫県や愛知県周辺の方からの相談が多く寄せられます。
兵庫や大阪には比較的信頼できる専門家がいますので、ご相談に応じることは
可能かも知れません。姫路や加古川は私も随分仕事で走り回り、地元工務店も
かなり知っていますが、神戸以東はあまり地理感がないので、私自身はイメー
ジが湧きませんが・・・
まずは前向きに考え対処していくことです。
お名前を伏せて、関西地区のパートナーにＩさんからのメールを転送してみま
す。まずはご自分で解決させるのが一番ですが、無料の範囲で地元の専門家に
話を聞いてみるのもいいでしょう。
取り急ぎ返信まで。
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＜Ｍさまからの返信＞
> 若本さま
> 早速のご返事ありがとうございました。
> 兵庫のＩです。
>
> メールの内容にちょっと救われた気分です。
>
> 来年３月に現在の持ち家の売却が決っており、今立ち止まることはできませ
> ん。
> 実は、すでに●社を信用していませんでしたので、●社の入札と同時に●社
> とは関係のない近くの工務店２、３件に合い見積もりをお願いしていました。
> ●社にも伝えていました。
>
> この見積もり結果が、この土日にあがってきます。すでにあがってきている
> 工務店もあり、内容を吟味している最中です。
>
> また、●社登録の入札の会社の中に●社に紹介される以前から名前を知って
> いた工務店さんがありましたので、直接伺っても見ました。
> ●社と契約を打ち切ったと伝えると喜んで新しく見積もりを出してくれると
> 申し出てくれました。（ＢＭを考えると当然でしょうけど）
>
> 幸い、設計士さん（匠のＭ島氏）とは気があっていたため、快く今後も面倒
> を見てもらえることになりました。
>
> ただ、●社のほうはこれからです。担当から連絡があり、今後のことは会社
> で打ち合わせ後、方針を再度連絡するとのこと。実は、やめる決断は２度行
> っています。一度は７月末で、そのときは担当の熱意（かなり狂信的ではあ
> りましたが）に負け、様子を見ることにしました。
>
> その後、１回の打ち合わせと入札準備のみ（参加工務店の連絡は口頭のみ）
> で契約を打ち切ったのですが、前回の決意の時点では契約上も80万ですんで
> いました。ただ、その後、設計士のがんばりのみで実施設計が終わり、その
> ことでさらに請求する権利を●社に与えてしまったのです。
>
> 少しの心の弱さ（というより、そのときは担当を信用しようと決めたのです
> が）がさらに４６万の請求に変わってしまいました。信じたほうが馬鹿を見
> るようなやり方、またその間の仕事量を考えても、支払いに応じることに絶
> 対に納得いかないのです。
>
> また、だまされた状態で印鑑を押さされた契約書に効果があるかどうかも疑
> 問です。（詐欺罪？）
> 本当は●社に全額返還して欲しい気持ちです。ただ、要求しても逆に反感を
> 買うことが怖く、何をされるかわからないので要求はしていません。
>
> それに、今、私たちはとにかく念願の家を建てることが重要ですので、悪徳
> （私にとってはですが）プロデュース会社の相手をして自分たちの進む道を
> 邪魔されることは避けたいのが本音です。
>
> 何より精神的な苦痛に耐えられるかどうかが心配です。
>
> しばらく様子を見てみますが、何かあればまた状況を報告したいと思います。
>
> ちなみに、当方、建築地は××、今の住居地は◇◇市です。
> 長々と申し訳ありませんでした。
> 気持ちがずいぶん楽になりました。返信ありがとうございました。
>
> では。
>
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そして、励ましのメールを送ったところ、
ビデオセミナーの購入申込みと、各社の見積書を分析した資料
(エクセルで作成したファイル)などが送られてきました。
ざっと目を通し、以下の助言を送らせていただきました。
＜若本の回答メール＞
Ｉ さま
こんにちは
見積資料拝見しました。
かなり詳細に分析されているようですが、ご自分でされたのでしょうか？
それとも、●●社のシステムでこのような比較資料作成も入っているので
しょうか？
（この程度はつくらなければ、プロデュース料に見合わないでしょうが・・・）
