創刊号　家づくりは人生最大の「事業」

　あけましておめでとうございます。
　本年もどうぞよろしくお願いいたします。

　初めてのメルマガ発行にも関わらず、創刊前に多くの登録をいただきました。
　発行に際してご協力いただいた方々に感謝いっぱいです。

　では、無料メルマガ『家づくりで泣く人・笑う人』の始まりです。
　
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　住宅は「年収」で建つもの?!
　どうして住宅の営業は、あなたの「年収」を聞きたがるのでしょう？
　本当はあなたが考えるよりもはるかに安く住宅は建つのです！
　勉強すれば、あなたの手元に確実に数百万円残ります！
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[発刊の目的]
　給与も不動産も右肩上がりの時代は終わりました。
　住宅を手に入れることがリスクにさえなる時代です。

　そうです。住宅は事業と同じです。
　個人による建設プロジェクト（＝事業）ですから・・・

　個人の自己破産は平成10年に10万人を超えました。
　平成14年には20万人を突破し、年間30％以上の伸び率です。
　
　20万人というと、
　あなたの近くにある中堅都市の人口です。
　想像できますか？

　リスクは建てる前から始まり、建てた後も続きます・・・

　初めて手掛ける事業はほとんどの場合失敗します。
　それでも、業者任せで数千万円の投資をしますか？
　見栄や目先の満足感で、数十年間ローンの返済に苦しみますか？

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　●このメルマガでは、
　現場監督からスタートし、中小企業診断士を取得して、
　200社を超える住宅会社の経営指導をしてきた実戦派コンサルタントが、
　家づくりという大きな「事業」を成功に導くノウハウを提供していきます。

 

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　こんにちは！発行者の若本修治です。

　私は平成13年5月に独立しました。
　独立前は、住宅業界で知名度の高いコンサルタント丸山景右氏の事務所で、
　おもに工務店のネットワークづくりに携わっていました。
　●発行者のプロフィールはこちら
　　↓　　↓　　↓
　　http://www.cms-hiroshima.com/mailmag/profile.htm

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　　　　　　　▼初めての「事業」に失敗はつきもの？！
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　まずは、私が初めての事業で失敗した話から・・・。

　　　※少し長い話ですが、しばらくお付合いください。
　　　※この話は家づくりに置き換えることができます。

 

　起業して数ヵ月後、私は100万円をドブに捨てました。
　本当にドブに捨てた訳ではありません。
　100万円の頭金で依頼していた業務をストップさせたのです。

　私が独立した平成13年はブロードバンド元年とも言われ、
　住宅業界にもＩＴ化の波が押し寄せていました。

　理系出身で元々パソコン好きな私は、
　非効率的な住宅業界に、ＩＴという道具を持ち込むことで
　新しいサービスが提供できると確信したのです。

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　「中小企業診断士」とは、
　事業計画立案や助成金の利用を経営者に指導するプロです。

　だから新規事業の企画もお手のものです。
　早速、自らの事業のプランニングや収支計画を立て、
　プログラム開発や販売戦略などの企画・立案をしていきました。

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　　▼Ｗｅｂで利用できるこんなプログラムがあれば絶対売れる！
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　机上の計画はバラ色です。
　企画だけで「中小企業創造活動促進法」という県の認定も受けました。
　しかし、みごとに失敗しました。

　それはなぜか・・・。

　プランを具現化するパートナーに恵まれなかったのです。
　私自身、システム開発業者を見極める目を持たなかったからです。
　プロと信じた業者が、プロではなかった・・・！？

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　【独自のプログラムを初めて発注するということは】
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　　　1．業者選びの選定基準が分からない。

　　　2．プログラム開発のコストが分からない。

　　　3．希望通りに出来上がるかが分からない。

　　　4．希望納期に稼動できるのか分からない。（バグの問題）

　　　5．途中で要望を出しても予算内でやってくれるのか不安がある。

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　発注者の私は、さまざまな不安と期待の入り混じる中で、
　業者側の対応や人柄を見て「しっかりしている」「予算内に納まる」
　そんなあいまいな判断基準で契約をしてしまいました。

　その時はそれ以上の判断基準がなかったのです。

　しかし、契約以降の打合せでさらに不安が増した私は、
　中小企業診断士仲間でＩＴコーディネーターの資格も持つ専門家を
　公的機関から派遣してもらいました。（事業者一部負担です）

　結果は、「これ以上開発を続けても
　発注者がイメージするシステムを完成させるだけの力量に疑問がある」

　そして・・・契約解除！
　100万円の頭金をドブに捨てることになりました。（-_-メ）

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　　　　　　　　　　▼ベンチャー失敗の法則
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　これは、大阪産業創造館「あきない・えーど」の所長を務め
　起業家育成プロジェクト「ドリームゲート」総合プロデューサーとして
　活躍する吉田雅紀氏が出版した本の題名です。
　●ドリームゲートのホームページはこちら
　　↓　　↓　　↓
　http://www.dreamgate.gr.jp

