原価公開の意味 　～真に正直な家づくりとは・・・？～　

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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.092━2007.02.26━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　～第９２号～
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　【今週のテーマ】

　・原価公開の意味
　・今週のお勧めＢＯＯＫＳ
　・今週のワンポイントアドバイス
　・編集後記 　
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　このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、マネジメントの専門家『中小企業診断士』資格を
　取得して、２００社を超える住宅会社の経営指導をしてきた発行者が、
　家づくりという大きな「事業」に失敗しないノウハウを提供していきます。

　どこにも影響されない中立的な立場で、住宅業界の実態も伝えます！
　あなたの家づくりのセカンドオピニオンとしてお役立てください。

　■発行者のプロフィールはこちら
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　こんにちは、発行者の若本です。

　今年に入り相談急増で、１ヶ月ぶりの発行となってしまいました。
　どうしても、まずは進捗中の現場や相談が優先となりますのでご容赦下さい。

　この１ヶ月も多くのニュースが流れました。
　談合疑惑で知事が辞任した宮崎県でも新風が吹いています。
　今「旬な話題」といえば、東京都知事選でしょうか・・・？

　建築家の黒川紀章氏が立候補しましたね！

　実は、メルマガで黒川氏のことを書こうと思っていた矢先なので、
　グッドタイミングになりました。

　建築業界では、黒川氏の言動が少し前から注目されていました。
　彼の代表的作品のひとつ「中銀カプセルタワー」などの建替え問題です。

　建替え計画に参画している建築家に対して、
　名指しで「本気か！」と、自らの展覧会で問うているようです。
　歴史的・社会的価値のある建築物として「保存せよ！」という立場です。

　会場は、黒川氏自ら設計した「国立新美術館」(港区六本木)。

　■国立新美術館のホームページ
　　 ⇒　http://www.nact.jp/

　従来の建物の保存運動は、伝統的建造物がほとんどでした。
　設計者も棟梁なども、すでに他界しています。

　しかし、今回はご本人が現役の著名建築家なので話は複雑です。

　そこで、都知事選への出馬表明です！
　マニフェスト(公約)は「東京オリンピック中止」でしたね！？

　建築業界の人は「ピ～ン♪」と来たのではないでしょうか？

　そうです！東京オリンピックの基本デザインは、
　大阪在住の世界的建築家「安藤忠雄」氏なのです。

　私は、東京都がなぜ都内の建築家ではなく
　大阪の安藤氏に依頼したのか、不思議でした。
　都内の著名建築家から批判の声があがるのではないかと・・・

　(ちなみに対抗馬の福岡は「磯崎新」氏です)

　黒川紀章氏が、東京五輪を阻止したい理由は・・・
　「石原さん本気か・・・！」

　黒川氏と長年の友人である石原都知事も、
　建築家の「高～いプライド」を傷つけたようです。

　　★あくまでも、若本の邪推です・・・(^_-)-☆

　ちなみに国立新美術館は、黒川氏も所属する「日本建築学会」が、
　保存要望書を出していた「歴史的建造物」だったそうです。
　黒川氏は、保存運動に苦言を呈したというから面白い！

　では、今週の本文の始まりです。　

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　 ▼原価公開の意味　　　　～真に正直な家づくりとは・・・？～
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　以前から「原価公開」を打ち出している住宅会社がありました。
　最近では書籍でも「原価公開」を目にするようになりました。

　最近は、政治の世界でも「透明性を高める」とか、
　マニフェスト(公約)を掲げて、市民にアピールする手法が歓迎されています。

　それだけ、不透明で信頼されていない証(あかし)といえます。

　住宅業界でも同様に、「原価を公開する」ことで、
　「透明性を高めている」と掲げる会社が現れてきました。

　今回のメルマガでは、「原価公開」の意味を考えてみます。

　　　　　　　●————————-
　　　　　　　　　　家づくりの原価
　　　　　　　————————–●

　原価公開をセールスポイントにしている手法は大きく２つに分かれます。

　床面積に比例して、工事原価の坪単価が変動するタイプと、
　積み上げ式の工事原価に比例して、会社の利益率が変動するタイプ。

　少し分かりにくいでしょうか？
　まとめてみると・・・

【坪単価変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

　前者は、例えば４０坪であれば、工事原価が坪単価４０万円。
　４５坪になれば坪単価３８万円、５０坪だと３６万円といった形で、
　床面積が大きくなるほど、坪単価が安くなる仕組みです。

