2020.3.23 第192号

土地活用を見直そう！～リースホールドによる住宅地経営～

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.192━ 2020.3.23━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～第192号～
　　 ◆家づくりは人生最大の「事業」
　　 ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
　　 ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数約2,100部》
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発行人の若本です。
これまでのメルマガの挨拶文は、ほとんどが自然災害への備えでした。
気候変動による災害や、多発する地震・噴火など・・・。

しかし今回発生した新型コロナウイルスによる感染リスクは、
自然災害のような地域限定ではなく、瞬く間に世界中に拡がりました。

住宅業界でも、衛生陶器が現場に届かないとか、
釘や鋼製束などの建築金物が入手できないなど、工期が遅れています。

ブログで詳しく紹介していますので御覧下さい。

http://esumai.livedoor.biz/archives/52484924.html

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　▼土地活用を見直そう！　～リースホールドによる住宅地経営～
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数年前、サラリーマン大家さんによる不動産投資や、
相続によって土地を取得した地主のアパート建築が急増しました。

「相続財産の圧縮」のためのアパート建築や、
老後資金を若いうちに作っておこうという「不労所得」願望が、
低金利を追い風に、賃貸住宅の建築ラッシュに繋がったのです。

その後、かぼちゃの馬車などの破綻や、
スルガ銀行等、金融機関の行き過ぎた融資・審査の捏造など、
社会問題が数多く発生しました。

空き家の増加やレオパレス２１の違法建築問題なども、
その後のアパート建築に一定の歯止めが掛かったようです。

しかし、そんな状況を黙ってみているわけにはいかないのが住宅業界。
機転の利く税理士さんと「戸建賃貸市場が有望♪」と打ち出しました。
つまり借金をさせて、自分が住まない家でも建てさせるのです。

全国大手では、それでも縮んでいく国内マーケットで数字を維持するため、
土地を高度利用して、売上を数倍に出来る分譲マンション事業にも参入です。

プレハブメーカーが、自社工場の稼働率やオリジナル部材よりも、
もはや設計も施工も外部に丸投げし、売上拡大だけを志向し始めました。
販売さえ地元の仲介業者と販売提携、分譲用地を物色しています。

大地主で、土地を少しづつ切り売りできる人はほとんどいません。
株のように一部だけの売買が簡単にできない「不動産」の所有は、
保有コストを上回る運用益が見込めれば”売らないこと”が基本です。

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　　　　　　土地の賢い運用方法
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新型コロナウイルスの話題ですっかり報道過熱が落ち着きましたが、
英国王室のヘンリー王子とメーガン妃の王室離脱は、土地収益も背景にあります。

夫婦のこれまでの経費の多くは、王室助成金（公費）よりも、
父親であるチャールズ皇太子のコーンウォール領から入る収入が大多数です。

前回のバブル経済で日本の地価が急上昇していた１９８８年。
当時のチャールズ皇太子は『英国の未来像』という番組を制作しました。
翌年には『英国の未来像・建築に関する考察』という著書も出版。

「アーバンビレッジ運動」という、コンパクトな住宅地と
良好なコミュニティを創造する美しい都市づくりのコンセプトを発表します。

そのコンセプトは”地価が上昇した不動産を売却した「キャピタルゲイン」
で儲けるのではなく、街の成長・成熟にあわせた「インカムゲイン」で、
長きに亘り不動産オーナーとしてのリターンも得られる”という発想でした。

まさに小さな会社からスタートした株式会社のオーナーと同じく、
会社を育て、お客様に喜んでもらって配当を得るのと同じ収益の出し方です。
成長後の自社株を売って、利益を確保するオーナー経営者はまずいません。

　　　　　　　　▽　▼　▽　

日本と同じ島国の英国。
日本では、戦後「土地を所有することが財産を築くこと」と、
個人の住宅も土地を購入することが豊かになると信じてきました。
それが、バブル経済を発生させ、その後の長期の停滞も招いたのです。

英国は、１００年以上前から「狭い国土で土地を所有しても意味がない」と、
大地主や法人から９９年間の定期借地（リースホールドと呼びます）で、
土地を利用する権利を購入し、街並みの熟成は土地オーナーの経営に委ねました。

街並みの維持や住民コミュニティのルール、景観を守ることや
病院、学校、商業施設の誘致など、大地主により周辺環境も整えられたのです。

そのような社会で、自ら手本を見せたチャールズ皇太子が、
コーンウォール領で開発した『パウンドベリー』という広大な住宅地。
この住宅地からの地代収入が、王室一族の家計の多くを占めているのです。

一節によると、ヘンリー王子夫妻の経費の９５％がこの領地収入で賄われ、
王室助成金はたったの５％。王室を離脱しても経済的に困ることはない状態です。

生活費だけでなく、それだけの経費を支出できるほど、
固定資産税収入のように、ずっと継続的に収益を生み出すのが土地経営です。
しかも日本のアパート経営のように、自ら建築費を負担する必要もありません。

先祖代々の土地を売ったり、借金をしてアパート経営する日本と、
他人のお金で魅力ある土地利用計画を実現させ、安定収益を出す英国の地主。

決して英国のように王侯貴族や大地主だけでなく、
小さな土地でも近隣農家と協業すれば日本でも出来る土地活用です。

会社経営の「株」が「土地」という現物に変わっただけという発想が重要です。
そうすれば、近隣は美しい景観と継続的な土地からの収益が得られます。
もちろん、相続の問題解決や税負担の軽減も得られるのです。

人口が減少し、事業用の借地ニーズも逓減していく未来。
生産緑地の更新で意思決定を迫られている地主さんたちに、
新しい形のリースホールドという「土地経営」をお勧めしたいと思います。

従来の「定期借地権付き分譲住宅」とは似て非なる土地活用です。
ご興味のある方は、私宛にお問合せ下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜発行人：若本修治＞

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【編｜集｜後｜記】

半年以上、発行が滞っていました。
この間、ブログも月一回以下の発行になっていましたが、
昨年１２月の東京出張した折、ハリウッド俳優と食事をご一緒しました。

日本では知名度が低いものの、Newsweekで、
「世界が尊敬する日本人２５人」の一人に選ばれた神田瀧夢さん。

映画「ラ・ラ・ランド」でオスカー賞を受賞したエマ・ストーンと、
ネットフリックスで共演しているなど、米国では有名な日本人です。

そんな神田瀧夢さんと”志”について、語り合う機会がありました。
私は日本の住宅事情、都市景観を欧米のように正常化していきたい。
米国で活躍する瀧夢さんの「志」とは・・・

⇒　ハリウッドスターと”志”を語り合う！

では、また次回お会いしましょう！

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