建築条件付きの土地購入で建築予算や現場の監理が不安です。

はじめまして。
新築注文住宅を検討しているものです。

建築条件付き土地購入を検討しています。
業者はＩさん。場所は井口1丁目です。
いま設計をしていただいている段階で、規格内のモジュールですが、なかなかよい間取りになってきていると思います。

ただ不満点として
①設計監理費用50万円（こちらが積極的に要望をいわないと動いてくれない割に高い。提案力に少し欠ける気がする）
②第3者の監理ではないので施工が心配
③建築条件付きということで、値引きを頼むと部材などを安くされるのではないかと、とても不安（これが1番心配）

以上、お忙しいとは思いますが、気を付ける点または提案がございましたら、ご教授願います。

このたびは弊社サービスにご興味を持っていただきありがとうございます。
Ｉさんで建築条件付きの物件を検討中ということですね。

以前は社長がロータリークラブの会員ということもあって、消費者に不利な条件を付けることは良くないだろうと、建築条件付きには否定的でしたが、井口という地元でもあり、住宅地全体のイメージや建築コストを考えても、自社で条件を付けたほうが消費者の利益にも繋がると考えているのでしょう。

当社のホームページを良く見て頂くと分かると思いますが、当社サービスをスタートした当初、Ｉさんも入札参加企業で比較的人気がありました。その後春日野に展示場を出展して以降、スタッフも増員、当社サービスが対象とする『地元工務店』という状況を超えてきたので「卒業」して頂きました。

その後、当社にも様々なトラブルが耳に入りますし、実際に契約されたのちに契約解除して当社サービスを利用された方（過去２組）、工事中に建物を解体して建て直したケースなども実際に目にしていますが、私の知る限りどの方にも誠実に対応しているので、他の条件付きで制限をしている会社や大手ハウスメーカーよりも不安は少ないと思います。

不満点がいくつかあるようですが「なかなかよい間取りになっている」ということから、懸念されることは今の段階では大きな問題ではないようです。以下助言を記載しますので参考にして下さい。

１．設計監理費用について

この費用は、デザイン力や提案の手間ではなく、実際に契約後の役所への確認申請等の手間や工事のための「実施設計作成費用」や工事中の「現場監理」の手間です。

期待されるようなデザインや何度も提案するような業務を専業で行っているのは設計事務所ですが、その場合はもう１００万円は上積みして、１５０万円程度の設計監理料を負担する必要があります。そうであれば「不満はごもっとも」ということになります。同社の見積に含まれている５０万円は決して高い費用ではないと思います。

２．第三者の監理について

Ｉさんは住宅性能評価や瑕疵担保責任などの外部検査も積極的に利用され、第三者のチェックを否定していないでしょう。ただ外からの情報を聞いていると、協力業者の入れ替えが激しく、現場によって品質の差があるようなので、別途費用負担が可能であれば、第三者に依頼されてもいいでしょう。

私が直接知っているのは「ハウスエンジェル」の亀岡氏ですが、建築費の３％の費用なので、２千万円としても６０万円（＋税）が掛かります。責任を持ってキッチリやってもらおうと思ったらその程度の費用が掛かるということです。(上記の設計監理料５０万円と比較してご判断下さい)

私は直接お会いしたことはありませんが、数年前に瑕疵検査機関の検査員から独立した一級建築士が、広島市内で独立系の検査業務を手掛けているようなのでサイトをお知らせしておきます。

■みらいプラス住宅検査（斉藤氏）

⇒　http://j-kensa.jp/profile.html

３．値引きの不安

これについては不安は杞憂でしょう。
無理な値引きで困らせない限り「出来ることは出来る」し「出来ないことは出来ない」と言われるでしょう。無知または勘違い等によって頼んだものと違う材料が入る場合は否定できませんが、悪質なことはしませんので、疑いながら依頼されるよりも「信頼していますよ！」という態度のほうが、施工者は『信頼に応えよう』とするものです。

ただしその場合「私は素人ですからすべてお任せしますよ！」という態度は、チェックが緩みますので「口は出しますよ！」という姿勢は大切です。

打合せの過程で「信頼できる」と感じるからこそ契約に進むのであって、施工者側も、将来クレームになりそうで信頼してもらっていないと感じる相手と契約はしたくないものです。（実際には契約後のほうが行き違いや連絡ミス等が不安や不満を増長させます。そこを最初から最後までカバーするのが当社のサービスです）

以上、参考になれば幸いです。
それでも不安があれば、当社で土地探しからサポートすることも可能です。