　平成15年7月にご本人からこの話を聞き、私も納得しました。
　失敗は宿命なので、失敗から再起するノウハウこそ重要だということ。
　だから、致命傷にならない失敗の経験は成功につながると・・・

　私もお陰で元気に本業を続けています。
　失敗から新しいサービスを思いつくこともできました。
　「災い転じて福となす！」です。
　
　しかし、家づくりはそう何度も失敗できる余裕はありません。
　昔は、3軒建てられる人もいたようですが・・・。
　私の失敗は、これから家づくりをする人に活かしてもらいたいのです。

　☆*☆━━━━━━━【私が大失敗から学んだこと】━━━━━━━☆*☆

　1．契約前の対応の良さとプロとしての能力に相関関係がない。

　2．プロの力量は業界の専門家でなければ見抜けない。

　3．業者選びは初めから専門家のアドバイスを受けたほうが良い。
　　　※大手だから安心とは限らず、単に高いだけのケースが多いのです。
　
　☆*☆━━━━━━━━━━━━━*☆*━━━━━━━━━━━━━☆*☆

 

　住宅とまったく一緒でしょ・・・!?

　「ビジネスと家づくりは別でしょう！」
　そんな反論があるかもしれません。
　確かにベンチャーは決まったパターンがありません。
　パートナー選びのアドバイスは可能でも、成功のルールは違います。

　しかしご安心ください！
　家づくりのステップは基本的に同じです。

　だから専門家のアドバイスを受けることで
　誰でも簡単に「成功法則」を掴むことができるのです。
　そして、品質の高い住宅を安く手に入れることが可能となります。

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　　　　　　　　▼日本の住宅価格は米国の2倍!?
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　住宅ローン破産の問題は、資金計画の失敗です。
　業者任せにすると、「借入れ限度額」が工事金額の目安となります。
　これが住宅価格を押し上げている原因の一つです。

　●借入れ限度額とは．．．
　返済金額は年収の25％以下に抑えるのが望ましいと言われます。
　もちろん、年収や物件価格に対する借入れ率でも異なります。
　ここでは、分かりやすい事例で計算してみましょう。

　たとえば、年収600万円の方は、
　年間返済額150万円が「借入れ限度額」という計算です。
　　　※（金融機関やその他のローンの状況でも異なります。）

　そうすると、「月々12．5万円の住宅ローンが組める。
　頭金や親からの援助、金利などを計算して・・・」
　ハイ！住宅会社の工事金額（＝請負金額）が内定です。

　誰もが、めいっぱいの借金をしたいわけではないはずです。
　しかし、住宅会社の営業マンは目一杯の借金をさせたいのです。
　どんな家に住みたいかより、借入れ限度額を知りたいのです。

　営業マンが「予算」と「年収」を聞き出そうとするのが何よりの証拠です。
　でも同じ規模・性能の住宅を2割安く建てられれば余裕が出てきます。

　そんな、2割も安く出来るって・・・!?
　2割安く出来ると、平均500万円です。　　　（↓下記参照）
　しかしそれほど、日本の住宅はまだ高いのです。

　【日本の住宅の平均像】
　　《床面積》　　約42坪
　　《平均価格》　約2505万円
　　《坪単価》　　約59万円
　　《耐用年数》　26年　　　
　　　　　　　　　　　　　　　[平均価格÷耐用年数＝96万円／年間]

　【アメリカの住宅の平均像】
　　《床面積》　　約59坪
　　《平均価格》　約1940万円（＄176500，＄1＝￥110）
　　《坪単価》　　約34万円
　　《耐用年数》　44年　　　
　　　　　　　　　　　　　　　[平均価格÷耐用年数＝44万円／年間]

　しかも・・・

★20年経つと、日本の住宅は「古家」付き土地！
　つまり、住宅自体の価値は限りなくゼロになります。
　20年後、2505万円→0円（解体費用で相殺）さらに土地も↓
　売ったら住宅ローンだけが残り、泣きっ面に蜂です。（物価は↑）

☆しかし、アメリカの住宅は、（きちんと手入れもされるので）
　年率5％くらいの利回りのある優良な投資なのです。
　20年後、1940万円→4902万円
　売ったら老後の資金が十分出ます！

　『家づくりの泣き笑い』が、ここにもありました！

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　　　　　　　　　▼ローコスト住宅は救世主か？
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　最近、日本の住宅も一見「価格破壊」が起こっているようです。
　坪単価24．8万円～　豪華設備付き・・・

　しかし、住宅業界の構造も発注形態も変わらずに
　安くなるって信じられます！？

　どこかにしわ寄せがいっているのです。
　施主の知らないところで・・・。

　ローコスト住宅も理由があって安いのです。
　その理由とは・・・。
　続きはまた。

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　◇　次週予告
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　　　プロも驚愕!!　700万円台で本当に注文住宅が建った！?

　　　　　▼夢を実現させた施主の『泣き笑い』奮闘記▼
　
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