実家の田畑を分筆して予算内に家を建てられますか？

同じ安佐南区川内町内に主人の実家があり、田畑の一部を分筆してそこに家を建てれたらと思っています。
家族構成は4人で、子供は兄妹です。
総予算が1600万の為、無理かどうかご相談できればと思っています。

宜しくお願い致します。

このたびは弊社サービスにご興味を持っていただきありがとうございます。

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ご主人のご実家のある川内の田畑を分筆し、ご自宅の建築をご計画ということですね。
当社サービスでも川内で何件か建築例があり、祖父が所有していた借家を解体して二世帯住宅を建てた事例などもあります。

まず、ご相談の１,６００万円の総予算で建築が可能かというご質問ですが、１０年前でしたら可能だったという返事しか出来ません。この十年で耐震偽装や建築基準法強化、地球温暖化対策による断熱性能のアップや長期優良住宅の補助金制度、職人不足や増税等が重なり、概ね坪単価が１０万円近くアップしています。ということは、３０坪の家でおよそ３００万円程度の負担増をしなければ、今後数十年利用しても安心して快適に暮らせる住宅のレベルにならないということです。１０年前の性能でローコスト住宅を建てても、とても将来安心して暮らせる住まいとはならないのが注文住宅の現状です。

そして、今回のご相談の中でいくつか注意点もありますので、以下列記しておきますね。

・田畑を宅地転用する場合、上下水道の引込などインフラ整備、宅地造成コストが必要。
・恐らく地盤強度が弱く、土の入れ替えや地盤補強費用が必要
・農地を宅地化するために、農業委員会への許可申請等手続きが必要
・分筆した宅地の所有者が父親名義なのかご主人名義なのかで、住宅ローン審査が変わる
・ご兄弟や相続人が複数いる場合、将来相続トラブルにならない事前対応が必要。
　(着工直前に兄弟からクレームが出るケースが少なくない)

その他、実際に現地の確認や状況把握する中で、問題点が発生する場合が良くあります。上記の川内で二世帯住宅を建てられた方の場合は、前面道路は公道でしたが、実際に公図を調べると昔の「里道」(田んぼのあぜ道)が残っていて、その１ｍ幅だけ他人の土地でした。

すでに道路になっているので、敷地が道路に物理的に接しているものの、法的には道路の一部が他人の土地で、移転登記していなかったことで、すでに亡くなったご近所のおばあちゃんの所有という記録が残っていました。

こうなると、銀行融資も下りず、ヘタすると建築許可も出ないという可能性もあります。（この時は、地元出身の司法書士が法的処理をして事なきを得ました）

このご家族のお客様の声もご紹介しておきます。

058　H様邸　３年かけ10社と商談してようやく納得できた住宅ＣＭサービスでの家づくり

特に川内周辺は水路や私道などが残っていて、目で見ただけでは分からない様々な障害があるので、簡単に「大丈夫ですよ」とは言えないのです。

まずは、当社サービスの資料を郵送いたしますので、年末年始でもご覧いただき、お正月明けにでもご相談に来社下さい。相談は無料ですし、不安な部分を解消してから検討されたほうがいいでしょう。