【粗利率変動型】*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

　後者は、例えば工事原価が１５００万円だったら、利益率が２２％。
　１８００万円になれば２０％、２１００万円で１８％といった形で、
　工事金額が大きくなるほど、粗利率が低くなる仕組みです。
　~~~~~~~~~~~~~~~~　　　　　^^^^^^^^^^^^^^^^

　いずれにせよ、工事の原価を公開して、
　規定の利益を施主に負担いただくという形です。

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　『坪単価変動型』は、床面積によって「目標原価」が決まっています。

　つまり、工事金額は建物の規模が決まった時点でほぼ確定します。
　その代わり、建物の仕様や性能もほぼ「標準仕様」が決まっています。

　詳細見積をする手間を省き、
　商談スピードをアップさせる仕組みでしょう。

　おおむね、原価の内訳提示はないようです。

　各業者から見積を取る手間も省き、
　坪単価によって各業者への発注金額も決まっていくからです。
　積算や見積書作成の手間を省くことで、全体コストを抑えます。

　一方『粗利率変動型』は、各業者からあがってくる見積を提示します。

　積み上げ式の原価計算で、設計や仕様の自由度は高まります。
　設計事務所がプランした物件でも対応可能です。

　どちらかというと『分離発注』に近い形です。
　分離発注と異なり、責任は元請工務店が取ってくれます。
　そのリスクも含めた「粗利率」の計上です。

　仕入先の見積書だけでなく、
　請求書まで開示するケースもあるようです。

　まるで「政務調査費問題」で揺れる議員のようです。(^^ゞ

　し・か・し

　坪単価変動型は「明快」だけど「透明性」には疑問が残ります。
　粗利率変動型は「透明」だけど「明快」かどうかに疑問ありです。

　前者は、坪単価を公開しているため、他社との比較も容易です。
　価格競争力がなければ、負けてしまうので価格を抑える期待も出来ます。

　もちろん、設備のグレードも「安かろう」では見向きもされません。
　人気のある設備を揃える努力もしているでしょう。

　後者の会社で、消費者が得られるメリットは・・・

　もしかして、単に「透明」というだけ？

　　　　　　　●——————-
　　　　　　　　　本当の原価公開
　　　　　　　——————–●

　今の時代「透明で、裏がない！」というのは、
　消費者にとって魅力的かもしれません。

　運営者側も、「隠さない」ことで精神的にも楽でしょう。
　隠さなければ作業手間も減らせるかもしれません。

　しかし、本当に家を建てる人が「原価公開」を求めているのでしょうか？

　業者からの見積を数多く見せられ「私たちは正直です！」と、
　訴えられても、本当にその金額と施工内容の妥当性が分かるのでしょうか？

　もっと違う施工方法や仕様があり、
　アイディア次第では、もっと安く求める性能が入手できるかも知れません。

　下請け業者さんからあがってきた見積が、交渉もされず
　そのまま提出されたとしたら、必ずしも安いとは言えません。

　本来、原価というのは「下請けからあがってきた見積」ではないのです。
　では本当の原価とは・・・

　　　　　　　　　▽　▼　▽　

　「材料の価格」と「人件費」(現場の手間や運搬に掛かる人手など)、
　「機械・工具の損料」、そして「会社経費」です。

　『工種別』に分離発注するのではなく、
　『材工別』で発注しなければ、本当の原価は分かりません。

　その「資材の費用」が、一般消費者がホームセンターや
　建築金物店で購入するよりも安ければ、材料原価は納得です。

　工事現場の「職人手間」も、時間給や日当が常識の範囲内で、
　実際に現場に拘束された時間が明示されれば、高くても納得です。

　もちろん、現場に持ち込む機械類の損料も計上します。
　車に掛かる費用や電話・ファックスなどの経費も必要です。

　その根拠を積み上げ、集計すれば「原価公開」が可能です。
　やれば出来るでしょうが、私でも大変な作業です。

　本当に大切なことは・・・

　　>>> さまざまな組み合わせの中から、最適な選択肢を選び、
　　　　　　　　　 効率的にマネジメントしていくこと！！！ <<<

　そして、その費用が『工事金額と連動しない』こと。

　５０万円のシステムキッチンと、２５０万円の高級システムキッチン。
　打合せの手間や発注の手間は、そんなに変わりません。
　配管や設置の手間も、運搬費はどうでしょうか・・・？

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　▼５０万円のシステムキッチンが２０％の粗利で１０万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　▼２５０万円の高級キッチンが１５％の粗利で３７．５万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　家づくり世代の「給料１か月分」に相当するこの差額に、
　たとえ「原価公開」といっても、合理的説明がつくでしょうか？

　工務店や住宅会社の仕事は、打合せと発注、現場での検品作業などです。
　工事費や機器の価格と連動する利益率に「正当な根拠」は見当たりません。

　お客様の「懐具合」によって、利益が確定するのです。(-_-;)

　ちなみ、私は「定額制」のサービスを行なっています。
　予算や工事金額に、私の業務費用は全く影響を受けません。
　だから、施主の望む「コストダウン」に知恵を絞れるのです。

