固定費の小さな会社を選ぼう！　～コロナ後の住宅会社倒産リスク～

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『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.193━ 2020.5.7━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 ～第193号～
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数 約2,100部》
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発行人の若本です。
前回の発行から、メルマガスタンドのメルマ！がサービス撤退し、
もはや「まぐまぐ」一誌からのみの発行となりました。
発行部数大幅減です・・・(ToT)

今日は、４月７日の緊急事態宣言からちょうど１ヶ月。
新型コロナウィルスの制圧は出来ず、５月末までの延期が決まりました。

多くの国民が、強制力がなくても自粛を守り、感染拡大は抑制しました。
しかし結果的に「国民の協力が足りなかった」という結論で、
宣言解除の指標も明確でないまま、解除の延長です。

私は、政府の対策やクラスター対策班の提言が理解・納得できず、
宣言中の４月２１日に、独自の対策をまとめてみました。

『感染リスクとソーシャルディスタンス』というタイトルで、
私が発行しているブログで紹介しています。

http://esumai.livedoor.biz/archives/52486951.html

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　▼固定費の小さな会社を選ぼう！　～コロナ後の住宅会社倒産リスク～
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私の運営している事業『住宅ＣＭサービス広島』の役目。
それは「固定費負担の小さな地元の企業」で家を建てるお手伝い。

なぜなら、固定費が大きな企業ほど、建築費に含む「諸費用」に
材料や役務（労働力）以外のコストを忍ばせるしかないからです。
建築費が高くなるだけでなく、何かあったら倒産リスクも高まります。

このことが他の産業の大企業にも当てはまるかと言えば、
住宅業界だけの、企業規模によらない「労働生産性の低さ」に起因します。

何の労働生産性かと言えば”お客を見つけて契約に至るまで”に、
顧客一組に多大な固定費を充てざるを得ない「業界体質」です。

大手の製造業でも、大型商業施設でも多大な固定費が掛かっています。
しかし、大量生産・大量販売と、非正規雇用者による人件費圧縮により、
商品やサービスひとつあたりの経費は最小化されます。

それは価格の比較が容易で、競争原理が働くことも大きな要因です。

住宅業界は、実際にはモデルハウスの来場者から見学料をいただかず、
売上を上げるためには、正社員が商談や契約行為にあたります。
営業の多くが歩合制で、契約金額に報酬が含まれた営業活動を行います。

しかも、実際の契約金額はブラックボックスで、他社と比較できず、
契約して以降も、追加変更で工事金額を膨らませることが可能で、
契約するまで無償のサービスが繰り返され、契約率は半数以下。

無償のサービスは営業マンだけでなく工務や設計の手も借りるから、
契約できるかどうか分からなくても人件費は相応に掛かります。

そこに新型コロナウィルスによる、従来の営業手法が
修復不能になるほどの大ダメージを与えました。

これからは「大手だから安心」だとは、全く言えない時代に突入です。

 

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　　　　　　　これからの工務店選び
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これまで、住宅展示場に出展しているとか、住宅雑誌に広告掲載しているとか
家づくりの相談カウンターに登録し、紹介される企業を選んでいた方々。

住宅会社が負担している年間経費は、まず１千万円は下りません。
総合展示場に出展していれば、モデルハウス建設費が８千万円以上で、
月額の出展料が１５０万円を下ることはありません。

施工中心の工務店にはほとんどいない、
複数の専任営業マンも雇用しなければ、来場者のフォローが出来ません。

展示場のモデルハウスに来店したお客様が、事前に用意したプラン集の中から、
たった１～２回の打合せで、簡単に契約をしてくれる人は僅かです。

それまでの固定経費も莫大なのに、それから何度もプランを作り直し、
見積を作成し、地盤調査などもサービスして、３割以下の契約率・・・。
それまで投じた人件費や外注費は、逃げたお客さんからは回収できません。

それでも、他の業界のように毎週、数十人から数百人の顧客が来店し、
その売上の中から、人件費や固定費をカバーできれば、企業存続は可能です。

 

　　　　　　　　▽　▼　▽　

 

