2019.6.03 第190号

住宅の資産価値を考える　～平成の３０年間を振り返る～

『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.190━ 2019.6.3━

《隔週刊》　家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～第190号～
　　 ◆家づくりは人生最大の「事業」
　　 ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
　　 ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《発行部数約2,600部》
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発行人の若本です。
前回の発行から半年以上経ちました。
すでに平成も終わり、令和がスタートしましたが、
この間、生まれて初めて北欧を訪れました。

訪問先はフィンランドの首都ヘルシンキ。
４月初めでしたが、雪がちらつき０℃前後の真冬並みの気候でした。
バルト海を挟んだ対岸の国、エストニアの首都タリンにも渡りました。

経済数値だけ見れば、日本のほうが豊かなのかも知れません。
しかし、人の手が入った街並みの美しさや、自然との共生、
中心市街地の賑わいは、フィンランドのほうが豊かさを感じました。

また書籍で読んで、行ってみたかった住宅地も訪問しました。
ブログで紹介しています。

http://esumai.livedoor.biz/archives/52463932.html

笑顔あふれるエコタウン「Eco-Viikki」です。

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　▼　住宅の資産価値を考える　～平成の３０年間を振り返る～
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平成が終わり、令和の時代がスタートしました。
総務省が５年に一度実施している『住宅・土地統計調査』の速報値で、
平成２５年からの５年間の住宅総数と空き家の数が発表されました。

この５年間で空き家は２６万戸増え、総数で８４６万戸。
そして住宅の総数は１７９万戸増加して６,２４２万戸で過去最多を更新です。

私が特に注目したのは、増加した１７９万戸。
今でも毎年９０万戸程度の新築着工があるから、
数字だけではビックリしなくても、比較対象を都市と重ねれば驚きます。

東京に次ぐ日本で二番目に人口の多い大都市、横浜市。
３７０万人超の人口で、住宅総数が１７６万戸（平成２５年データ）でした。

人口減少で住宅需要も減っていく今の日本で、
横浜市の全住民が引っ越しが出来るほどの住宅が増えています。
過去５年間に「純増」した家の数なので、新築着工はもっと多いのです。

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　　　　　　　需要と供給のギャップ
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昭和が終わり平成がスタートした頃、世はバブル真っ盛りでした。
平成２年にバブル経済が失速し、その後長い経済低迷が続いています。

その平成２年の新築着工は１３４万戸。
阪神淡路大震災の翌年１９９６年には、１６３万戸もの住宅が供給されました。

平成の３０年間をざっくりと均してみると、
年平均１２０万戸程度の新築住宅が建てられたのです。
昭和時代の既存住宅戸数に、さらに３,６００万戸の上乗せです。

老朽化や自然災害などで、解体・除去された建物も少なくないでしょう。
とはいえ、日本の世帯数は約５,３００万世帯・・・。
核家族化、単身世帯の増加はあっても、完全に供給過剰です。

悪天候での野菜の価格も、国際関係に影響される石油の価格も、
「需要」と「供給」の関係で、モノの価格は大幅に変動します。
本来、供給過剰の住宅は、新築価格でも下がって当然です。
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しかし、なぜか土地の価格も住宅建築費も上昇しています。
次の統計データが出る５年後に、土地も家も上がっていると思いますか・・？

人口は減少に向かい、住宅は飽和状態。
空き家は増えて、完全に”住宅余り”の時代です。
今、高く買うほど買った時の価格は急降下するでしょう。

では、なぜこれだけ需給バランスが崩れた不動産市場が、
まだ購入時に値崩れせず、値上がりしているのか・・・？

私のコラムにその理由を書いています。

⇒　https://cms-hiroshima.com/answers/column/153/

　　　　　　　　▽　▼　▽　

いずれにせよ、これから大きく賃金が上昇する時代ではありません。
土地の需要は減退し、供給過剰の住宅も値崩れしていくでしょう。

防衛策は、少なくとも家本体の価格以外に、
大きな販売コストが乗っていると分かる住宅は買わないことです。
つまり、大手ハウスメーカーで家を建てるのは、避けたほうが賢明です。

大手アパートメーカーの「レ○パレス」や「ダ○ワハウス」では、
全国で何千棟もの建築基準法違反が発覚しました。
「高いけど大手の安心を買おう」そんな時代ではなくなりました。

いずれの会社も社内ではその事実を知りながら、
『型式認定』という隠れ蓑に隠ぺいを繰り返していたのです。
そのような会社が、２０年後に存続している保証はないのです・・・。
家づくりは、少なくとも３０年後まで考えて選びましょう♪

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜発行人：若本修治＞

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【編｜集｜後｜記】

私は１５年以上前から「大手ハウスメーカーで家を建てるのはやめましょう」
と公言してきています。

各社のＯＢに数多くの知り合いがいて、内部事情も聞いていますし、
何より、大手で商談していて逃げてきた相談者も数多く対応しています。

私が広島で運営している『住宅ＣＭサービス』も、
一時的に全国でパートナーが広がり、相談対応できる状況もつくりました。
しかし、全国をカバーできる状態に至らず、逆に拠点は減りました。(-_-;)

今年、以前「住宅プロデュース」という新分野を切り拓いた
『ザウスコミュニケーションズ』という会社の創業者、水田さんらと、
新しい住宅業界の人材育成の組織を立ち上げることになりました。

欠陥住宅に目を光らせる『日本建築検査研究所』の岩山さんも賛同者。
コンセプトは「大手に頼まなくても安心できる」住宅業界の環境整備です。

住宅業界で働いた経験のある方は以下のサイトをご覧下さい。

■日本住宅プロデューサー育成協会

⇒　https://jjpk.org/

　　↑私や岩山さんが講師陣で並んでいます♪

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