　新しく「お客様の声」をいただきましたのでご紹介します。

　⇒　http://www.cms-hiroshima.com/reason/reason-019.html

　建築コストを下げるには、
　時間給の高い人が効率よく働く仕組みが必要です。

　国会で棚上げになった「ホワイトカラーエグゼンプション」も
　同様な考え方でしたね・・・！？

　原価公開よりも、むしろ「マネジメントの仕組み」が、
　安くて品質の高い家づくりに欠かせないと私は思います。

　⇒　次回発行に続く
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　　　　　　　　　　　　 ▼今週のお勧めＢＯＯＫＳ
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　若本修治が読んでみて、家づくりに参考になる本を紹介します。

●家を買いたくなったら 　　　　長谷川高　著　　 [ＷＡＶ出版]

http://www.amazon.co.jp/dp/4872902785/ref=nosim/?tag=cmshiroshima-22

　↑欠陥住宅調査の第一人者、岩山健一さんの紹介でお会いした長谷川さん。
　　「デジタル不動産コンサルタントＬＴＤ」の代表として活躍中です。

　　私と同様「消費者志向」で分かりやすい本を書かれています。

　　アマゾンの「カスタマーデビュー」が私より多くて、満点の５つ星！
　　うらやましいですねぇ～！（笑）

　　■メルマガ「幸せの不動産学」～不動産で豊かになつための知恵～
　　
　　　 ⇒　http://www.mag2.com/m/0000095657.html

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（若本）

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┃若┃┃本┃┃の┃┃本┃┃棚┃今週のお勧めＢＯＯＫＳが本棚になりました。
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　 http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/books2.htm
　 アマゾン・ドット・コムですぐに書籍が購入できます。
　 私もよく利用しています！！　(^_-)<☆

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　　　　　 　　　　▼今週のワンポイント・アドバイス
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　前回は「日本人は保証に弱い」のではないかと書きました。
　最近では「透明性」とか「正直なこと」に弱くなっている気がします。

　マスコミに取り上げられると、ウワァーとブームになり、
　ウソが発覚すると、突然「悪人」に仕立て上げられます。

　情報番組の「捏造」なども、権威のある人から
　それらしき根拠を提示されると、多くの人が信用しました。

　アパホテルなどの耐震偽装も、
　「素直」に謝ったので、大きな事件には発展しませんでした。

　「正直そう」だといえば、ヒューザーのマンションを建設した
　熊本の建設会社の社長も、私には正直そうに映りましたが・・・
　東京支店長も同様に・・・

　私から見れば「原価公開」は、
　値引き交渉をさせないための仕組みです。

　人々が信頼してくれて、値引き交渉も起こらない。
　業者側が損を出すことのない、よく考えられた仕掛けです。
　仕事をすれば、確実に「規定の利益」が得られるのです。

　しかし、本当に「正直」なのか「安くなる」のか分かりません。(-_-;)

　では、今週のワンポイントアドバイスです。

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　１．住宅の原価公開には大きくふたつの方式がある。

　２．本来の住宅の原価は「工種別業者価格」ではなく「材工別集計価格」

　３．工事金額と連動しない、マネジメント提供型サービスが求められる！

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■参考情報　⇒　http://www.cms-hiroshima.com/clumn/vol_19.htm

　　　↑コラム『下請け業者と原価公開』
　　　 (若本が以前書いたコラムに、参考情報があります。)

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【 編｜集｜後｜記 】

　先般、免震工法の勉強会に参加してきました。
　各メーカーとも、科学的データをもとに、最新装置を開発しています。

　しかしその原点は、五重塔などの昔の建造物にも採用されていたものです。
　しかも、免震は「震度３以下では効果を発揮しない」そうです。

　機会があれば、詳しくまとめたいと思います。

　広島の郊外、宮島対岸の「宮浜温泉」に行きました。
　２月というのに、もう沿道の桜が咲き始めていました。ビックリです！

　地球規模の異変に、私たちはなす術がないのでしょうか・・・

　自家用車の異変にも気づかず、高速道路でエンコした若本でした。(苦笑)
　（レッカー車を呼んで、今修理工場に入っています。）

　皆さんも、車の点検、家の点検、そして体の点検をたまにはしましょうネ！

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