建物の設計が分からないので何ともいえませんが、ざっと目を通した限りで
は「基礎工事」が異様に高いので、何か特別な工事があるのでしょうか？
地盤改良のコストを見ると、表層改良程度のような気がしますが・・・
設計事務所が入ると、特注の建具や造作家具をつくるケースが多く高くなり
がちですが、見積を見ても金属性建具、木製建具自体はそう高くはなさそう
です。雑工事にウールブレスなどの断熱工事費用が入っているわけですね。
ビデオセミナー到着まで工務店が待ってくれるかどうかとありますが、急い
で結論を出す必要はありません。結論を急いで、数十年間支払いに苦しむ可
能性があるのは「施主だけ」です。設計者も工務店も、契約さえいただけれ
ば御の字です。
弊社パートナーは、欠陥住宅の検査などに力を発揮している「インスペクタ
ー」で、実は●●社からも第三者の検査をサービスに入れたいと打診があっ
たようです。それほど、クレームが多いのでしょう。
新築住宅で、手抜きや施工ミスが生じないように「新築検査」を行なってい
ますが、欠陥で逃げ回っている工務店などに対して、施主の代理人として直
談判するなど、業者の不正を許さないという立場の専門家です。
私の知っている大阪の工務店であれば、恐らく４社の見積よりも数百万円安
く収まるのではないかと思います。先月も弊社登録工務店社長と、こちらの
２×４パネル製造工場のスタッフを連れて堺市の現場まで視察に行きました。
今日、別件でその会社の社長に電話しましたが、▽▽市や◇◇市も実際に現
場があるということなので、紹介は可能です。
ちなみにその社長を招いて、広島でセミナーを行ないました。
工期短縮とコストダウンがテーマです。
⇒ http://esumai.livedoor.biz/archives/19932436.html
⇒ http://plaza.rakuten.co.jp/wsnet/diary/200503300000/
この工期短縮の工法を大阪地区でも広めるため、地元有力の木材・プレカッ
ト会社の▲▲銘木店(吹田市)が、意識の高い工務店のネットワークづくりも
しているとのことです。
数年前、私も▲▲銘木の××社長にお会いし、様々な取り組みを聞きました。
まじめな社長です。
ちなみに、弊社サービスを利用し、現在建築中の建物の建設コストを目安に
お伝えしておきます。延床面積約４４坪、基礎の高さは９０センチで基礎断
熱工法、断熱材はセルローズファイバーでオール樹脂サッシの１２ミリ空気
層ペアガラス。（主要な性能のみ）
地盤改良が６５万円掛かったので、約２千万円となりましたが、消費税含め
て１９３２万円(＋地盤改良費)です。
(ただし外構工事別、浄化槽工事を含む)
弊社の基本料金がプラン作成も含めて別途１５７５００円(税含む)です。
その他は監理費も含めて一切掛かりません。ご希望に応じて、「住宅性能表示
制度」に基づく第三者の検査を勧めており、１４万円の費用で「性能評価書」
まで発行されます。
ご参考まで。
明日、ビデオセミナーが発送できる予定です。
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Ｉさんからの返信メールによると、
見積の分析はご自分でされたようです。
プロデュース会社への不信感から、他人任せにできなくなったのでしょう。
一体プロデュース会社の役割と本来の業務は何なのでしょうか？
何の業務で「プロデュース料」をいただいているのでしょうか・・・？
しかし、このようなメールが届くたびに、
プロを自認する人たちは何をやっているのだろうと思います。(-_-;)
それは、設計者のことであり、工務店も同じです。
プロデュース会社が介在する如何に関わらず、
設計者が施主と直接打合せをしながら、プランその他を固めていくのであれば、
どうして、このようなトラブルになるのでしょうか？
本来、設計者がいれば、プロデューサーの存在なしでも、
複数の工務店の入札や金額チェック、施工会社との調整役はしているはずです。
プロデュース会社は「設計側の営業を補完する存在」と割り切って、
あとはプロとしてバトンタッチすれば、日常の仕事でしかありません。
それがトラブルに発展するとすれば、設計者自身にも問題ありと私は感じます。
「素人プロデューサー」と知っていて、自分の業務以外は任せる、
建築家として「空間創作」だけ担えば事足りると考えているのでしょうか・・？