多くの方は、住宅展示場の実態を知りませんが、
今やひとつのモデルハウスで契約まで至るのは、月に１～２組のお客様。
週に１～２件じゃなく、月間１組程度が日常化しています。
年間で、せいぜい２０組。売上高で６～８億円程度です。

ひとつの府県で展示場３箇所であれば、年間６０棟程度。
県内で年間１００棟以上手掛ける会社は、５箇所以上展示場を持っているか、
分譲地を持って「建築条件付き」か「建売」を売っている企業です。

財務分析や経理が分かる方は『損益分岐点売上』をイメージして下さい。
固定費が高いほど、操業度を高めなければ赤字転落です。

今回のコロナ騒動で、住宅展示場は閑古鳥。
資料請求があっても、なかなか自宅に営業訪問できません。
まさに住宅業界は「不要不急」な産業だと気付かされます。
これまでは営業マンが意図的に「急かす」という効果・効率も失いました。

従来よりも契約が半月、一ヶ月延びるだけで、固定費負担は下がりません。
企業規模に関係なく、住宅展示場に出展している住宅会社は、
急速に経営状態が悪化していくのは火を見るより明らかです。

このコロナ禍では、自粛解除されても、将来の収入の不安も残るでしょう。
家を建てる人たちは激減し、慎重に検討する人たちだけが、見込み客です。

これから間違っても、固定費負担の大きな会社を選ぶと、
工事途中の倒産や、割高な建築費、入居後の身売りなどが想定されます。
契約時に約束した「長期の保証」などは紙くずです・・・。

これから、住宅業界のプレイヤーは入れ替わり、注文住宅は縮小、
前回のメルマガのように土地を購入せず、建物分譲で街づくりを行う。
そんな、固定費負担が小さく小回りの聞く住宅会社が登場するでしょう。

今月の５月１日に創業１９周年を迎えた当社も、
そのようなプレイヤーとして、活動していく所存です。

【参考情報】
　『注文住宅の依頼先の基礎知識とその違い』
　　～ 若本修治の住宅取得講座－ ５～

　https://e-sumaile.net/estimate/cost_2

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜発行人：若本修治＞

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【 編｜集｜後｜記 】

このＧＷは、外出を控え、ほぼ自宅で過ごしました。
３年前に亡くなった義父母の３回忌も予定していましたが、
私達の夫婦の故郷が、高齢化が日本でもトップの島しょ部。

隣の県で車で１時間半くらいですが、
島内の人たちの心配や不安感を考え、島内に住む親戚だけで終えました。

しかし、一方で過激な移動制限や他県ナンバーへの誹謗・中傷は、
マスコミが拡散するから、見るに堪えない状況でした。

新型コロナウィルスの特性から、２ｍの身体的間隔を確保すれば、
マスクをしていなくても、基本的に「飛沫感染」は防げます。
どんな田舎町でも、お店などは「接触感染」対策は講じています。

であれば、ゴルフ練習場や魚釣りは、
長い道具を振り回すスポーツ・趣味なので、
仲の良い恋人同士でも、基本的に近づくことは出来ません。

一緒に行った者同士で感染リスクはあっても、
他人に感染させるリスクはほぼゼロです。
自家用車であれば、ドアツードアなので、他人への接触もないのです。

飲食店は閉まり、唯一開いているコンビニやドラッグストアは、
ここまでビビるかというほど「接触感染対策」を準備しています。

この状況で、市民から選ばれた自治体のトップや、
報道番組の取材が、繰り返し「非常識な行為」だと煽ります。

人の分断や差別は、そのような報道こそ引き起こしているのです。

出口戦略が各自治体で検討され始めましたが、
過度な監視社会にならないことを願います。

海外のように、感染者を補足するアプリや情報共有が、
今後のインフルエンザ感染にも応用できると常態化さえ危惧されます。

そんな社会への懸念を、ほぼ毎日フェイスブックで更新しています。
友達になっていないと制限を掛けている投稿もありますので、
ご興味があれば、友達申請して下さい。

ただし、犬や猫など本人の確認ができず、
メッセージのない友達リクエストは承認しませんのでご了承下さい。

⇒　https://www.facebook.com/shuji.wakamoto

では、また次回お会いしましょう！

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　https://cms-hiroshima.com/answers/backnumber/
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