土地探しから費用発生しますか？２階建てを３階建てに増改築できますか？

初めまして、戸建を１年から2年以内に購入したいと思い、御社のサイトにたどり着きました。

相談は土地探しからアドバイスがいただけるのか、料金は土地探しから発生するのか、また下記の予算で手に入るのかです。

希望は中区白島、西区楠木、西区大芝一丁目　限定で探しています。

予算は土地、建物で総額4500万まで。

家族構成は私、妻、子供一人、将来もう一人、妻の母同居予定、この家族構成から最低4LDKを希望。新築でも中古物件購入後リノベーションでもどちらでもよいです。

追加で質問なのですが、大芝一丁目にリフォーム済の物件があるのですが、狭く内装が好みでない、しかしなかなか物件がでない地域なので手を出して、好みの建物にしたらいいのかなと思ったりもします。

そもそも２階建てを３階建てに増改築できるものなのでしょうか？

いろいろ質問書いてすみません、宜しくお願い致します。

このたびは弊社サービスにご興味を持っていただきありがとうございます。

お探しのエリアは、なかなか条件のいい物件が出てこない場所ですね。

以前、白島北町は土地探しから、白島九軒町では建替え、大芝二丁目で施主の両親が購入された土地で、弊社サービスを利用して自宅を建築された事例があります。

土地探しに関しては、宅建業者として「仲介手数料」という形での費用負担となりますので、契約が決まるまで負担する料金は発生しません。また一般の仲介業者よりも、費用負担が軽くなる料金体系としています。詳しくは資料をお送りいたします。

中古物件購入でのリノベですが、基本的に弊社ではお勧めしていません。私も二十年前はリフォームの仕事についており、築年数が経った既存の建物の基礎や構造躯体は、非破壊での検査（インスペクションといいます）で今後数十年住まうのに安全だとは言い切れず、想像以上に費用が掛かることもあって、確かな性能の新築を、しっかり工事中の検査も入れて履歴を残すことをお勧めしています。

このＧＷも阿蘇まで出掛け、阿蘇神社の倒壊の現場も足を運びました。益城町にまでは行っていないので、実際に建物倒壊した状況までは直接確かめていませんが、新しい耐震基準の建物でさえ２～３割が全壊判定という状況です。

２階建てを３階建てに増築するということも、実際には可能で、当社登録工務店でも東区で昨年施工したようです。(当社サービスでの仕事ではなく、工務店社長から自社物件の取組み報告を受けました)

前提として「確かな地盤の場所」で、基礎の補強を行い、その上で構造計算を実施して耐震補強他新築以上に長い工期と新築と変わらないほどのコスト負担になりますので、よほど事情がない限りは行わない工事です。

現実的に、表面的に分からない土台の腐朽菌の発生、シロアリによる蟻害などに気づかなければ、将来の大きな自然災害で大きな損傷を負う可能性もあります。お探しの地域は、ほぼ地盤改良が必要となるエリアであり、既存の基礎や地盤を前提に、上に荷重を載せることは避けたほうがいいと判断します。

ちょうど１０年前に『リフォームか？建て替えか？』というメルマガを書いています。耐震基準が変わってからの経過年数が１０年分ずれてきているので、多少実態とは異なって来ていますが、判断材料としては参考になると思います。

リフォームか？建て替えか？ 　～中古住宅購入者へのアドバイス～