また営業力の無い工務店が、このようなサービスに登録し、
仕事を得た途端に、「直接依頼してくれたら、安くするよ！」というのも、
ビジネスマナーに反する行為でしょう。
例え、それが全く住宅に対する知識の乏しい人たちであっても、
業務として経費を掛けて、家を建てる人を発掘してくれた訳です。
その対価として「常識的な」費用負担を決めていたはずです。
施主に迷惑を掛けそうなプロデュース会社と判断すれば、
途中でも退会を申し出るくらいのプロとしての自負心も必要でしょう。
バックマージンの存在は最初から知っていたはずですから・・・
住宅プロデュース会社の存在を、
「営業補完機能」として利用している既存のプロ達も、
このような事態を引き起こしている共同責任があると私は感じます。
「トラブルを恐れて契約したプロデュース会社とトラブルになりました。」
このような思いをされる人をこれ以上出さないためにも、
Ｉさんに、このやり取りの公開にご協力いただきました。
（Ｉさん、ご協力ありがとうございました。）
⇒ 次回に続く
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【 編｜集｜後｜記 】
衆議院の総選挙も、あっという間に終わってしまいました。
結果として、小泉首相の「イメージ戦略」が功を奏したようです。
ホリエモン効果も投票率アップに貢献したのでしょう。
メディアを有効に利用したところが、票を上乗せしました。
住宅業界も、莫大な予算を使って、
イメージづくりに成功したところが「勝ち組」になっているようです。
しかし「住宅」は、政治以上に個人に直結した問題です。
イメージに惑わされることなく、しっかりとした価値判断をもちたいですね。
住宅プロデュースというサービスも、
消費者の感性をくすぐることで、伸びてきました。
「建築家」のイメージをうまく利用しているのです。
自称「建築家」どころか、「なんちゃって建築家」みたいな人たちも
自らの設計事例を「作品」と呼んでイメージアップに余念がありません。
誰を信じればよいのか、消費者は混乱するばかりです。
家づくりのパートナー選びに迷ったら、
私の書いたコラムを今一度お読みください。
冷静な判断が出来ることでしょう。
■参考情報⇒ http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_46.htm
↑コラム『理性で家を買おう』
（若本が書いたコラムに関連知識を載せています）
ではまた、再来週♪
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●このメルマガでは、
『住宅コスト削減術』や『業者選びのコツ』、『欠陥住宅を防ぐ方法』
から『住宅ローン攻略法』まで、生涯にわたって豊かさに影響する
住居費のコントロール方法を週刊で提供していきます。
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【筆者プロフィール】
地方私立大学の建築学科を卒業後、店舗・インテリアの施工管理に従事。
分離発注なども数多く手掛け、企画・マーケティング部門に異動。
アメリカのトレンド情報誌、海外デザイナーのプロデュース等も手掛け
Ｊターン転職で東京から広島へ。住宅リフォームのＦＣチェーンの地域
本部にて加盟工務店の指導をしながら、中小企業診断士の資格を取得。
住宅専門のコンサルティング会社で、数多くの住宅会社、工務店、工法
に接し、消費者不在の住宅業界の慣習を変革しようと奮闘中！
●発行者の詳しいプロフィールはこちら
↓ ↓ ↓
http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/profile.htm
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【発行者が携わっているサイト】
▼ 家づくりのトータル支援サービス『住宅ＣＭサービス広島』
http://www.cms-hiroshima.com/
▼ 不動産・住宅取得の学習サイト『住まいのキホン・ドット・コム』
http://www.sumainokihon.com/
▼ ブログも発信中です！！『住まいづくりコンシェルジェ出動！』
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